Katsaus 2019 – Vuokra-asumisen suosio kasvussa – Kauppakeskusten ongelmat heijastuvat asuntoihin?

1. Kauppakeskusten ongelmat voivat heijastua myös ympäröiviin asuntoihin

2. Euromääräisesti halvimman vuokratason asuntojen vuokrat eivät helposti laske

3. Vuosi 2019 voi vielä asuntomarkkinoilla pysyä vuoden 2018 tahdissa

4. Vuokra-asunnon haluttavuus asumismuotona kasvussa erityisesti nuorilla osaajilla

5. Aikaisempien katsauksiemme osumia ja huteja

*** *** ***

1. Kauppakeskusten ongelmat voivat heijastua myös ympäröiviin asuntoihin 

Espoon Lippulaivan avajaisia vietettiin syksyllä 1993. Reilu parikymmentä vuotta myöhemmin syksyllä 2017 aloitettiin Lippulaivan purkaminen. Pasilan aseman kauppakeskuksella oli vastaava kohtalo. Espoon Iso Omenan avajaisia vietettiin syksyllä 2001. Kaksitoista vuotta myöhemmin Iso Omena oli tilanteessa, jossa suuret muutokset olivat tarpeen. Massiiviset muutos- ja laajennustoimet aloitettiin kesällä 2013. Kun maailman muutostahti kiihtyy entisestään ja kaupan rakenne rimpuilee verkossa, on todennäköistä, että nyt toimivia ja valmistuvia kauppakeskuksia on tarpeen myös muokata. Ehkä tavalla tai toisella nopeamminkin kuin edellisen vuosituhannen puolella rakennettuja.

Kauppakeskuksen läheisyys on perinteisesti nostanut asuntojen hintoja. Tämä vaikutus ei kuitenkaan tule itse seinistä, vaan niiden sisällä olevasta palvelutarjonnasta. Tuleva vaikutus asunnon arvoon on siis todennäköisesti yhteydessä kauppakeskuksen menestykseen. Vaikka yhä uusia keskuksia nousee, niiden kilpailu on veristä verkkokaupan kasvun puristuksessa. Varmaa ei ole edes aivan uuden kauppakeskuksen menestyminen, vanhoista ja vanhentuneista puhumattakaan. Jos kauppakeskus ei menesty, se ei pysty säilyttämään laajaa palvelukirjoa ja yrittäjiään. Tällöin asuntojen hintoja nostanut vaikutus haihtuu, ja hinnat tipahtavat.

Perustavaa laatua oleva haaste kauppakeskuksen yhteydessä olevissa asunnoissa on se, että kauppakeskusten ja asuntojen elinkaaret ovat eri mittaiset. Uuden asunnon käyttöiäksi ajatellaan tällä hetkellä 50-100 vuotta. Kauppakeskuksen elinkaari ilman merkittäviä muutoksia on tyypillisesti korkeintaan parikymmentä vuotta. Tämä epäsymmetria tulee aiheuttamaan kauppakeskusten yhteydessä asuville ja asuntoja omistaville harmaita hiuksia, ellei jopa hiustenlähtöä. Remontit häiritsevät asumista, vaikeuttavat asuntojen myyntiä ja laskevat vuokria. Kirpputoreilla ja pubeilla täyttyneellä keskuksella on sama vaikutus. Tällä logiikalla sijainti korttelin tai parin päässä kauppakeskuksesta voisi olla pitkällä tähtäimellä jopa optimaalisempi.

Pahimmassa tapauksessa kauppakeskusta uhkaa hiipumisen lisäksi vuosikymmeniä kestävä epävarmuus tulevaisuudesta. Näin voi helposti tapahtua, jos kauppakeskuksella on useita omistajia erilaisin intressein. Helsingin Puotinharjun Puhoksen kauppakeskuskokonaisuutta on yritetty saada kehitettyä tuloksetta yli 20 vuotta. Olin itsekin vuosituhannen alussa Keskolla pohtimassa tätä Puhoksen tilannetta. Vastaava tilanne on esimerkiksi Tapiolan Heikintorilla, joka on vaikeuksissa hyvästä sijainnistaan huolimatta.

2. Euromääräisesti halvimman vuokratason asuntojen vuokrat eivät helposti laske

Kasvukeskuksien euromääräisesti alhaisimmat vuokrat eivät hevin laske, koska ne edustavat jo valmiiksi edullisinta asumisvaihtoehtoa, jolla on aina kysyntää. Asunnolla on tietty yksikköarvo. Näin on siksi, että moni vuokralainen ajattelee ennen kaikkea asumisen kokonaiskustannusta, ei neliövuokraa. Ja tämä selittää, miksi pienasunnoissa on korkea neliövuokra ja vuokrataso pääkaupunkiseudulla aivan minimissäänkin suuruusluokassa 500-600 euroa. Näin on, vaikka asunto olisi neliöiltään kuinka pieni tahansa. Tämä taso on muodostunut siis eräänlaiseksi vuokralattiaksi pääkaupunkiseudulla. Vuokrakaton vastapariksi. Ja tätä alhaisemman vuokran asuntoja ei käytännössä ole markkinoilla.

3. Vuosi 2019 voi vielä asuntomarkkinoilla pysyä vuoden 2018 tahdissa

Kokonaisuudessa asuntomarkkinoilla vuodesta 2019 on oletettavissa isossa kuvassa vuoden 2018 kaltainen, kun peruskenaariossa oletetaan, että suuria maailmantaloutta ravistelevia tapahtumia ei tapahdu. Tällöin hintataso ja asuntokaupan volyymit kasvukeskuksissa pysyvät suurin piirtein vuotta 2018 vastaavina. Ja haasteet ja riskit myös.

Maailmantaloudessa on erilaisia tulemia. On mahdollista, että maailmantalous kasvaa merkittävästi vuonna 2019 ja osakemarkkinoilla nähdään euforiaralli, kenties ennen heikompaa suhdannetta ja kurssien laskua. Yhtä lailla on mahdollista, että laskusuhdanne on jo alkanut. Halutessaan merkkejä siitä on helppo nähdä, mutta varmuutta ei ole. Epäselvät näkymät vaikuttavat tunnelmiin asuntomarkkinoilla, ja tästä syystä kassavirran merkitys asuntosijoittamisessa korostuu vuonna 2019 suhteessa aiemmin yleiseen pitkälti asuntojen arvonnousuun nojaavaan ajatteluun.

Kasvukeskusten vuokramarkkinoiden osalta näemme tilanteen tasaisena erityisesti euromääräisesti halvimman vuokratason asuntojen osalta . Näkemyksemme mukaan uusien vuokrasopimusten vuokrat yksiöissä pysyvät ennallaan tai nousevat hieman. Yksiöiden osalta kysyntä ja tarjonta ovat tällä hetkellä yleisesti ottaen tasapainossa kasvukeskuksissa.

Kaksioiden ja suurempien asuntojen osalta vuokra-asuntojen tarjonta ylittää kysynnän, ja ero on kasvussa. Näyttää siltä, että vuokratasoissa valutaan yksiötä suuremmissa asunnoissa hieman alaspäin tai korkeintaan pysytään samassa tasossa. Yksinkertainen selitys tälle on tarjonnan jatkuva kasvu. Pieniä yksiöitä ei sen sijaan käytännössä tule lainkaan lisää. 

Vanhoissa, aiemmin solmituissa vuokrasuhteissa nähdään jatkossakin vuokrien nousua, joka ei perustu markkinatilanteeseen vaan näihin sopimuksiin kirjattuihin vuokrankorotusehtoihin.

Katsauksen näkemykset ovat todennäköisiä perusskenaariossa. Paljon voi kuitenkin tapahtua yleisesti maailmantaloudessa vuonna 2019, ja siksi tilanteen ennakoiminen pidemmällä aikavälillä eli yli suhdannesyklien on tärkeää. On varauduttava mahdollisen laskusuhdanteen yli selviämiseen. 

4. Vuokra-asunnon haluttavuus asumismuotona kasvussa erityisesti nuorilla osaajilla

Perinteisesti Suomessa on ajateltu, että omistusasuminen on haluttavin asumismuoto. Kun haluttavuusjana yksinkertaistetaan, vuokra-asunto vuokratalossa on vähiten haluttu ja omistusasunto muiden omistusasujien keskellä on halutuin asumismuoto. Vuokrataloja on erilaisia ja toisten asunnot ovat halutumpia kuin toisten. Vuokra-asunto omistusasujien keskellä ns. osaketalossa on taas ollut haluttavuudessaan lähellä omistusasumista.

Elokuvatähdet ja maailmankuulut urheilijat asuvat usein vuokralla hienossa omistusasuntotalossa tai ovat vuokranneet huvilan omistushuvila-alueelta. Tilanne asuntojen haluttavuudessa on muuttunut myös yleisesti. Nuorempi sukupolvi pitää monesti jo nyt houkuttelevimpana asumismuotona vuokra-asuntoa edellyttäen, että se sijaitsee ns. osaketalossa. Kaikki eivät tietenkään voi asua näin, koska muutenhan talosta muodostuisi vuokratalo. Vuokra-asunto osaketalossa on eräänlainen asumisen arbitraasi, missä hyötyä voi saada ilman riskiä. 

Vuokra-asumisen edut kiinnostavat, koska ne vastaavat globaaleja megatrendejä. Kaupungistuminen, sinkkuuntuminen, vihreät arvot, vapaus sekä mahdollisuus nopeisiin muutoksiin ja pääomien liikuteltavuus kaikki toteutuvat, kun asuu pienessä vuokra-asunnossa kasvukeskuksessa hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Tästä syystä vuokra-asunto ns. osaketalossa voi muodostua houkuttelevimmaksi asumismuodoksi vuonna 2019 luovan luokan piirissä. Osittain kysymys on myös vapaamatkustamisesta, koska kuvattu asumismuoto edellyttää, että naapureilla pääomat ovat kiinni omassa asunnossaan. Vaikka itse pääsee nauttimaan huolettomasta asumisesta ja omistustalon tunnelmasta ilman investointia omaan asuntoon ja peruskorjauksiin.

5. Aikaisempien katsauksiemme osumia ja huteja

Monien muiden katsauksissa suurin paino keskittyy katsomaan, mitä aiemmin on tapahtunut aiemmin. Me olemme keskittyneet katsomaan pääasiassa eteenpäin, toki arvioiden mahdollisia tulevia tapahtumia nykyisten ja aiempien kehityskulkujen pohjalta. Niistä, jotka tulevaa pyrkivät ennustamaan, harva on myöhemmin innokas ennusteisiin enää palaamaan. Varsinkaan vuosien takaisiin. Pyrimme olemaan tässäkin suhteessa poikkeus.

Katsaus vuoteen 2018
Katsaus vuoteen 2017
Katsaus vuoteen 2016
Katsaus vuoteen 2015
Katsaus vuoteen 2014
Katsaus vuoteen 2013
Katsaus vuoteen 2012
Katsaus vuoteen 2011

2014 ennakoimme, että vanhojen omakotitalojen hinnat tulevat laskemaan monilla alueilla reaalihinnoilla mitaten seuraavat parikymmentä vuotta. Väitettä pidettiin silloin provokatiivisena ja eräissä uutisjutuissa jopa naurettavana, mutta nyt tästä on muodostunut jo valtavirta-ajattelua. Tämä arvio vaikuttaisi tässä vaiheessa osuneen oikeaan.

Ennakoimme myös jo tuolloin 2014, että todennäköisesti tulee olemaan alueita, joilla ei ole myyntimarkkinaa asunnoille käytännössä ollenkaan, koska muuttotappiokunnissa tuolloin katsauksessa kuvatut vaikutukset ovat voimakkaammat ja samaan aikaan palvelut ovat katoamassa. Myös tämä silloin kauhuskenaarioksi nimitetty väite on muuttunut vuodenvaihteen 2018-2019 todellisuudeksi.

Vuonna 2015 varoitimme, että jatkossa pankitkin tulevat laskemaan pientalojen vakuusarvoja verrattuna kerrostaloasuntoihin niiden selkeästi heikomman likviditeetin vuoksi. Näin on tapahtunut. Lisäksi vanhojen omakotitalojen reaalihinnat ovat laskeneet trendinomaisesti koko kuluvan vuosikymmenen niin koko maassa kuin pääkaupunkiseudullakin. Erilaisia vertailuja saa tehtyä kätevästi Tilastokeskuksen sivuilla.

Vertasimme 2015 asuntomarkkinoiden hintakehitystä autokaupan logiikkaan. Mitä arvokkaamman uuden asunnon ostat tänään, sitä enemmän hinta laskee tulevaisuudessa. Tätä arvio ei ole edelleenkään valtavirta-ajattelua, mutta oma kantamme tästä pääsääntönä on vain vahvistunut. Sen merkitystä, että uusi muuttuu käytetyksi, usein aliarvioidaan asuntomarkkinoilla.

Vuoden 2018 alussa kirjoitimme täydennysrakentamisesta, josta tuli keväällä keskeinen keskustelun aihe. 

Huteina voi nähdä useana vuonna toistuneet varoittelut uusien ja uudehkojen asuntojen markkinan muodostumisesta varsin haastavaksi. Yllätykseksemme silmissämme hurjalta vaikuttanut tilanne uusien asuntojen kaupassa on pitänyt pintansa vuodesta toiseen. Palaamme aiheeseen tulevissa katsauksissa.

Helsingissä 11.1.2019

Jaakko Sinnemaa

toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy ja Asuntoturva Oy, 041 5280 329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi
 
Asuntosalkkujemme kautta omistamme pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa asuntoja noin 800 eri taloyhtiössä ja kiinteistössä. Asuntosalkku Oy:n tytäryhtiö sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja. Taseemme koko on noin 200 miljoonaa euroa.

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »