Asuntosijoittaminen on shakkia – pelkkä osallistuminen ei riitä hyvään peliin

Kiinteistösijoittamisen vertaaminen shakkiin tai tammeen on toimialan vanha viisaus. Muutokset laudalla ovat hitaita ja näyttävät aluksi harmittomilta, kun yhtä nappulaa kerrallaan siirretään. Kuitenkin jokainen siirto on tärkeä. Ja virheet tulevat maksuun, heti tai viiveellä. Omaisuuksia on tehty ja menetetty riippuen siitä, missä määrin on ymmärretty niitä vääjäämättömyyksiä, joista tilanne laudalla (markkinoilla) kertoo.

Ajan hengen kannalta kuvaavaa on, että moiset ajatukset ja vertaukset tuntuvat tylsiltä. Jos niistä nyt on ylipäänsä kuultukaan. Asuntosijoittamista on alettu ajatella rohkeuslajina. Kuva on kääntynyt siihen suuntaan, että se, joka uskaltaa tehdä paljon, käyttää korkeinta velkavipua ja lupailla taustajoukoilleen suurimpia tuottoja, voittaa. Jos tämän nielaisee, kiinnostuksen historian opetuksiin ja ikiaikaiseen kiinteistökuplien ketjuun on täytynyt hiipua.

Kuten shakissa ja tammessa, asuntosijoittamisessakin ratkaisee se, miten lopulta käy. Näyttävä avaus pelilaudalla voi kertoa yhtä hyvin nerokkuudesta kuin typeryydestä. Tärkeää on ymmärtää, että näyttävyys ei ratkaise, vaan tuo nerokkuus tai typeryys.

Pelaan lasteni kanssa silloin tällöin shakkia. Heille täytyy jaksaa kärsivällisesti selittää, ettei pelkkä peliin osallistuminen ja siirtojen tunteminen vielä tarkoita, että osaisi pelata. Joskus tuntuu, että lapset ymmärtävät tämän helpommin kuin osa asuntosijoitusmarkkinioille viime vuosina isolla rahalla rynnineistä aloittelevista toimijoista.

Pelasin lokakuussa 2015 Nordic Business Forum –tapahtumassa kameroiden edessä kaksinpelin suurmestari Garry Kasparovia vastaan ja selvisin 32 siirtoa. Kun ihmettelijöille selitin suomalaisen shakin historiassa poikkeuksellista peliä 20 vuoden aikana työssä saamallani päivittäisellä harjoituksella, vain osa alalla olevistakaan tuntui ollenkaan ymmärtävän mitä tarkoitan.

Niin asuntosijoittamisessa, shakissa kuin tammessakin tärkeää on varhaisessa vaiheessa oikein asemoituminen. 90-luvulla minun ammatilliset siirtoni asuntosijoittajana näkyivät ostoina Helsingin Kalliossa ja muualla itäisessä kantakaupungissa. Viime vuosikymmenen alussa painopisteenä oli Itä-Helsinki ja lopussa pääkaupunkiseudun kehyskunnat. Tällä vuosikymmenellä laudalla kehittyvän tilanteen lukeminen on johtanut siihen, että rahastomme Asuntosalkku Eesti on nousemassa Tallinnan suurimmaksi vuokranantajaksi. Tärkeää on ymmärtää, että siirto, joka oli oikea viisi tai 10 vuotta sitten, hyvin harvoin on sitä enää. Kallio tai Kalamaja, tämä logiikka pätee.

Suuria virheitä ei pelissä saisi tehdä, mutta toisaalta itselleen ei kannata olla liian ankara siitä, ettei kaikkia mahdollisuuksia huomaa. Täydellinen pelin ymmärtäminen ei ole tavoitteena mielekäs, sitä lähelle pääseminen on. Kun vuosituhannen vaihteessa Mustalahti muuttui Aurinkolahdeksi ja Viikin pelloille kauas silloisista palveluista alkoi nousta taloja, en ymmärtänyt niiden potentiaalin suuruutta. Moni muu sen näki, ja tällaiset kokemukset ovatkin hyvin opettavaisia. Vaikka oma mielipide muuttuisi usein myöhemmin faktaksi, voi käydä myös toisin. Siksi on tärkeää muistaa, että omat ja muiden mielipiteet ja näkemykset ovat – parhaimmillaankin – edelleen mielipiteitä.

Erityisen ongelmallista on, jos tämä unohtuu yhteiskunnallisessa päätöksenteossa. Aina on otettava huomioon se mahdollisuus, että juuri tällä kertaa onkin itse väärässä. Kuten meistä jokainen jatkuvasti on. Myös ihan suoranaisia huolimattomuusvirheitä sattuu. Syyskuussa saimme Osmo Soininvaaran kanssa julkisen debatin päätteeksi selville, että Helsingin krooninen yksiöpula johtuu kohtalokkaasta kirjoitusvirheestä, joka vuosituhannen alussa lipsahti vahingossa apulaiskaupunginjohtajalta kaupunginhallituksen päätöksen pohjana olleeseen esitykseen.

Minun logiikallani tällaisen järjettömyyden ja sen peittelyn paljastuminen pitäisi olla etusivun uutinen. Mutta sain huomata, että reaalimaailmassa esimerkiksi minun säveltämästäni musiikista julkaistu levy on asiana uutisarvoltaan suurempi. Surkuhupaisalta muuten tuntuu, että itse huomaan nyt tässä yrittäväni ratsastaa levyn huomiolla siinä toivossa, että joku tämän vertauksen seurauksena jaksaisi kiinnostua myös siitä, miten yhden virkamiehen kirjoitusvirhe voi aiheuttaa Suomen pääkaupunkiin kroonisen yksiöpulan. Sinänsä tämä esimerkki sopii kyllä tämän blogin teemaan, pelin sääntöjä täytyy vaan noudattaa riippumatta siitä mitä mieltä niistä itse on.

Samoin on toimittava havaintojen suhteen. Kun edellä mainittu yksipula oli rakentumassa ja Vuokraturva vuonna 2007 varoitti nyt kiistatta kaukonäköisesti vuokrien nopeasta noususta, moni asiantuntija tuntui ”tietävän”, että Suomessa vuokrat ovat aina nousseet maltillisesti. Siksi kuittasivat hyvin perustellun varoituksen humpuukiksi. On vaarallista perehtyä vain niihin havaintoihin, jotka sopivat omaan maailmankuvaan.

Huolellisen harkinnan lisäksi myös shakissa ja tammessa luovuus ja vakiintuneista pelikuvioista poikkeaminen ovat tärkeitä. Jos koitat pelata suurmestaria vastaan hyödyntämällä tunnettuja shakkiavauksia, jotka voivat kaupunginosan shakkikerhossa ollakin kova sana, suurmestari hallitsee ne varmuudella sinua huikeasti paremmin. Tämän huomasi Bill Gates 2014 kun hän hävisi shakin maailmanmestari Magnus Carlsenille kameroiden edessä pelin kestettyä vain yhdeksän siirtoa. Parempaasi vastaan voit pärjätä vain jos teet jotain, mikä yllättää hänetkin.

Luovuutta ja normaaleista kuvioista poikkeamista siis tarvitaan. Eikä se ole mitenkään ristiriidassa pelin lukemisen ja siirtojen harkitsemisen kanssa. Tällä viikolla moni on ihmetellyt, enkö lainkaan harkinnut ennen kuin julkaisin levyn. Ihan kuin olisimme Teoston hallituksen puheenjohtajan Kim Kuusen kanssa tehneet vuoden ajan sydänverellä Lintuja tuulessa -levyä miettimättä mitä olemme tekemässä. Kuusi ilmaisi oman näkökulmansa asiaan minulle hyvin pragmaattisesti. Hänen näkökulmastaan minulla oli pöytälaatikossa musiikkiin liittyviä immateriaalioikeuksia, joilla on taiteellisen arvon lisäksi taloudellista arvoa. Tässäkään ei ole mitään ristiriitaa, ellei oma maailmankuva sitten sellaista muodosta. Teostossa jos missä tämä pitääkin ymmärtää.

Tuo vanha kettu myös tietää, että moni puhuu luovuudesta, mutta lopulta huomattavasti harvempi sitä pystyy osoittamaan. Musiikki on omanlaistaan shakkia sekin. Monimutkainen kokonaisuus, jossa on oltava sekä vahva perusta, rakenne ja johdonmukaisuus että luovuus, sisäinen palo ja ennalta arvaamaton koskettavuus.

Oli sitten kyse asuntosijoittamisesta, musiikista, politiikasta, tammesta tai shakista, nöyryyttä tarvitaan. Älä kuvittele, että pelkkä osallistuminen ja muiden matkiminen riittää mihinkään.

Seuraan kauhulla, kuinka asuntomarkkinoille, joilla on jo ennestään liikaa uusia kalliita kaksioita, rakennetaan sijoittajille ja ensiasunnonostajille yhä kiihtyvällä tahdilla lisää uusia kalliita kaksioita. Merkkejä tilanteen tiedostamisesta – tai ainakaan sen myöntämisestä – ei ole. Päinvastoin alan toimija toisensa jälkeen painottaa, että tällaiseen ennätyksellisen suureen ennätyksellisen kalliiden kaksioiden tuotantoon ei liity MITÄÄN ongelmia. Tarkkaavainen maallikkokin bongaa tuon mitään-sanan. Eikö siis yhtään mitään? Kaikkien ongelmien totaalinen kieltäminen johtuu valitettavasti siitä, että jos tietyt jo tällä hetkellä kiistattomat ongelmat myönnettäisiin, jatkokysymyksiin vastaaminen johtaisi koko tilanteen paljastumiseen. Samasta syystä Ruotsin asuntomarkkinoiden toimijat kiistävät julkisuudessa kaikki ongelmat täysin, vain viranomaiset varoittelevat.

Saman näimme suuremmassa mittakaavassa viime vuosikymmenen puolivälissä, kun Nobel-voittajia pursuileva maa eli sellaisessa joukkohypnoosissa, että historia on päättynyt, asuntojen hinnat eivät enää koskaan laske ja siksi hintojen ja lainakannan huimassa nousussa ei ole MITÄÄN ongelmallista. Seurasi globaali koko maailmantalouden kuilun partaalle vienyt tapahtumien ketju, jonka jäljiltä Suomi ei ole päässyt vieläkään jaloilleen.

Nykyään lähes kuka vain voi ilmoittautua asuntosijoittamisen ammattilaiseksi, ottaa suuren määrän halpaa lainaa ja jopa tarvittavien lupien puuttuessa solmia kumppanuuden rahoitusalan toimijaan, joka kerää hankkeeseen sijoittajilta rahat. Asuntorahastoja nousee kuin sieniä sateella, ja sijoitusasuntomarkkina on tulikuuma.

Se, että olet nähnyt muiden pelaavan ja osaat siirtää nappuloita, ei vielä tarkoita, että osaisit pelata. Asuntomarkkinat ovat aina olleet syklisiä, ja tulevat aina olemaan. Syklit ovat niin pitkiä, että tätä on monen vaikea muistaa, kun viimeiset 25 asuntosijoittajalle todella hyvää vuotta synnyttävät vastustamattoman kiusauksen unohtaa historian opetukset.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva