Asuntomarkkinoiden kehitys 2020-luvulla järkytys todella monelle

Suurella osalla suomalaisia on nieleskelemistä ajatuksessa, että moneen vanhuuden turvaksi ajateltuun omistusasuntoon onkin opittava suhtatumaan kuin käytettyyn autoon, joka ajan myötä muuttuu arvottomaksi. Ajatuksen hyväksymistä vaikeuttaa se, että asiaan on havahduttu nopeasti ja vasta aivan hiljattain. Ei ihme, että moni kokee tällaisen tiedon märkänä rättinä kasvoille. Tai suorastaan loukkauksena.

Epämiellyttävän totuuden sivuuttaminen ei kuitenkaan asioita muuta. Päinvastoin tosiasiat kannattaisi pyrkiä tunnustamaan, koska vain sitä kautta päästään miettimään miten niiden kielteisiä vaikutuksia voitaisiin lievittää. Haittoja voidaan lievittää, vaikka itse kehitys ei pysäytettävissä olisikaan.

Ikävä havahtumisen vuosi

Viimeiset yli 15 vuotta jatkuneen hitaan kehityksen myötä on kypsynyt ymmärrys, että pienillä muuttotappiokunnilla ei ole muuta realistista tulevaisuudennäkymää kuin pois kuoleminen ja naapurikuntaan sulautuminen. Tämä on ollut ymmärrettävästi monelle meistä karvas pala niellä.

Eikä siinä kaikki, ei lähellekään.

Vuosi sitten Vuokraturva toi esiin havainnon, että pysyvä asuntojen hintojen lasku uhkaa lähes kaikkia keskisuuria kaupunkeja. Totesimme, että jos kehitys jatkuu tällaisena, kymmenen vuoden kuluttua useimmat keskisuuret kaupungit ovat samassa tilanteessa kuin pienet muuttotappiokunnat nyt.

Vastaanotto tuolloin viime helmikuussa oli aluksi epäuskoinen, vaikka merkittäviä aineistopohjaisia vastaväitteitä ei esitettykään. Keskisuurten kaupunkien kehityksen rinnastaminen pienten muuttotappiopaikkakuntien kehitykseen tuntui kuitenkin radikaalilta. Varsinkin kun pienten muuttotappiokuntien ahdingon helpottamiseksi ehdotimme aiemmin tammikuussa 2018 viimeisenä keinona asuntojen romutuspalkkiota osana keskustelua, jossa presidentti Sauli Niinistökin on oman huolensa ilmaissut.

Sittemmin on vahvistunut, ettei keskisuurten kaupunkien ja pienten muuttotappiokuntien ongelmien yhtäläisyyksien näkeminen ollut liioittelua.

Kertaan viimeisen vuoden vaiheittaisen keskisuurten kaupunkien ahdinkoon herääminen nostamalla muutamia keskeisiä uutisotsikoita.

Lukuisia muitakin huolellisesti laadittuja uutisjuttuja ja katsauksia voisi mainita, ja varsin huomionarvoista on, että kaikki nämä datapohjaiset ulostulot ovat linjassa keskenään.

Keskittämispolitiikkaa vai väistämätöntä maailman muutosta

Moni tuntuu vilpittömästi uskovan, että kehityksen syynä on tahallinen keskittämispolitiikka. Tosiasiassa Suomi on kansainvälinen poikkeus ja komea esimerkki maasta, jossa on tietoisesti harjoitetulla aluepolitiikalla haluttu ja pystytty pitkään pitämään koko maa asuttuna. Esimerkiksi läntinen serkkumme Ruotsi hautasi tällaisen pyrkimykset toivottomina jo vuosituhannen vaihteessa ja on siksi kaupungistumiskehityksessä huomattavasti Suomea pidemmällä.

Kyse ei ole siitä, etteivätkä Suomen 2000-luvun hallitukset olisi yhä koittaneet pitää koko maata asuttuna. Valtaosan tätä ajanjaksoa hallituksessa on istunut Keskusta, jolle asia on erityisen tärkeä.

Kyse on tosiasiassa siitä, että pyrkimyksestä huolimatta globaalit realiteetit ovat tehneet onnistumisen mahdottomaksi. Työpaikat painottuvat entistä vahvemmin kasvukeskuksiin, ja maassamuutto imee työikäisiä päättymättömänä virtana työpaikkojen perässä. Poliittinen tahto on voimaton kehitykselle, joka on globaali ja käytännössä yhteinen kaikille maailman maille.

Voimme taistella tuulimyllyjä vastaan, mutta apua se ei tilanteeseen tuo. Tosiasioiden tunnustaminen sekä huomion siirtäminen kehityksen hillitsemiseen ja haittojen vähentämiseen voisi sen sijaan auttaa paljonkin.

Varallisuuden uusjako

Edessä on valtavan rakennemuutoksen synnyttämä asuntovarallisuuden arvon uusjako. Iso osa suomalaisista joutuu hyväksymään, ettei heidän suurella työllään maksamallaan kodilla ole alkaneen vuosikymmenen päättyessä paljonkaan rahallista arvoa. Eikä maksettu omistusasunto siten tuo myöskään sitä vanhuuden turvaa, mitä asunnon omistamiseen on totuttu liittämään. Samalla sulavat perintöjen arvot.

Silti pääkaupunkiseudulla sekä Turun tai Tampereen seudulla omistusasunnossa asuvat voivat nauttia asuntonsa arvonnousun jatkumisesta. Ja samalla ensiasunnonostajan alkuloikka asuntomarkkinoille muuttuu ilman varakkaiden vanhempien tukea aina vaan haastavammaksi.

Alkaneella vuosikymmenellä tästä asunto-omaisuuden uusjaosta voi tulla palkka- ja eläke-eroja suurempi varallisuuserojen aiheuttaja.

Muutos tulee olemaan meille suomalaisille aikamoinen järkytys, ja voi luoda Suomeen uudentyyppisen luokkajaon. Jos nykyisten keskisuurten kaupunkien asukkaiden asunnoilla ei tulevaisuudessa ole juurikaan arvoa, käytännössä heillä ei ole myöskään juuri omaisuutta. Suomalaisten omaisuus kun perinteisesti on hyvin suurelta osin asunnoissa ja vapaa-ajanasunnoissa, joiden arvot ovat myös laskeneet.

Ero kolmen suurimman kasvukeskuksen asukkaisiin, jotka tienaavat asumisellaan, voi herättää katkeruutta.

Suurta osaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolisista asunnoista ei tulla koskaan peruskorjaamaan

Haasteensa kokonaisuuteen tuo kiinteistöjen korjausvelka, jota keskisuuriin kaupunkeihin ja toki myös pieniin muuttotappiokuntiin kohdistuu. Peruskorjauksiahan tehdään tulevien vuosikymmenten asumisen mahdollistamiseksi ja kiinteistön arvon säilyttämiseksi. Jos väestöennuste karusti kertoo, että asukkaita ei välttämättä ole ja arvo tuskin tulee säilymään, peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti mielekästä. Varsinkin kun Basel IV tekee taantuvien paikkakuntien asuntokaupan ja peruskorjausten rahoittamisesta entistä vaikeampaa ja kalliimpaa.

Kun lasketaan Suomen kiinteistöjen yhteenlaskettua korjausvelkaa, luku ei välttämättä kerro koko totuutta. Saattaa olla, että suuressa osassa Suomea asuntojen määrä on riittävä laskevalle asukasmäärälle ilman vanhojen talojen
peruskorjaamistakin. Suurta osaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolella olevista asunnoista ei siksi tulla välttämättä koskaan peruskorjaamaan. Silloin peruskorjausvaiheeseen tulevat rakennukset vain ajetaan loppuun ja sitten joko jätetään tyhjäksi tai puretaan.

Mitä tehdä valtavalle tieverkolle

Yhtenä lisähaasteena on vielä Suomen perinteinen valtti, tiheä ja koko maan kattava tieverkko. Esimerkiksi Ruotsista ei löydy vastaavaa. Asukkaiden kadotessa tieverkon kunnossapidosta ja jo ihan päivittäisestä ylläpidostakin aiheutuu raskaita kustannuksia.

Suomesta löytyy suljettuja raideosuuksia, jotka eivät aiheuta ongelmia, koska niillä liikkuu korkeintaan museoliikenneharrastaja resiinallaan. Teiden sulkeminen taas on hankalaa, koska ne jäävät maastoon, eivätkä betoniporsaat pidä kaahailijoita loitolla. Ajatus siitä, että maakunnat jäisivät täyteen huonokuntoisia epävirallisia ralliteitä, tuntuu vaaralliselta. Lisäksi lähes joka tien varressa kuitenkin joku asuu tai mökkeilee, ja vähintäänkin siellä käydään metsätöissä.
Valtava määrä vähällä käytöllä olevia yleisiä teitä on yksi osa rakennemuutoksen haasteita. Tunnin juna, Suomirata ja lukuisat olemassa olevat vilkkaat väylät kilpailevat samoista euroista.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva

 

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »