Sijoitusasunnon ostaminen
Asuntosijoittamisen idea
Asuntosijoittaminen on muihin sijoitusmuotoihin verrattuna kilpailukykyinen ja myös suhteellisen turvallinen vaihtoehto. Kasvukeskuksesta hankitusta hyvästä asunnosta saa tasaista kuukausittaista vuokratuloa ja yleensä myös mukavan arvonnousun vuosien mittaan.
Sijoitusasunnolla tarkoitetaan yleensä asuntoa, joka hankitaan ansiomielessä pääasiassa vuokratulojen tai myyntivoiton saamiseksi. Myös omaan käyttöön hankittu asunto voi ajan myötä osoittautua hyväksi sijoitukseksi, mutta tässä keskitymme nimenomaan asuntojen ostamiseen niiden vuokrausta silmällä pitäen.
Sijoitusasuntoa voidaan hyödyntää myös verosuunnittelussa. Vuokratulosta saa vähentää myös omassa käytössä olevan asunnon lainan korot, jolloin suuren lainan omassa käytössä olevaan asuntoon ottanut ei välttämättä joudu maksamaan vuokratulosta aluksi veroa lainkaan.
Nyrkkisääntönä sijoitusasunnon ostamisessa voidaan pitää sitä, että yksiöt ja kaksiot tuottavat yleensä paremmin kuin suuremmat asunnot. On hyvä myös muistaa, että yleensä vuokralaiset arvostavat hyviä liikenneyhteyksiä ja palveluita.
Optimaalinen sijoitusasunto on usein varsin erilainen kuin se asunto, jossa vuokranantaja itse asuu. Sijoitusasunnon ostaminen sillä perusteella, että voisi itsekin kuvitella asunnossa asuvansa, ei yleensä johda parhaaseen mahdolliseen tuottoon. Monesti parhaan tuoton tuova asunto tuntuu ostopäätöstä tehtäessä kovin pieneltä ja vaatimattomalta. Ostopäätösten apuna kannattaa kuitenkin käyttää taskulaskinta ja laskea tarkkaan, millaiseen tuottoprosenttiin sijoituksella todennäköisesti päästään.
Ostotarjousta pohtiessa kyseisen asunnon vuokratasoa voi tiedustella maksutta Vuokraturvasta puh. (09) 6877 550. Näin laskelmat saadaan paremmin vastaamaan todellisuutta.
Suurissa arvoasunnoissa prosentuaalinen vuokratuotto jää nykyisillä ostohinnoilla usein matalaksi. Parhailla alueilla saattaa tosin olla luvassa vuokratuoton lisäksi arvonnousua myös tulevaisuudessa.
Sijoitusasunnon ostopäätöstä tehtäessä on tärkeää vuokratason ja ostohinnan lisäksi kiinnittää huomiota taloyhtiön tai kiinteistön kuntoon. Mikäli taloyhtiöön on tulossa suuria peruskorjauksia, niistä saattaa aiheutua tulevaisuudessa tuntuvia lisäkustannuksia. Asunnon vuokraaminen on usein vaikeaa peruskorjausten aikana.
Monet asuntosijoittavat suunnittelevat vuokratuloista lisäturvaa eläkepäivien varalle.
Asuntosijoituksen tuotto
Asuntosijoittamisen perusidea on, että sijoittaja ostaa asunnon ja vuokraa sen, jolloin syntyy vuokratuloja. Asuntojen hinnat ovat myös nousseet vuosikymmenestä toiseen, eli sijoittaja on päässyt hyötymään arvonnoususta.
Asuntoon sitoutuneen pääoman prosentuaalinen vuokratuotto riippuu asunnon hankintahinnasta, vuokrasta ja yhtiövastikkeesta.
| (kuukausivuokra – hoitovastike) x 12 | ||
| prosentuaalinen vuosituotto = |
|
x 100 % |
| hankintahinta |
Näin ollen on erittäin tärkeää pystyä arvioimaan, mitä asunnosta kannattaa maksaa ja mitä asunnosta saa vuokraa. Lisäksi remonttitarve ja taloyhtiön mahdolliset tulevat peruskorjaukset täytyy huomioida, koska ne saattavat aiheuttaa suuriakin kustannuksia.
Tärkeää on myös arvioida, kuinka nopeasti asunnon saa vuokrattua ja kuinka usein vuokralainen mahdollisesti vaihtuu. Tuoton kannalta tärkeää on tietenkin se, että vuokralainen todella maksaa sovitun vuokran.
Kun asunnon vuokraaminen hoidetaan vuokraustoimeksiannolla Vuokraturvan kautta, vuokranantaja saa ylimääräisen takauksen koko ensimmäisen vuoden vuokranmaksusta. Tämä vähentää merkittävästi asuntosijoittamisen riskejä.
Asunnon mahdollinen tuleva arvonnousu voi antaa sijoittajalle parhaimmillaan mukavan lisätuoton. Toisinkin voi tosin käydä, jos asunto hankitaan väärältä asuinalueelta, jossa hintakehitys ei ole positiivinen. Tästä syystä aluetuntemus on erittäin tärkeää sijoitusta tehtäessä.
Vuokralainen maksaa asuntolainaa puolestasi
Erityisen mielenkiintoiseksi sijoitusvaihtoehdoksi asuntosijoittamisen tekee asuntojen hyvä vakuusarvo yhdistettynä korkojen verovähennysoikeuteen. Pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70 – 100 %. Lainan koron saa vähentää täysimääräisenä suoraan vuokratulojen verotuksesta. Vuokratulosta saa vähentää kaikkien asuntolainojen korot, eli parhaimmillaan tilanne on se, että jos sijoittajalla on asuntolainaa myös omasta kodistaan, vuokratulosta ei ensimmäisinä vuosina tarvitse maksaa veroja lainkaan.
Ehkä suurimmat mahdollisuudet asuntosijoittamisessa syntyvät siitä, että sijoittaja voi ottaa pankilta lainan sijoitusasunnon ostamista varten ja maksaa lainaa vuokratuloilla pois. Tällöin vuokralainen maksaa vähitellen lainaa pois vuokranantajan ”puolesta”. Jos laina-aika on pitkä, myös inflaatio syö merkittävästi lainan reaalista suuruutta vuosien saatossa.
Lainan sijoitusasunnon ostamiseen voi saada lähes kuka vain aivan tavallinen työssäkäyvä henkilö, eikä aiempaa omaisuutta tai suuria käteisvaroja lainan saamiseen välttämättä tarvita. Esimerkiksi monille Vuokraturvan asiakkaana oleville nuorille sijoitusasunto on koko elämän ensimmäinen sijoitus. Ratkaisevan tärkeää on kuitenkin se, että sijoitus osataan tehdä oikein.
Ostotoimeksianto
Oman työnsä ohella asuntoihin sijoittavalle henkilölle optimaalisen sijoitusasunnon ostaminen on vaikeaa, koska parhaat kohteet ostetaan markkinoilta pois niin salamannopeasti, että perusteellisen alue-, vuokrataso- ja taloyhtiötuntemuksen on oltava jo valmiina. Usein käy myös niin, että kaikkein parhaimmat kohteet eivät edes ehdi tulla julkiseen myyntiin asti.
Tämän ongelman ratkaisemiseksi Vuokraturva on yhdessä Vuokralaisten Keskusliitto ry:n ja Suomen Vuokranantajat ry:n kanssa kehittänyt ostotoimeksiantopalvelun, jossa sijoittajalle etsitään optimaalinen sijoitusasunto avaimet käteen -palveluna. Sijoitusasunto on siten mahdollista sekä ostaa että vuokrata turvallisesti ja vaivattomasti.
Etsiessämme juuri Sinulle sopivaa sijoituskohdetta analysoimme muun muassa asunnon suhteellisen hankintahinnan suhdetta alueen ja kohteen vuokratasoon, mahdollisen huoneistokohtaisen remonttitarpeen, kiinteistön sekä taloyhtiön kunnon ja hoidon, mahdolliset peruskorjaukset, alueen tulevan kehityksen sekä asunnon vuokrattavuuteen vaikuttavat yksityiskohdat. Tarjotun kohteen voit aina joko hyväksyä tai hylätä.
Parhaita kohteita ostettaessa korostuu kilpailutilanteessa nopeuden, näkemyksen ja kiinteistön ennalta tuntemisen merkitys. Edes kokenut ja perehtynyt yksityinen sijoittaja ei pärjää kilpailussa erikoistuneelle täysipäiväiselle ammattiorganisaatiolle, joka valvoo markkinoita taukoamatta seitsemän päivää viikossa ja toimii tarvittaessa salamannopeasti. Tämä ratkaiseva etu tarjotaan palvelussa asiakkaan käyttöön.
Lisäksi hyödynnämme sitä valtavaa sähköisessä muodossa olevaa informaatiomäärää, joka pääkaupunkiseudun asuintaloista on meille viime vuosikymmenen aikana kerätty. Vain noin 1-3 % myyntiin tulevista asunnoista on todellisuudessa sijoitusasuntoina optimaalisia, ja siksi oikea näkemys ja nopeus ovat välttämättömiä parhaiden kauppojen tekemiselle.
Ostotoimeksianto antaa optimaalisen sijoitusasunnon etsimisen ja ostamisen ammattilaisten tehtäväksi avaimet käteen -palveluna. Palvelun tarkoituksena on tehdä asuntosijoittamisesta vaivatonta, tuottavaa ja turvallista.