Halpa asuntolainan korko on myyjän etu eikä ostajan etu

Taloussanomat julkaisi 8.12. sivuillaan mielenkiintoisen jutun otsikolla ”12 syytä, miksi suomalaisia rahastetaan asunnolla”. Jutussa haastateltujen asiantuntijoiden asuntojen nopealle hinnannousulle listaamien 12  tärkeimmänsyyn joukkoon ei mahtunut Suomen tällä hetkellä euromaiden edullisin asuntolainojen korkotaso.

Lähes kaikista muista maista poiketen suomalainen käytäntö on sitoa asuntolainat hyvin lyhyisiin viitekorkoihin, jotka ovat nyt painuneet alimmillaan lähelle nollaa. Asuntolainan korot painuivat meillä tammikuussa 2009 niin alas, että finanssikriisin käynnistämä asuntojen hintojen lasku meillä pysähtyi ja siihen asti 15 vuotta varsin loogisesti käyttäytyneet suomalaisten asuntojen hinnat ponkaisivat keskellä taantumaa yllättäen ennennäkemättömän nopeaan nousuun.

Näin kävi, vaikka samaan aikaan alkuvuonna 2009 kansantalous oli lähes vapaassa pudotuksessa ja työttömyys selvässä kasvussa. Minusta tämä on hyvin konkreettinen osoitus koroltaan lähes ilmaisen asuntolainan muut tekijät jyräävästä vaikutuksesta.  Korko on itse asiassa todennäköisesti kaikkein merkittävin yksittäinen selittävä tekijä tälle poikkeukselliselle kehitykselle, vaikka muitakin tekijöitä luonnollisesti on.

Jokainen voi kysyä itseltään, uskooko itse, että meillä olisi tällaista asuntojen hintojen rakettimaista nousua taantumassa viimeisen kahden vuoden aikana nähty, jos asuntolainojen korkotaso olisi meilläkin vastannut euromaiden keskitasoa ja ollut esimerkiksi 5 prosentin kieppeillä. Kyllä olisivat voineet pidot latistua.

Niissä euromaissa, jossa tällainen korkotaso on ollut, asuntojen hinnat ovat taantumassa luisuneet alaspäin. Eikä sitä jostain syystä näissä maissa ole edes ihmetelty.

Jäin pohtimaan, miksi sitten tässä ammattilaisten haastatteluihin perustuvassa jutussa alhainen korko ei ole 12 mainitun poikkeukselliseen hintakehitykseen johtaneen syyn joukossa. Minusta se vaikuttaa yllättävältä.

Yksi mahdollinen ja sinänsä varsin tyhjentävä selitys on se, että minä olen tässä väärässä ja matala korkotaso ei tähän kehitykseen mitenkään oleellisesti liity.

Toinen mahdollinen ja paljon huolestuttavampi selitys on se, että kaikki asiatuntijatkaan eivät tällä hetkellä kirkkaasti näe lähes ilmaisen oloiseksi muuttuneen asuntolainan vaikutuksia asuntojen hintoihin. Silloin he eivät nimittäin näe myöskään koron muutoksen mahdollisia vaikutuksia.

Selvää on, että halpa korko on jo aiemmin asuntonsa ostaneen asuntovelallisen etu. Tästä on yleisesti tapana vetää suora johtopäätös, että halpa asuntolainan korko on myös asunnon juuri nyt ostavan henkilön etu. Tämä on kuitenkin vaarallinen virhepäätelmä.  Halpa korkotaso ei ole asunnon ostajan vaan asunnon myyjän ja kiinteistönvälittäjän etu.

Asuntolaina otetaan yleensä vuosikymmeniksi. Muutaman ensimmäisen vuoden korkotason merkitys ostajalle on marginaalinen, koska korkotaso ehtii laina-aikana muuttua lukuisia kertoja. Asunnosta maksettavalla kauppahinnalla taas on ostajalle aivan ratkaiseva merkitys, koska se määrää millaisesta velkataakasta korkoja maksetaan vuodesta toiseen.

Kun korkotaso on alhainen, myyjä saa asuntonsa kaupaksi hyvään hintaan, kun matalat korot saavat lainan kuukausierät tuntumaan pieniltä. Tämä on myyjälle valtava etu, mutta vastaavasti ostajalle epäedullinen asia. Vaikka yksittäinen ostaja itse olisikin varovainen, joku toinen huolettomampi ostaja on valmis maksamaan enemmän ja nappaa asunnon nenän edestä ja nostaa yleistä hintatasoa.

Olemme mielestäni saaneet kahden vuoden aikana ehkä selkeimmän mahdollisen havaintoesityksen siitä, kuinka halvat korot siirtyvät hintoihin. Muista ympäristötekijöistä ja taantumasta riippumatta.

 

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »