Asuntosalkun Sinnemaa: Asuntorahastoissa sijoittajan tuotto on tullut funny money -rahasta

Suurissakin kuluttajille markkinoiduissa asuntorahastoissa sijoittajan oikea tuotto on ollut nolla. Sijoittajan koko ilmoitettu tuotto on tullut funny money -rahasta, jota rahasto ei ole oikeasti saanut, eikä tuottoa siksi yleensä maksetakaan sijoittajalle. Kaikki kassaan tullut raha on mennyt pankkiireille ja kuluihin, koska pankkiiri itse ei tietenkään hyväksy funny money –rahaa, vaikka juuri sitä sijoittajalle tarjoaakin tuottona. Toki on myös asuntorahastoja, joiden toimintamalli on kestävällä pohjalla, mutta tulemme näkemään tulevina vuosina suurissa vaikeuksissa olevia asuntorahastoja ja sijoittajat tulevat kärsimään tappioita, kun tilanne selviää.
 
Pankkiirit ovat keränneet asuntorahastoista miljoonia palkkioina itselleen samaan aikaan kun sijoittajille on useassa tapauksessa jätetty kokonaan kertomatta, onko sijoittajan tuotto kuvitteellista Excel-rahaa, joka perustuu laskennalliseen arvonmuutokseen, ja ei siten ole oikeaa rahaa, koska rahasto ei ole sitä saanut pankkitililleen. Pankkiiri sen sijaan on aina saanut miljoonansa oikeana rahana tililleen.
 
Jos asuntorahastot raportoisivat tuotot vain siitä rahasta, jonka ovat oikeasti saaneet rahaston pankkitilille, moni asuntorahasto joutuisi lopettamaan toimintansa ja myymään kaikki asuntonsa, koska sijoittajien rahat kaikkoaisivat rahastosta kuin ilmaiset ämpärit halpakaupan avajaisista.
 
Kuvio on meille tuttu, koska olimme perustamassa pankin kanssa Suomeen ensimmäistä asuntoihin sijoittavaa erikoissijoitusrahastoa jo yli kymmenen vuotta sitten, paljon ennen kuin nykyiset toimijat tulivat markkinoille. Julkistimmekin hankkeen, mutta vetäydyimme siitä ennen aloitusta, koska laskelmissa kävi selvästi ilmi, että yhtälö on aivan kestämätön sijoittajan kannalta. Jo yli vuosikymmen sitten oli selvää, että sijoittaja ei voi saada todellista tuottoa, ellei asuntojen vuokratuotto olisi poikkeuksellisen korkea. 
 
Yhtä lailla oli kauan sitten selvää, että pankkiirille asuntorahasto on sopivissa oloissa erittäin tuottoisa ja miljoonia tuottava hanke. Ja tätä mahdollisuutta nyt jotkut pankkiirit ovat käyttäneet hyväkseen. On kuitenkin hyvä huomata, että suuret pankit eivät ole tuoneet markkinoille puhtaita asuntorahastoja, koska he tietävät hyvin, että kuluttajalle suunnatun asuntorahaston yhtälö ei ole kestävällä pohjalla.
 
Asuntorahastot toimivat kuin start up –yritysten tuottoennusteet. Erona on kuitenkin se, että asia sentään selviää sijoittajalle, kun start up –yrityksen tuottoennuste osoittautuu liian optimistiseksi ja tuloja ei tulekaan kassaan. Mutta ainahan voi sanoa, että ensi vuonna sitten tuleekin vielä enemmän tuottoja, ja kerätä lisää sijoituksia. Asuntorahastossa sanotaan, että kyllä asunnot saadaan sitten joskus myytyä korkeaan hintaan tyhmälle kuluttajalle. 
 
Tai ei oikeastaan sanota sitäkään, vaan pankkiiri laskee, että tuotot tulevat näistä myynneistä, vaikka niitä ei ole tehty ja kertoo sijoittajalle vain, että hyvin menee. Mutta ei erottele, mikä osa on kuvitteellista pankkiirin tuotoksi laskemaa funny money – rahaa. Koomista tilanteessa on se, että pankkiirille itselle kelpaa vain oikea pankkiin tullut raha ja pankkiiri ei itse tietenkään hyväksy tuotokseen myöhemmin ehkä mahdollisesti maksettavaa funny money –rahaa.
 
Toisaalla näemme asuntomarkkinoiden kannalta positiivisia merkkejä.
 
Matalat korot ovat yleisesti ottaen positiivinen asia asuntomarkkinoille. Analyysiemme perusteella on hyvinkin mahdollista, että korot pysyvät matalina näköpiirissä olevan tulevaisuuden, todennäköisesti 5-10 vuotta, mahdollisesti pidempäänkin. Korkojen nousu nimittäin johtaisi todennäköisesti talouden vesiliirtoon, jossa kontrolli katoaisi ja törmäysvaara kasvaisi. Hetkellisiä korkopiikkejä ylöspäin voi toki tulla, mutta uskomme korkojen trenditason pysyvät matalana pitkään kolmesta keskeisestä syystä. 
 
Ensinnäkin velkaa maailmalla on niin paljon, että korkojen nosto pidemmäksi aikaa ei käytännössä ole mahdollista ilman merkittävää inflaatiota. Valtioiden (suurienpienkin kuten Kiina ja USA), kuntien, yritysten ja yksityistalouksien velkataakka on niin suuri, että korkeilla koroilla liian suuri joukko toimijoita joutuisi maksukyvyttömäksi, mikä puolestaan sakkaisi koko talouskasvun ja talouden. Tästä syystä korko todennäköisesti lasketaan pian takaisin alhaiselle tasolle, jos se jostain syystä nousee.
 
Toiseksi digitalisaatio, robotiikka ja keinoäly tulee korvaamaan erittäin suuren joukon suorittavista työtehtävistä. Tämä johtaa siihen, että on erittäin vaikea nähdä palkkainflaatiota eli palkkojen nousua isossa kuvassa, kun katsotaan kaikkia työntekijöitä. Korkeista koroista selviäminen vaatii korkeampia palkkoja, ja koska korkeampia palkkoja ei ole näköpiirissä, korkojen on vaikea nousta.
 
Kolmanneksi demografia länsimaissa on erittäin epäsuotuisa ja kehittyvissäkin maissa tapahtuu jatkuvaa muutosta syntyvyyden pienemisen suuntaan. Tänä vuonna Suomessa syntyy todennäköisesti vähemmän lapsia kuin lähes 150 vuoteen. Jos lapsia syntyy tänä vuonna ennusteiden mukainen määrä eli alle 50 000, vähemmän on syntynyt viimeksi nälkävuosien aikaan 1868. Suuret ikäluokat (1945-1950 syntyneet) ovat keskimäärin yli 100 000 ihmisen ikäluokkia eli kaksinkertaisia. Pienempien ikäluokkien kantokyky ei vaan yleisesti ottaen kestä korkeita korkoja.
 
Asuntovelallisen näkökulmasta näyttää siis oikein hyvältä, ainakin korkojen suhteen.
 
Vuokra-asuntomarkkinoilla kilpailu vuokralaisista tulee näkemyksemme mukaan kiristymään entisestään, koska vuokra-asuntoja on paljon tarjolla ja moni haluttu vuokralainen ostaa asunnon, koska korot ovat matalia ja omaa asuntolainaa lyhentää hyvin vuokran suuruisella summalla.
 
Vuokralaisen asema vuokra-asuntomarkkinoilla on vahvistunut viime aikoina ja tahtotila maksaa korkeita vuokria on vähentynyt. Tämä on johtanut ja johtaa jatkossa entistä enemmän tilanteeseen, jossa alhainen vuokran määrä euroissa ratkaisee. Itse asunnon neliöillä tai edes huoneluvulla, eli sillä onko kyseessä esimerkiksi yksiö tai kaksio, ei niinkään ole merkitystä, ainakaan suuremman asunnon suuntaan. 
 
Ratkaisevaa on, paljonko asunnon kokonaisvuokra on euroissa. Tilanne on kuin kaukoliikenteen kilpailussa. Yksiö on bussi, jossa lipun hinta on euroissa pienempi. Ja kaksio on juna. Suuri joukko vuokranantajia pohtii, miten saisi juniinsa matkustajia, eli kaksioihinsa vuokralaisia. Kuten kaukoliikenteessäkin, junalippujen hinnat siinä tilanteessa laskevat.
 
Kun vuokra on 600 euroa, kiinnostuneita vuokralaisia on enemmän kuin silloin, jos vuokra 1000 euroa. Asunnon koosta riippumatta. Tämä vaikuttaa paljon kaksioiden vuokriin. Jatkossa entistä useampi vuokralainen vuokraa kaksion yksiön sijaan, mutta kaksion vuokra tulee olemaan lähellä yksiön vuokraa. Tämä johtuu siitä, että kaksioita on rakennettu paljon ja niitä on paljon tarjolla, jolloin kaksion omistajat tulevat joustamaan vuokrissa. Tilanne korostuu, jos kaksioita valmistuu samaa ennätysmäistä tahtia kuin viime vuosina on valmistunut. Voikin sanoa, että vuokra-asuntomarkkinoilla saa kohta kaksi huonetta yhden hinnalla.
 
Kun katsotaan koko maan asuntojen hintoja kokonaisuutena, reaalihinnat ovat olleet laskutrendissä koko kuluvan vuosikymmenen: http://www.findikaattori.fi/fi/92#_ga=2.239768064.2019324316.15029645131818467366.1474269926

Toki pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa tilanne on keskimääräistä positiivisempi. Toisaalta pienemmillä paikkakunnilla reaalihintojen lasku on keskimäärin koko maan lukuja suurempaa.
 
Tänä vuonna asuntojen hintojen osalta on ollut positiivista kehitystä. On kuitenkin tärkeää muistaa ison kuvan trendi ja koko vuosikymmenen kehitys, eikä innostua liikaa lyhyen aikavälin suhteellisen pienistä liikkeistä suuntaan tai toiseen. Ratkaisevaa on se, mitä pitkällä aikavälillä tapahtuu.
 
Aina on kuitenkin hyvä muistaa, että yllättäviä asioita voi tapahtua ja niitä luultavasti myös tapahtuu. Siksi tämäkin, kuten kaikki muutkin ennakoinnit, ovat vain yksi skenaario tulevaisuudesta.
 
 
Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy ja Asuntosalkku Suomi Oy

041 5280329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi 
 
Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Asuntojamme sijaitsee lähes 750 eri taloyhtiössä ja kiinteistössä. Asuntosalkku Eesti Oy sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »