På svenska    |    In English     

Sopimuksen tekeminen

Yleistä

Varsinaisen vuokrasopimuksen tekeminen on tärkeimpiä vuokrausprosessin vaiheita. Vuokrasopimus on syytä aina tehdä kirjallisesti. Lain mukaan määrä-aikainen sopimus on pakko tehdä kirjallisesti, jotta määräaikaa koskeva ehto olisi pätevä.

Ilmoitusvelvollisuus

Viimeistään vuokrasopimuksessa tai sitä tehtäessä vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselleen, mihin hänen oikeutensa antaa huoneisto vuokralle perustuu. Vuokralleanto-oikeus voi perustua esimerkiksi huoneiston tai kiinteistön omistamiseen tai omaan vuokrasopimukseen perustuvaan jälleenvuokraamisoikeuteen.

Lomakkeet

Hyvän vuokrasopimuksen tekemistä helpottavat käytettävissä olevat vuokrasopimuslomakkeet. Lomakkeita käytettäessä varmistetaan, että sopimuksessa tulevat huomioiduiksi kaikki välttämättömät asiat. Valmiita lomakkeita voi täydentää liitteillä, mikäli lomakkeissa ei ole riittävästi tilaa omille erikoisehdoille. Vuokraturvan palveluun kuuluu kaikkien vuokrasopimuksiin ja lomakkeisiin liittyvien asioiden hoitaminen vuokranantajan puolesta.

Sopijapuolet

Tunnistetiedot

Vuokrasopimuksen osapuolista, vuokranantajasta ja vuokralaisesta, on sopimukseen syytä merkitä riittävät tunniste- ja yhteystiedot. Vuokranantajaa koskevat tiedot ovat tarpeellisia mm. siksi, että vuokralainen voi tehdä tarvittavat ilmoitukset vuokranantajalle. Vuokralaista koskevat tiedot ovat tarpeen samoista syistä.

Avio- tai avopari vuokralaisena

Jos vuokralle on tulossa avio- tai avopari, voidaan menetellä kahdella tavalla. Molemmat voidaan merkitä vuokrasopimukseen vuokralaisiksi, jolloin molemmat mm. vastaavat vuokran maksamisesta, kunnes sopimus toisen tai kummankin vuokralaisen osalta irtisanotaan.

Sopimus voidaan tehdä myös niin, että vain toinen puolisoista merkitään vuokralaiseksi ja toinen merkitään avio- tai avopuolisoksi. Tällöin avio- tai avopuolisoksi merkitty vastaa vuokran maksamisesta vain niin kauan, kun hän asuu huoneistossa.

Useita vuokralaisia

Jos vuokralle on tulossa useita vuokralaisia, voidaan menetellä kolmella tavalla. Vuokralaiseksi voidaan merkitä yksi tulevista asukkaista, ja hän voi ottaa alivuokralaisia tai muutoin käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona muiden kanssa. Tällöin vuokran maksusta ja muista velvoitteista vastaa vuokralaiseksi merkitty.

Toinen vaihtoehto on merkitä kaikki tulevat asukkaat vuokralaisiksi, jolloin kaikki vastaavat periaatteessa yhteisvastuullisesti koko vuokran maksamisesta, kunnes sopimus jonkun osalta irtisanotaan.

Kolmas vaihtoehto on tehdä jokaisen asumaan tulevan kanssa oma vuokrasopimus, joka esimerkiksi oikeuttaa käyttämään huoneiston yhtä huonetta ja lisäksi antaa käyttöoikeuden yhteisiin tiloihin yhdessä muiden kanssa. Tällöin kukin vastaa vain oman vuokransa maksamisesta. Jos vuokranantaja tällaisessa tilanteessa haluaa varmistaa koko huoneiston vuokran saamisen, yksittäisiin sopimuksiin voidaan ottaa ehto, jonka mukaan jokainen vuokralainen vastaa koko huoneiston vuokran maksamisesta toissijaisesti.

Jälleenvuokraus

Jos huoneisto vuokrataan yritykselle siinä tarkoituksessa, että yritys vuokraa sen edelleen työntekijälleen työsuhdeasunnoksi, sopimukseen voidaan ottaa asukkaan täsmentävä ehto. Yritys merkitään siis vuokralaiseksi ja kohtaan ”muut ehdot” merkitään ehto, jonka mukaan asunto voidaan luovuttaa vain tietylle henkilölle.

Kuolinpesä vuokranantajana

Kuolinpesän vuokratessa asuntoa vuokrausta hoitavan henkilön on syytä varmistaa, että hänellä on valtuutus kaikilta kuolinpesän osakkailta. Oikeuden määräämä pesänselvittäjä voi tehdä sopimuksen ilman eri valtuutusta.

Vuokrauskohde

Vuokrauskohde on yksilöitävä riittävän tarkasti. Sopimukseen tulee merkitä ainakin kohteen osoite, huoneiston tyyppi, pinta-ala sekä muut tilat, joihin sopimus tuottaa käyttöoikeuden sekä näiden tilojen käyttötarkoitus.

Kohteen yksilöinti

Vuokrauskohteen osoitteen merkitseminen on luonnollisesti välttämätöntä kohteen yksilöimiseksi. Joskus voi olla tarpeen määritellä vuokrauskohde tarkemminkin. Jos esimerkiksi omakotitalosta vuokrataan vain yläkerta, se on mainittava sopimuksessa. Jos jostain kiinteistöstä vuokrataan vain jokin rakennus tai jostain huoneistosta vain yksi huone, vuokrattava kohde voidaan yksilöidä esimerkiksi karttaliitteeseen tai pohjapiirrosliitteeseen merkitsemällä.

Huoneistotyypin kirjaamisella sopimukseen on lähinnä informatiivinen merkitys. Kyseiseen kohtaan merkitään huoneiden lukumäärä, esimerkiksi ”2h + k” tai ”4h + k + s”.

Pinta-ala

Huoneiston pinta-alaa koskeva tieto on syytä merkitä sopimukseen ”noin-tietona”. Tällä tavoin voidaan välttää turhat pinta-alariidat. Jos kohde on asunto-osake, pinta-alatietoon voidaan merkitä yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Jos huoneisto on tarkistusmitattu, voidaan merkitä myös tarkistusmitattu pinta-ala.

Muut tilat

Jos sopimus tuottaa käyttöoikeuden huoneiston lisäksi muihin tiloihin, myös ne on syytä merkitä sopimukseen. Muita tiloja voivat olla esimerkiksi rivitalohuoneiston piha-alue, autopaikka tai autotalli, kylmäkellari, ullakkokomero tai jokin muu varastohuone. Myös muut tilat on syytä yksilöidä riittävän tarkasti sanallisesti, kirjaimilla, numeroilla tai karttaliitteellä.

Sopimuksessa mainittuihin kohteisiin vuokralainen saa siis yksinomaisen käyttöoikeuden. Näiden lisäksi hän saa käyttöoikeuden esimerkiksi taloyhtiön yhteisiin tiloihin. Joidenkin yhteistilojen käytöstä on kuitenkin sovittava erikseen taloyhtiön kanssa. Tällaisia tiloja ovat mm. talosaunat ja -pesulat.

Muu käyttö

Vuokralaisella on oikeus käyttää osaa asuinhuoneistosta muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Huoneiston tulee kuitenkin pääasiallisesti olla asuinkäytössä, joten muun käytön tulee rajoittua alle puoleen huoneiston pinta-alasta. Muuta käyttöä voi olla esimerkiksi yhden huoneen käyttäminen hammaslääkärin, lakimiehen tai parturin vastaanottotilana, toimistona tms. Muu käyttö on syytä merkitä sopimukseen vuokrauskohteen yksilöintitietoihin.

Vuokra-aika

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on voimassa, kunnes vuokranantaja tai vuokralainen irtisanoo sen. Sopimukseen merkitään lisäksi irtisanomisajan alkamispäivä. Lain mukaan irtisanomisaika alkaa kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, mutta siitä voidaan sopia toisinkin. Hyvin yleinen on käytäntö, jossa sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä noin vuoden päähän vuokrasopimuksen alkamispäivästä.

Toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen tulee merkitä sopimuksen alkamispäivä sekä hallintaoikeuden siirtymispäivä. Esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja suorittaa edellisen vuokrasuhteen päättymisen jälkeen huoneistossa remontin, hallintaoikeuden siirtymispäivä saattaa olla vuokrasopimuksen alkamispäivää myöhäisempi ajankohta.

Määräaikainen sopimus

Sopimus voidaan tehdä myös kestoltaan määräaikaiseksi. Määräaikaisuus tarkoittaa sitä, että jo sopimusta tehtäessä sovitaan päivä, jolloin sopimus päättyy. Määräaikaista sopimusta ei voida irtisanoa kesken sopimuskauden. Se sitoo siis molempia osapuolia koko määräajan. Vain erityistilanteissa vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta irtisanomisoikeutta.

Käytännössä määräaikaisen sopimuksen sitovuus tarkoittaa sitä, että vuokran-antaja ei saa vastoin vuokralaisen tahtoa huoneistoa hallintaansa, vaikka tarvitsisi sen esimerkiksi omaan käyttöönsä. Sitovuus tarkoittaa myös toisaalta sitä, että jos vuokralainen muuttaa ennen määräajan päättymistä pois, hän vastaa vuokranantajalle aiheuttamastaan vuokratappiosta siihen saakka, kunnes vuokranantaja on saanut huoneiston vuokrattua uudelleen.

Määräaikainen sopimus voidaan solmia kuinka pitkäksi tai lyhyeksi ajaksi tahansa. Se voidaan myös solmia useita kertoja peräkkäin saman vuokralaisen kanssa. Alle kolmen kuukauden mittaisia määräaikaisia sopimuksia ei saman vuokralaisen kanssa voida tehdä kuin kaksi kertaa. Jos saman vuokralaisen kanssa tehdään kolmas alle kolmen kuukauden mittainen sopimus, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

Toisin kuin ennen, nykyään myös alle kolmen vuoden mittaiseen määräaikaiseen sopimukseen voidaan ottaa vuokrankorotusehto.

Määräaikaiseen sopimukseen merkitään, että se on tarkoitettu olemaan voimassa määräajan. Lisäksi merkitään sopimuksen alkamispäivä sekä hallintaoikeuden siirtymispäivä. Lopuksi sovitaan sopimuksen päättymispäivä.

Määräaikaista sopimusta käytetään tyypillisesti silloin, kun vuokranantaja tietää jo etukäteen, että hän tarvitsee asunnon käyttöönsä tiettynä päivänä.

Määräaikainen sopimus on aina tehtävä kirjallisesti, jotta määräaikaa koskeva ehto olisi pätevä. Suullisen sopimuksen katsotaan siis aina olevan voimassa toistaiseksi. Vapaa-ajan asunnoksi vuokratun huoneiston määräaikainen sopimus voi kuitenkin olla myös suullinen.

Vuokra

Vuokran määrä

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokra on vapaasti sovittavissa. Vuokran määrä merkitään sopimukseen yleensä kuukausivuokrana eli esimerkiksi 700€/kk.

Erilliskorvaukset

Varsinaisen vuokran lisäksi maksettavista erilliskorvauksista voidaan sopia erikseen. Tyypillisin erilliskorvaus on henkilöluvun mukainen vesimaksu. Vesimaksun suuruus on tällöin merkittävä sopimukseen.

Suoraan taloyhtiölle maksettavia käyttökorvauksia, kuten autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuja ei yleensä kannata kierrättää vuokranantajan kautta. Tällaiset maksut vuokralainen voi maksaa suoraan taloyhtiölle.

Vuokranmaksukausi

Lain mukaan vuokranmaksukausi on yksi kuukausi, mutta kaudesta voidaan sopia toisinkin. Lyhyissä määräaikaisissa sopimuksissa sovitaan joskus, että vuokranmaksukausi on koko määräajan mittainen, jolloin koko vuokra maksetaan kerralla.

Eräpäivä

Eräpäivä on lain mukaan vuokranmaksukauden eli kalenterikuukauden toinen arkipäivä. Jos kuukauden toinen päivä on esimerkiksi lauantai, vuokralainen voi maksaa vuokran omasta pankistaan maanantaina eli kuukauden neljäntenä päivänä. Eräpäivästä voidaan sopia myös toisin, jolloin se on merkittävä sopimukseen.

Ennakkovuokra

Vuokran maksamiseen liittyen vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopimusta tehdessään sopia ennakkovuokran maksamisesta. Tavallisessa kielenkäytössä ennakkovuokra ja vuokravakuus usein sekoitetaan keskenään. Ennakkovuokra on nimenomaan vuokraa, jota vastaan vuokralaisen tulee saada asumisaikaa. Yleensä hän saa ennakkovuokran hyväkseen vuokrasuhteen ensimmäisistä kuukausista, mutta ennakko voidaan hyvittää myös esimerkiksi viimeisistä vuokrista.

Vuokravakuus puolestaan eroaa ennakkovuokrasta siten, että vuokravakuus säilyy vuokranantajan hallinnassa koko vuokrasuhteen ajan. Vuokravakuutta vastaan ei siis saa asumisaikaa.

Ennakkovuokraa voidaan sopia maksettavaksi vain erityisistä syistä. Lisäksi ennakkovuokraa voi maksaa enintään kolmelta kuukaudelta. Jos vuokranmaksukaudeksi on sovittu pitempi aika kuin yksi kuukausi, ennakkovuokraa voidaan sopia maksettavaksi korkeintaan yhdeltä vuokranmaksukaudelta.

Erityinen syy ennakkovuokrasta sopimiseen voi olla esimerkiksi se, että vuokranantaja suorittaa huoneistossa uutta vuokralaista varten remontin, jonka hän rahoittaa ennakkovuokralla.

Sopimukseen merkitään, että vuokralainen maksaa ennakkovuokraa. Lisäksi merkitään ennakkovuokran määrä sekä maksupäivä ja ajankohta, jolloin ennakkovuokra hyvitetään.

Vakuus

Vuokravakuutta käytetään nykyään lähes poikkeuksetta. Vakuuden tarkoituksena on ennaltaehkäistä vuokrasuhteessa syntyviä häiriöitä ja turvata vuokranantajan asemaa mahdollisten häiriöiden ilmetessä.

Vakuus kannattaa sopia ns. sopimusvakuutena. Tällöin vakuudesta voidaan kattaa paitsi mahdolliset vuokrarästit myös esimerkiksi mahdollinen asunnon vaurioittaminen.

Vakuuden määrä

Vakuuden määrästä osapuolet voivat sopia, mutta yleisin käytäntö on kahden kuukauden vuokraa vastaava määrä. Laki asettaa vakuuden maksimimääräksi kolmen kuukauden vuokraa vastaavan määrän. Yleinen vakuusmuoto on erillinen vuokravakuustili, jonka vuokralainen avaa pankissa ja josta vuokranantaja saa panttipaperin. Vakuus voidaan myös maksaa vuokranantajan tilille.

Pankkitakaus

Pankkitakaus on myös asuinhuoneiston vuokrauksessa mahdollinen, mutta kustannustensa vuoksi varsin harvinainen vakuusmuoto. Pankkitakauksessa pankki sitoutuu vuokralaisen puolesta takaamaan vuokrasuhteen velvoitteiden täyttämisen.

Omavelkainen takaus

Omavelkaisessa takauksessa takaaja sitoutuu täyttämään vuokrasopimuksen velvoitteet, mikäli vuokralainen ei niitä täytä. Myös takaajan vastuu on rajattu enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään. Jos vakuutena käytetään henkilötakausta, takaussitoumuksesta on syytä kirjoittaa sopimukseen erillinen liite.

Vakuuden toimittaminen

Vakuuden viimeisestä toimituspäivästä sopimiseen ja merkitsemiseen on syytä kiinnittää erityistä huomiota. Vakuus kannattaa sopia toimitettavaksi ennen avainten luovutusta. Tällä tavoin voidaan varmistua siitä, että vakuus on suoritettu ennen kuin sopimus alkaa ja vuokralainen saa huoneiston hallintaansa.

Vakuuden maksamatta jättäminen viimeisenä toimituspäivänä muodostaa vuokranantajalle sopimuksen purkuperusteen. Purkuoikeutta ei kuitenkaan enää ole, jos vakuus on toimitettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksi saamista.

Vakuuden käyttäminen

Vakuuden tyypillisimpiä käyttötilanteita ovat vuokralaisen vuokrarästit tai tilanteet, joissa vuokralainen vahingoittaa huoneistoa. Vakuuden käyttäminen vaihtelee vakuusmuodoittain.

Vuokravakuus on tarkoitettu säilyttämään arvonsa koko vuokrasuhteen ajan. Näin ollen vuokrien maksamatta jättäminen tilanteessa, jossa vuokranantajalla on vakuus, ei estä vuokranantajaa velkomasta maksamattomia vuokria. Vuokrarästejä voidaan käyttää myös purkuperusteena, vaikka ne voitaisiinkin kattaa vakuudella.

Vakuuden palauttaminen

Täysin häiriöttömässäkin vuokrasuhteessa vakuus tulisi palauttaa vasta vuokrasuhteen päätyttyä. Vakuushan on tarkoitettu korvaamaan rästien lisäksi myös vuokralaisen mahdollisesti huoneistolle aiheuttamat vahingot. Yleensä vahingot tulevat ilmi vasta, kun vuokralainen on muuttanut pois. Näin ollen vakuus tulisi palauttaa vasta silloin, kun huoneisto on tarkastettu ja sen on todettu olevan sopimusta vastaavassa kunnossa. Vakuutta ei tulisi käyttää viimeisten kuukausien vuokranmaksuun.

Jos lopputarkastuksessa todetaan, että huoneisto on moitteettomassa kunnossa eikä vakuudelle ole käyttötarvetta, vakuus on palautettava vuokralaiselle viipymättä. Myös tarkastus tulee suorittaa mahdollisimman pian vuokrasuhteen päätyttyä.

Vuokran korottaminen

Vuokrankorotusehto on syytä ottaa sopimukseen aina, kun se on lain mukaan mahdollista. Näin voidaan varmistua siitä, että vuokra seuraa yleistä kustannustason kehitystä. Jos sopimukseen ei oteta vuokrantarkistusehtoa, vuokranantaja ei voi yksipuolisesti korottaa vuokraa. Vuokrankorotuksista tulee siis tällaisissa tapauksissa aina sopia erikseen. Jos uudesta vuokrasta ei päästä sopimukseen, vuokranantajalla on viime kädessä oikeus sanoa sopimus irti. Määräaikaisessa sopimuksessa irtisanomisoikeutta ei luonnollisestikaan ole. Vuokra voidaan tarkistaa vasta määräajan päättyessä.

Vuokrankorotusehto

Vuokrankorotusehto voidaan ottaa kaikkiin toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin. Toisin kuin ennen, nykyään myös alle kolmen vuoden mittaiseen määräaikaiseen sopimukseen voidaan ottaa vuokrankorotusehto.

Kyseeseen tulevia vuokrankorotusvaihtoehtoja on useita. Vuokra voidaan ensinnäkin sitoa johonkin indeksiin. Yleisimmin käytettyjä ovat kuluttajahintaindeksi ja elinkustannusindeksi, jotka kuvaavat yleistä kustannustason kehitystä ja antavat näin ollen vuokralle inflaatiosuojaa.

Indeksiehto (indeksikorotus)

Käytettäessä indeksiehtoa sopimukseen merkitään, mihin indeksiin vuokra sidotaan. Indeksi ja korotus kulkevat tällöin käsi kädessä.

Elinkustannus- ja kuluttajahintaindeksin pisteluvut julkaistaan kalenterikuukautta seuraavan kuukauden 15. päivänä.

Kuluttajahintaindeksin vuotuisen prosentuaalisen muutoksen saat TÄSTÄ.

Elinkustannusindeksin tuoreimman pisteluvun näet TÄSTÄ.

Sopimukseen tulee kirjata vuokrankorotusten ajankohta eli tarkistusajankohta. Yleensä vuokraa korotetaan kerran vuodessa, mutta lyhyemmistäkin jaksoista voidaan sopia. Tarkistusindeksi on tarkistusajankohtana tiedossa oleva viimeksi julkaistu pisteluku. Vuokrankorotuksista on ilmoitettava kirjatulla kirjeellä ennen korotuksen voimaantuloa.

Hoitovastike

Vuokran tarkistusperusteeksi voidaan ottaa jokin muukin kuin indeksi. Vuokra voidaan esimerkiksi sitoa taloyhtiön hoitovastikkeeseen. Tällöin korotus voidaan ilmoittaa välittömästi hoitovastikkeen korotuspäätöksen jälkeen, ja se tulee voimaan seuraavan kalenterikuukauden alusta.

Yleensä korotukset jäävät tässä järjestelyssä kuitenkin normaalia inflaatiokorotusta matalammiksi, koska korotus koskee vain hoitovastiketta, ei rahoitusvastiketta.

Yhdistelmät

Eri korotusperusteita voidaan myös yhdistellä keskenään. Esimerkiksi kuluttajahintaindeksi ja kiinteä prosenttimäärä voidaan yhdistää seuraavasti: ”Vuokraa tarkistetaan vuosittain kuluttajahintaindeksin muutosten mukaisesti, kuitenkin vähintään kaksi prosenttia.”

Huoneiston kunto ja siitä sopiminen

Huoneiston kuntoa, kunnossapitoa ja vuokralaisen tai vuokranantajan muutostyöoikeuksia koskevat perussäännökset ovat huoneenvuokralaissa. Sopijapuolet voivat kuitenkin mieluiten kirjallisella sopimuksellaan monin paikoin poiketa siitä, mitä laissa on säädetty. Vuokrasopimus voidaan siis räätälöidä vastaamaan osapuolten tarpeita.

Sopimuksiin merkitään usein ehto, jonka mukaan ”huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on sopimuksentekohetkellä.” Tällöin vuokralainen ei voi vedota sellaisiin huoneistossa oleviin virheisiin, jotka hänelle on kerrottu tai jotka hänen olisi pitänyt tavallista huolellisuutta käyttäen havaita. Sen sijaan ns. piileviin virheisiin vuokralainen voi edelleen vedota.

Kuntotarkastukset

Sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeuksien kannalta on tärkeää dokumentoida huoneiston kunto huolellisesti. Näin vuokralainen voi varmistua siitä, ettei hän joudu vastuuseen virheistä ja puutteista, jotka olivat huoneistossa jo ennen vuokrasuhteen alkamista. Vuokranantaja puolestaan pystyy tarvittaessa osoittamaan, että jokin huoneiston puutteellisuus on syntynyt juuri tämän vuokrasuhteen aikana.

Vuokrasopimusta tehtäessä huoneistossa suoritetaan sisäänmuuttotarkastus ja sopimuksen päättyessä, ennen vuokravakuuden palauttamista, suoritetaan poismuuttotarkastus. Vuokranantajan ja vuokralaisen on syytä suorittaa yhdessä molemmat tarkastukset. Dokumentoinnissa voidaan tarvittaessa käyttää myös valokuvausta. Kuntotarkastuslomake tai -pöytäkirja voidaan laittaa varsinaisen sopimuksen liitteeksi.

Kunto sopimuksen alkaessa

Sopimuksen osapuolet voivat sopia huoneiston kunnosta vapaasti. Jos mitään ei ole sovittu, huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneisto-kannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella vaatia. Jos huoneisto on vuokrattu ”siinä kunnossa kuin se on” – ehdoin, vuokralainen ei voi jälkikäteen vedota hänelle kerrottuihin tai näkyviin puutteisiin. Osapuolet voivat myös sopia lain edellyttämää kuntoa huonommasta tai paremmasta kunnosta. Tämä mahdollistaa esimerkiksi hyvinkin huonokuntoisten asuntojen vuokraamisen.

Kunnostaminen

Jos huoneisto vaatii kunnostamista vuokrasuhteen alkaessa, osapuolet voivat sopia, kumpi suorittaa kunnostamisen. Tällöin tulee aina sopia myös siitä, kumman kustannuksella työt suoritetaan ja tarvikkeet hankitaan. Jos sovitaan, että vuokralainen kunnostaa huoneiston, samalla kannattaa sopia esim. töiden valvonnasta ja materiaalien valinnasta sekä siitä, jäävätkö vuokralaisen mahdollisesti tekemät asennukset tai kalustehankinnat huoneistoon vuokrasuhteen päättyessä ja jos jäävät, saako vuokralainen jonkin korvauksen. Jos asennukset poistetaan, kannattaa myös sopia, kenen kustannuksella niiden poistamisesta mahdollisesti aiheutuvat vauriot korjataan. Kaikki sopimukset kannattaa tehdä kirjallisesti.

Muutostyöt

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia myös siitä, että vuokralainen saa tehdä huoneistossa suoranaisia muutostöitä, esimerkiksi purkaa tai rakentaa väliseiniä, uusia keittiökalusteita tms. Myös pinnoitteiden uusimisesta ja muuttamisesta voidaan sopia. Samalla tulee sopia, suorittaako vuokralainen työt ja ostaa tarvikkeet omalla kustannuksellaan, saako hän esimerkiksi vapautusta vuokran maksamisesta ja vaikuttaako korjaustöiden suorittaminen muutoin alentavasti vuokran määrään. Usein sovitaan, että vuokranantaja hankkii materiaalit ja vuokralainen suorittaa muutos- tai kunnostustyöt.

Jos vuokralaisen muutostyöoikeudesta ei ole sovittu, hänellä ei ole oikeutta tehdä mitään muutostöitä. Esimerkiksi pinnoitteiden muuttamiseen tarvitaan aina vuokranantajan lupa, mielellään kirjallisesti.

Jos vuokralainen vähintään kolme kuukautta ennen määräaikaisen sopimuksen päättymistä ilmoittaa vuokranantajalle haluavansa edelleen jatkaa vuokrasuhdetta, mutta vuokranantaja kieltäytyy siitä ilman hyväksyttävänä pidettävää syytä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajan mukaisesta arvosta. Korvausoikeus on vain silloin, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa työt eikä niitä ole jo korvattu.

Kunnossapito

Sopimuksen osapuolet voivat sopia, kumman vastuulla huoneiston kunnossapito vuokrasuhteen aikana on. Ellei muuta ole sovittu, vuokranantaja on vastuussa siitä, että huoneisto on sellaisessa kunnossa, kuin vuokralainen voi kohtuudella vaatia. Huoneiston ns. normaali kuluminen on vuokranantajan vastuulla. Hänen vastuulleen kuuluvat mm. vesi- ja keittiökalusteet sekä kaapistot, ellei toisin ole sovittu.

Ilmoitusvelvollisuus

Jos huoneiston kunnossapitovastuu on vuokranantajalla, vuokralainen on velvollinen viipymättä ilmoittamaan huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta vuokranantajalle. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.

Vuokranantajan on hyvän tavan mukaan selvitettävä asunto-osakeyhtiöön mahdollisesti tulossa olevat remontit ennen asunnon vuokrausta ja tiedotettava niistä vuokralaiselle.

Korjausvelvollisuus

Korjauskehotuksen saatuaan vuokranantajan on viipymättä tai sovitussa ajassa ryhdyttävä korjaamaan huoneistossa ilmennyttä vikaa. Jos hän laiminlyö korjauksen, vuokralainen saa korjata puutteellisuuden vuokran-antajan kustannuksella. Tällöin vuokralaisen on huolehdittava siitä, että kustannukset pysyvät kohtuullisina. Jos puutteellisuudella on olennainen merkitys, vuokralainen voi myös purkaa sopimuksen.

Vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon sen kunnon ja hoidon valvomista varten. Vuokralaisen on viivytyksettä hänelle sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon. Tarvittaessa vuokranantaja voi saada poliisilta virka-apua huoneistoon pääsemiseksi.

Korjausoikeus

Vuokranantajalla on aina oikeus korjata huoneistossa ilmenevä vika, vaikka vuokralainen ei sitä haluaisikaan. Jos kyseessä on sellainen hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää, on vuokranantajalla oikeus suorittaa työ välittömästi. Muista töistä tulee ilmoittaa vähintään 14 päivää ennen töiden aloittamista. Laajemmista korjaus- ja muutostöistä vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen töiden aloittamista. Tällöin vuokralaisella on oikeus ilmoituksen saatuaan 14 päivän kuluessa purkaa sopimus päättymään töiden aloittamisajankohtana.

Loppukunto

Sopimuksen osapuolet voivat sopia ns. huoneiston loppukunnosta. Jos vuokrattava huoneisto on esim. poikkeuksellisen hyväkuntoinen, he voivat sopia, että huoneisto luovutetaan samassa kunnossa takaisin. Vuokralainen voi siten olla velvollinen suorittamaan huoneistossa remontin vuokrasuhteen päättyessä. Osapuolet voivat sopia myös loppusiivouksesta ja sen tasosta.

Muut ehdot

Muita ehtoja varten voidaan tarvittaessa sopimukseen kirjoittaa erillinen liite. Seuraavassa on joitakin esimerkkejä tavallisimmista sopimuksissa käytetyistä muista ehdoista.

Sähkö

Yleensä vuokralainen tekee oman sähkösopimuksen ja maksaa käyttämänsä sähkön.

Lämmitys

Keskuslämmitteisissä taloissa lämmitys sisältyy vuokraan. Sähkö- tai öljylämmitteisissä huoneistoissa ja taloissa on vuokrasopimukseen syytä erikseen ja selvästi merkitä, että vuokralainen maksaa lämmityksestä aiheutuvat kulut, mikäli näin on sovittu.

Kalusteet

Jos huoneisto vuokrataan kalustettuna, kalusteista kannattaa laatia luettelo, jonka mukaisen varustuksen vuokralainen allekirjoituksellaan kuittaa vastaanottaneeksi. Myös kalusteiden kunto on syytä määritellä ja kirjata tai esimerkiksi valokuvata kalusteet.

Puhelin

Epäselvyyksien välttämiseksi on suositeltavaa, että vuokralainen tekee omat sopimukset puhelinyhtiöiden kanssa.

Jos vuokralaisen käyttöön kuitenkin jää vuokranantajan omistama puhelin, sopimukseen on syytä kirjata, että vuokralainen on velvollinen maksamaan puhelinlaskut. Puhelinyhtiölle kannattaa myös ilmoittaa, että laskut lähetetään suoraan vuokralaiselle. Puhelinlaskuista vastaa viimekädessä kuitenkin puhelinliittymän omistaja.

Kotivakuutus

Vuokranantajan kannattaa aina edellyttää, että vuokralainen sitoutuu ottamaan ja pitämään kotivakuutuksen. Vuokralainen voidaan sopimuksella velvoittaa ottamaan tietynsisältöinen kotivakuutus.

Kotieläimet

Perustellusta syystä sopimukseen voidaan ottaa myös kotieläimiä koskeva ehto. Jos vuokranantaja tai hänen perheenjäsenensä ovat esimerkiksi allergisia, sopimuksessa voidaan kieltää eläinten pitäminen.

Vuokralainen voidaan velvoittaa korvaamaan lemmikkien mahdollisesti aiheuttamat vauriot.

Tupakointi

Myös huoneistossa tupakointi voidaan perustellusta syystä kieltää. Syy voi tässäkin tapauksessa olla vuokranantajan tai hänen perheenjäsenensä allergia.

Allekirjoitukset

Vuokrasopimuksessa on oltava sekä vuokranantajan että vuokralaisen allekirjoitukset. Käytettäessä lomakkeita on muistettava allekirjoittaa molemmat kappaleet erikseen. Sopimuksesta annetaan kummallekin oma kappale.

Jos vuokralaisia on useampia kuin yksi, tulee kaikkien allekirjoittaa sopimus. Näin myös silloin, kun vuokranantajia on enemmän kuin yksi, ellei esimerkiksi kuolinpesä ole valtuuttanut yhtä kuolinpesän osakasta hoitamaan vuokrausta.

Sopimuksen voimassaoloaika »

« Vuokranantajan käsikirjan päävalikkoon