Upphörande av kontrakt

Då hyresgästen avslutar kontraktet

Oftast avslutas hyreskontrakt på hyresgästens begäran. Hyresgästen behöver inte uppge någon särskild orsak.

Uppsägningstid

Hyresgästens uppsägningstid är en månad. Tiden räknas från den sista dagen i den månad då hyresgästen säger upp kontraktet, om inget annat bestämts. Om hyresgästen säger upp kontraktet till exempel 9 juni, upphör kontraktet i slutet av juli. Man kan inte förlänga hyresgästens uppsägningstid med hjälp av kontraktet.

Uppsägningsanmälan

Hyresgästen bör säga upp kontraktet skriftligen. Uppsägningen bör ske bevisligen, alltså mot kvittering eller i ett vittnes närvaro. Ett rekommenderat brev som inte blivit emottaget duger alltså inte. Uppsägningsanmälan bör göras direkt till hyresvärden; inte till disponenten, serviceföretaget, gårdskarlen eller förmedlaren.

Då hyresvärden avslutar kontraktet

Uppsägningsgrunder

Även hyresvärden kan säga upp ett hyreskontrakt med vilken orsak som helst, bara orsaken är ansedd vara av god sed. Exempel på sådana orsaker är att hyresvärden själv eller någon familjemedlem behöver bostaden, försäljning av bostaden eller förändringar i kontraktets villkor.

Uppsägningstid

Om kontraktet varit i kraft i minst ett år, är hyresvärdens uppsägningstid sex månader. Om kontraktet varit i kraft mindre, är tiden tre månader. Hyresvärdens uppsägningstid räknas på samma sätt som hyresgästens och man kan inte förkorta tiden med hjälp av kontraktet.

Uppsägningsanmälan

Hyresvärden bör ge en skriftlig uppsägningsanmälan åt hyresgästen. I anmälan bör antecknas hyresförhållandets avslutningstidpunkt samt uppsägningens orsak. Även hyresvärden bör ge anmälan bevisligen.

Direkt uppsägningsskydd

För att få ett direkt uppsägningsskydd skall hyresgästen inom en tre månaders hyrestid och senast tre månader efter att uppsägningsanmälan nått honom/henne väcka talan i domstol, för att få uppsägningen verkningslös. Uppsägningen kan anses vara verkningslös, om uppsägningsgrunden är granskning av hyran eller grund för hyra och man anser att den begärda hyran eller grunden för hyran är oskälig, eller om uppsägningen med kännedom om hyresgästens situation anses på annat sätt vara oskälig, och det inte finns en giltig orsak för uppsägningen.

Om hyresgästens talan godkänns, fortsätter hyresförhållandet med samma villkor som tidigare. Domstolen kan dock ändra på villkoren om endera parten så kräver. Om hyresgästens talan förkastas, bestämmer domstolen när kontraktet tar slut och kräver att hyresgästen flyttar ut.

Indirekt uppsägningsskydd

Ett krav gällande det indirekta uppsägningsskyddet kan verkställas ännu tre år efter att hyresförhållandet tagit slut. Om domstolen anser att det sätt som hyresförhållandet tagit slut på, inte är av god sed, kan hyresgästen få ersättningar av hyresvärden för till exempel flyttkostnader, kostnader som uppkommit då man sökt en ny bostad eller för reparationer som hyresgästen gjort i bostaden, förutsatt att han/hon hade lov att göra dem, samt att han/hon inte redan tidigare fått ersättning för dessa. Utöver detta kan hyresgästen få en summa motsvarande tre månaders hyra som ersättning för de olägenheter byte av bostad innebär.

Flyttdag och ändring av den

Flyttdag

Flyttdagen är den första vardagen efter att kontraktet tagit slut. På flyttdagen bör hyresgästen överlåta hälften av bostaden till hyresvärdens förfogande, och under följande dag bör hela bostaden överlåtas. Oftast då hyresgästerna byts, brukar den gamla hyresgästen, den nya hyresgästen och hyresvärden komma överens om när och hur besittningen av bostaden byts från den gamla till den nya hyresgästen. På detta sätt framskrider bådas flytt smidigt.

Ändring av flyttdag

Om hyresgästen har avsevärda problem med att hitta en ny bostad innan flyttdagen, kan han/hon be om ändring av flyttdagen av en domstol. Ändring kan sökas endast då hyresförhållandet är i kraft tills vidare. Man kan inte ändra dag om ändringen utgör betydande olägenheter eller skada för hyresvärden. Olägenheten kan till exempel vara att hyresvärden på grund av ändringen inte själv kan flytta in i bostaden eller om bostaden redan är uthyrd åt följande person. Dagen kan heller inte ändras om hyresgästen själv avslutat hyresförhållandet eller sagt upp kontraktet.

Då hyresgästen häver kontraktet

Hävningsgrunder

Hyresgästen har rätt att häva kontraktet om hyresgästen, någon i hans/hennes familj eller någon som arbetar för honom/henne, hamnar i uppenbar fara då bostaden används såsom kontraktet förutsätter. Hyresgästen har dessutom rätt att häva kontraktet om till exempel besittningsrätten av bostaden försenas avsevärt, hyresvärden nonchalerar att reparera en avsevärd skada eller om hyresvärden börjar en omfattande renovering i bostaden.

Hävningsanmälan

Hävningsanmälan bör göras skriftligen åt hyresvärden. Där bör antecknas varför hävningen sker och när hyresförhållandet tar slut. Anmälan bör göras bevisligen.

Då hyresvärden häver kontraktet

Hävningsgrunder

Hävningsgrunderna är kontraktsförseelser gjorda av hyresgästen. Om förfarandet gällande hävningsgrunden kan anses vara av smärre betydelse, kan man inte häva kontraktet.

Hyresvärden har rätt att häva kontraktet om hyresgästen nonchalerat att betala hyran inom den utsatta tiden. Som grund gäller 2-3 uteblivna hyror. Kontraktet kan hävas också om hyresrätten ändras eller om bostaden eller en del av den på annat sätt överlåtits åt någon annan olagligt. Om hyrorna lämnats obetalda, eller om bostaden överlåtits olagligt, kan man häva kontraktet utan att meddela hyresgästen och hävningen stiger i kraft med omedelbar verkan.

Hävningsgrunder som kräver meddelande är följande:

• Bostaden används till annat än det man kunnat anta då kontraktet skrivits
• Hyresgästen lever eller tillåter andra att leva på ett störande sätt i bostaden
• Hyresgästen sköter om bostaden på ett dåligt sätt
• Hyresgästen söndrar sådant i bostaden som är stadgat för att upprätthålla hälsa eller ordning

Dessutom kan hyresvärden häva hyreskontraktet om hyresgästen inte överlämnar hyresgarantin inom utsatt tid.

Varning

En varning bör ges tillkänna bevisligen. Meningen med en varning är att ge hyresgästen en chans att korrigera sitt uppförande. Om uppförandet korrigeras, har hyresvärden inte längre rätt att häva kontraktet.

Hävningsanmälan

En hävningsanmälan bör göras skriftligen och bevisligen åt hyresgästen. Där bör antecknas varför hävningen sker och när hyresförhållandet tar slut. Kontraktet kan hävas direkt då anmälan nått hyresgästen. Hyresvärden kan även ge hyresgästen en längre flyttningstid.

Om hyresgästen inte följer hävningsanmälan och inte flyttar ut inom utsatt tid, kan hyresvärden stämma hyresgästen och kräva hävning av kontraktet samt vräkning. Stämningsansökan fungerar också som hävningsanmälan, vilket betyder att en skild anmälan inte krävs.

Upphörande av kontrakt

Ett hyreskontrakt upphör om bostaden förstörs eller om en myndighet förbjuder att använda bostaden för det ändamål kontraktet säger. Upphörandet betyder att inga särskilda åtgärder krävs, utan kontraktet upphör på basen av lagen. Båda parterna är friade från sina plikter genast då myndighetens beslut är laggillt. Om hyresgästen fortfarande håller bostaden i sin besittning även om kontraktet är upphört, blir han/hon skyldig att betala en skälig ersättning för att ha utnyttjat hyresvärdens egendom.

Skadestånd

Om kontraktet upphör på grund av orsaker som hyresvärden är ansvarig för, försummelse eller annan vårdslöshet, har hyresgästen rätt att få ersättning för förorsakad skada. Ersättningen kan innefatta t.ex. flyttkostnader eller kostnader som uppkommit då man skaffat en ny bostad.

« Kontraktets giltighetstid

Att avgöra en konflikt »

« Till hyresvärdens handbok innehållsförteckning