Asuntosijoittajan tietopaketti
Sijoitusasunnon kunnostusvinkkejä
Sijoitusasunnon ostaminen
Hyvän sijoituskohteen ostaminen edellyttää huolellisuutta ja perehtymistä. On mietittävä hankintahinnan ja saatavan vuokran suhdetta, jotta päästään laskemaan lyhyen aikavälin tuottoa pääomalle. Jos asuntoa täytyy remontoida ennen vuokrausta, tulee muistaa ottaa myös nämä kustannukset huomioon. Lisäksi koko kiinteistön kunto ja mahdolliset tulevat peruskorjaustarpeet ovat pidemmällä tähtäimellä hyvin oleellisia. Isot peruskorjaukset, kuten putkiremontit, saattavat muodostua yllättävän kalliiksi. Jos kuntokartoitus on tehty, siihen kannattaa tutustua huolellisesti.
Taloyhtiön vakavaraisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota, koska tämä kertoo siitä, miten hyvin yhtiön asioita on aiemmin hoidettu. Aiemmat ongelmat saattavat näkyä esimerkiksi korkeana hoitovastikkeena. Asuinalueen yleinen kehitys on myös tärkeää, koska se auttaa arvioimaan mihin suuntaan asuntojen hinnat alueella tulevaisuudessa kehittyvät. Hyvä sijoitus on siis monen eri osatekijän summa.
Sijoitusasunnon ostamisesta löydät tietoa myös ostotoimeksiantoja koskevassa osiosta.
Vuokratulojen verotus
Huoneiston vuokraamisesta saatuja tuloja verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Veroprosentti on voimassa olevan lainsäädännön mukaan 28 %. Ansio- ja pääomatulojen suuruus ei vaikuta veroprosenttiin, jolla huoneiston vuokraamisesta saatuja tuloja verotetaan.
Pääomatuloista voidaan tehdä tiettyjä vähennyksiä, jotka liittyvät näiden tulojen hankkimiseen. Vuokratuloista voidaan vähentää mm. vuokravälityspalkkiot, asunto- ja opintolainan korot, asunto-osakeyhtiön hoitovastikkeet, asunnon kuntoa ylläpitävät korjaukset, kodinkoneiden korjaukset ja uusimiset sekä Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksut.
Vähennysten jälkeen saatua vuokratuloa verotetaan siis pääomatuloveroprosentin mukaisesti. Jos verotettavaa tuloa ei jää vähennysten jälkeen jäljelle, veroa ei makseta. Jos vähennykset ovat suuremmat kuin tulot, muodostuu pääomatulojen alijäämä. Tällöin alijäämän voi ottaa huomioon hyvityksenä ansiotulojen veroista. Toinen vaihtoehto on, että alijäämä vahvistetaan pääomatulon tappioksi, jonka voi vähentää seuraavina vuosina kertyvästä pääomatulosta. Vähennykset on kuitenkin tehtävä kokonaisuudessaan seuraavan kymmenen verovuoden aikana.
Asuntosijoittajalle kullanarvoinen tieto on myös, että huoneistoon kohdistuvat peruskorjaukset voi joissain tapauksissa vähentää vuokratulojen verotuksessa ja perusparannuksetkin joissain tapauksissa tasapoistoina pääomatulosta menon vaikutusaikana, kuitenkin enintään kymmenen vuoden aikana.
Verohallituksen julkaisu 80.08 1.2.2008 (pdf)
Vuokratulojen verotus (PowerPoint)
Sijoitusasunnon kunnostusvinkkejä
Vuokra-asuntoihin valittavien pintamateriaalien ja asuntojen varustelun taso vaihtelevat suuresti vuokra-asunnon koon ja tyypin mukaan. Esimerkiksi Espoon Haukilahdessa sijaitsevaan omakotitaloon valitaan usein laadukkaammat ja siten myös kalliimmat pintamateriaalit kuin Helsingin keskustassa sijaitsevaan yksiöön. Valinta on hyvin perusteltavissa, sillä omakotitaloa halutaan usein jossain vaiheessa käyttää myös huoneiston omistajan omana kotina. Toinen syy valintojen erilaisuuteen erityyppisten asuntojen kohdalla on se, että erilaisia asuntoja etsivät usein ihmiset, joilla on vaihtelevat tarpeet ja toiveet asunnon suhteen. Myös asunnon hakijoiden maksuvalmiudessa ja -kyvyssä on suuria eroja.
Asunnon hakijoiden erilaisista tarpeista ja asunnon erilaisista käyttötarkoituksista johtuen liian suuria yleistyksiä sijoitusasuntojen remontointitarpeen ja varustelun suhteen ei ole järkevää tehdä. Minimivaatimuksena Hyvän vuokratavan mukaan voidaan kuitenkin pitää sitä, että huoneiston tulee olla lämmin ja että siellä olevien laitteiden tulee olla toimivia. Vuokralaisella on oikeus olettaa, että asunnossa on jääkaappi ja liesi sekä puhelin- ja antennipistorasia. Jos edellä mainittuja ei ole, on siitä mainittava erikseen vuokrasopimuksessa.
Vuokraturvan kokemus satojen asuntojen vuokraamisesta on myös osoittanut, että suurin osa asunnon hakijoista toivoo, että asunto olisi siistikuntoinen. Ennen asunnon vuokraamista uudelleen on hyvä tarkastaa, että edellinen vuokralainen on siivonnut asunnon ennen lähtöään. Varsinkin peseytymistilojen siisteys on huomattu tärkeäksi asuntoa esiteltäessä. Pienten keskihintaisten asuntojen kohdalla ei välttämättä ole vuokratuoton kannalta taloudellisesti kannattavaa toteuttaa kovin kalliita remontteja, mutta usein pelkällä maalausremontilla tai vähäisellä pintaremontilla voi saada aikaan ihmeitä.
Maalausremontilla voi usein myös korjata tehokkaasti hajuhaittoja, jos asunnossa on esimerkiksi tupakoitu sisällä. Mikäli huoneistossa on epäilyttää hajua, sitä ei saa kuitenkaan pyrkiä peittämään tutkimatta asianmukaisesti hajun aiheuttajaa, joka saattaa olla esim. piilevä kosteusvaurio. Todella vaikeissa hajunpoistotapauksissa ja eläinpölyn poistamisessa apua saa huoneiston puhdistuksesta otsonoinnilla (www.ozon.fi).
Erilaisten laminaattien ja parkettien hinnat ovat laskeneet, ja jopa monissa pienissä ja edullisissa asunnoissa lattian vanha muovimatto on vaihdettu laminaattiin. Havaittavissa saattaa tässä suhteessa olla jonkin verran vaatimustason kasvua. Niinpä joissain tapauksissa pintamateriaalien uusinnalla voi olla merkitystä asunnon kysynnän kannalta. Tällä on erityisen paljon merkitystä alueilla, joissa huoneistoista maksettavat vuokrat ovat merkittävästi keskimääräistä suurempia.
Viimeisenä perustekijänä mainittakoon, että myös säilytystilojen määrä koetaan usein tärkeäksi tekijäksi asuntoa valittaessa. Säilytystilaa on hyvä olla jonkin verran sekä makuuhuoneessa vaatteille että keittiössä taloustavaroille.