Asuntomarkkinoilla on heitetty sijoitusmaailman logiikat romukoppaan

Sijoitusmarkkinoiden logiikka on yleensä se, että suuremman riskin kohteessa pitää olla suurempi tuotto-odotus. Asuntomarkkinoilla tilanne on erikoisella tavalla päinvastainen, siellä pienemmän riskin kohteessa on suurempi tuottovaatimus ja päinvastoin. Tilanne on sijoitusmarkkinanäkökulmasta hullu. Tilanteen korjaantuminen voisi johtaa yksiöiden hintojen erittäin suureen nousuun tai isojen vuokrakohteiden arvojen laskuun.

Asuntomarkkinoiden logiikka on vääristynyt, kun sitä katsotaan sijoitusmarkkinoiden toimintalogiikan näkökulmasta. Joko yksiöiden hintojen pitäisi lähteä jyrkkään nousuun tai suurempien asuntojen hintojen romahtaa, jotta tuoton ja riskin suhde korjaantuisi normaaliksi. Tai vaihtoehtoisesti suurempien asuntojen vuokrien pitäisi nousta dramaattisesti.

Kaupallisten kiinteistöjen markkinoilla sijoitusmarkkinoiden logiikka toimii normaalisti, mutta asuntomarkkinoilla käytännössä ei. Kaupallisten kiinteistöjen osalta tuottovaatimus on suurempi, jos likividiteetti on heikompaa ja vuokralaisten löytäminen haastavampaa.

Verrataan esimerkiksi Mäntsälässä sijaitsevaa toimistorakennusta, jolle on vaikea löytää ostajaa ja johon on vaikea löytää vuokralaista, ja toisaalta Helsingin Aleksanterinkadulla sijaitsevaa toimistotaloa, jolle on helpompi löytää ostaja ja johon on helpompi löytää vuokralainen. Jos molemmista tehdään kaupat, on selvää, että Helsingin Aleksanterinkadun toimistotalosta tehdään kaupat hinnalla, joka antaa ostajalle matalamman lähtötuoton.

Asuntomarkkinoilla yhtälö menee mielenkiintoisella tavalla toisin päin. Jos hankkii yksiön, sen alkutuotto on korkea, vaikka se on hyvän kysynnän takia helposti vuokrattavissa tai myytävissä. Jos taas hankkii vastaavalta sijainnilta kolmion tai muun suuremman asunnon, sen alkutuotto on vuokrattunakin matalampi. Niin ei kuitenkaan pitäisi olla, koska suurempi asunto on haastavampaa vuokrata tai myydä. Tilanne on siis kummallinen sijoitusmarkkinoiden logiikan näkökulmasta.

Miksi sijoitusmarkkinoiden logiikka ei sitten päde asuntomarkkinoilla? Ilmeinen selitys on se, että valtaosa markkinatoimijoista on kuluttajia, jotka eivät toimi sijoitusmarkkinoiden logiikan mukaisesti. Yleinen olettama on aiemmin ollut, että asunnon kuin asunnon arvo nousee ajan kuluessa, ja siksi ei ole juuri vertailtu vuokra- ja ostomarkkinoiden tilannetta tästä näkökulmasta.

Se, miksi myös suuret ammattisijoittajat näyttävät asuntomarkkinoilla pitkään hyväksyneen tämän tietyllä tavalla nurinkurisen logiikan, onkin sitten jo vaikeampaa selittää.

Sisältyykö sijoituslogiikan kannalta järjenvastaiseen yhtälöön riskejä? Vääristymä saattaa korjaantua tulevaisuudessa, monestakin syystä.

Ensinnäkin olettamaa automaattisesta arvonnoususta ei enää ole. Tämä johtaa siihen, että vuokrien ja kauppahintojen suhteita tutkitaan aiempaa tarkemmin.

Toiseksi vuokra-asuminen tulee todennäköisesti yleistymään, koska se katsotaan nuorissa ikäluokissa varteenotettavaksi vaihtoehdoksi pysyvänä asumismuotona.

Kolmanneksi ostovoiman heikkeneminen, käytettävissä olevien tulojen pieneneminen ja työpaikan epävarmuus vievät yhä useamman tilanteeseen, jossa asunnon ostaminen ei ole mahdollista tai siihen ei ole rohkeutta. Tämä lisää sijoittajien kiinnostusta vuokra-asuntoihin. Markkinoiden vakauden kannalta olisi eduksi, jos kovasta kiinnostuksesta huolimatta sijoituspäätökset lisäksi noudattaisivat normaalia eri sijoitusmuodoille yhteistä peruslogiikkaa.

Neljänneksi markkinatalous yleensä korjaa vääristymät ennemmin tai myöhemmin.

 

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja

Asuntosalkku Oy
Asuntosalkku Suomi Oy
Asuntosalkku Eesti Oy

p. 010 2327 307


ASUNTOSALKKU-RYHMÄ LYHYESTI

Omistamme lähes kaksituhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa.

 

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »