Katsaus asuntomarkkinoihin vuonna 2020 – polarisaatio jatkuu monella tapaa

Asuntomarkkinoilla on neljä suurta jakolinjaa, jotka jatkavat voimistumistaan vuonna 2020.
 
1. Kasvukeskusten ja pienempien kuntien asunnot
2. Keskusta-alueiden sekä reuna- ja lähiöalueiden asunnot
3. Kerrostalo- ja pientaloasunnot
4. Pienet ja suuremmat asunnot

 
Lisäksi asuntomarkkinoilla näemme neljä pienempää jakolinjaa ja neljä jakolinjaa myös vuokra-asuntomarkkinoilla. Katsauksen lopussa on ehdotuksia, miten kenties historiamme suurinta asuntovarallisuuden uusjakoa voitaisiin tasoittaa. Kommentoimme myös asuntorahastojen likviditeetin haasteellista epäsymmetriaa. 
 
Asuntomarkkinoiden jakautuminen alkoi kymmenisen vuotta sitten ja polarisaation trendi on ollut voimistuva. 2020-luvulla trendi todennäköisesti tulee jatkumaan ja voimistumaan edelleen, vaikka toki hetkellisiä ja myös joitain alueita koskevia vastavoimia tullaan myös näkemään.
 
Kasvukeskusten suhteellinen asema paranee entisestään, koska työpaikat, opiskelumahdollisuudet, palvelut sekä laajempi kirjo harrastuksia ja sosiaalinen elämä ovat monimuotoisempia suurimmissa kaupungeissa. Nuoret muuttavat kaupunkeihin ja ikääntyvä edellinen sukupolvi heidän perässään. Jo kaupungeissa asuvat nykyiset ja tulevat eläkeläiset eivät muuta takaisin kotiseuduilleen, koska vapaa-ajan lisääntyessä virikkeellinen tekeminen kaupungissa houkuttelee enemmän kuin maaseudun rauha. Ja myös jälkikasvun elämässä mukana olemisen halukkuus vie voiton kaupunkiasumisen eduksi. Moni suomalainen kertoo haluavansa asua maalla, tämä kuitenkin näkyy vain pieninä sykäyksinä joissain pienemmissä kunnissa ja harvoilla maaseutualueilla.
 
Asuntomarkkinoiden polarisaatio tulee näkymään Suomen asuntomarkkinoilla myös siten, että keskusta-alueiden asunnot tulevat voittamaan suhteellisesti enemmän kuin reuna-alueiden asunnot samoissa kaupungeissa. Ns. hyvien alueiden asunnot tulevat olemaan entistä halutumpia. Reuna-alueille tulee joitain voittavia alueita esimerkiksi meren rannalle. Pääsääntö kuitenkin on se, että jo valmiiksi halutut alueet tulevat olemaan asunnon ostajien suosiossa jatkossakin. 
 
Kerrostaloasumisen suosiota ja siten myös niiden hintoja tulee nostamaan asumisen helppous ja vaivattomuus, mitä hakevat tulevaisuudessa yhä enemmän sekä nuoremmat että vanhemmat polvet. Toki vanhojen omakotitalojen kauppa voi kasvaa ja hinnatkin nousta alkaneella vuosikymmenvuotisjaksolla, koska uutta omakotitaloa ei käytännössä pysty rakentamaan hintaan, jolla voi ostaa vain muutaman vuoden vanhan omakotitalon.
 
Pienet asunnot ovat ekologisempia kuin suuret. Yhden hengen talouksien määrä jatkaa kasvuaan ja yhteisöllinen elämä kahviloissa ja ravintoloissa lisääntyy edelleen, jolloin oman asunnon ei ole tarve olla erityisen suuri. Pienen asunnon yksikköhinta on matalampi kuin suuremman. Pienimmillä asunnoilla on paras likviditeetti eli ne käyvät nopeimmin kaupaksi. Myös pankki katsoo asuntolainaa myöntäessään pienen asunnon olevan vakuusmielessä houkuttelevampi kuin suuren. On helppo perustella, miksi pienten asuntojen suosio jatkaa kasvuaan tulevina vuosina. Toisaalta parhaimpien alueiden perheasunnot tulevat myös nousemaan arvossa.
 

Asuntomarkkinoiden neljä pienempää jakolinjaa

1. Yhden tason ja useamman tason asunnot
2. Vain omistuskäyttöön sopivat ja sekä vuokra- että omistuskäytön asunnot
3. Omistusasujavaltaiset ja sijoittajavaltaiset taloyhtiöt
4. Korjauslainaa saavat ja saamattomat yhtiöt
 

Kahden tai sitä useamman tason asunnot ovat näyttäviä ja jopa tarkoituksenmukaisia noin kymmenen vuoden ajan lasten ollessa noin 8-18 vuotiaita. Kuitenkin useampilapsinen perhe on yleisesti ottaen ainoa kotitaloustyyppi, jolle kahden tai useamman tason asunto on käytännöllinen ja tehokas. Koska syntyvyys on laskussa ja perheiden lapsiluku aiempaa pienempi sekä yksin asuvien määrä kasvaa jatkossakin, yhden tason asunnot tulevat kiinnostamaan monitasoisia enemmän tulevina vuosina. Puhumattakaan ikääntyvien ihmisten liikkumisen helppoudesta yksitasoisissa.
 
Lehdissä on ollut useita tarinoita henkilöistä, jotka ovat myymisen sijaan ryhtyneet vuokraamaan aiempaa asuntoaan sen jälkeen, kun ovat muuttaneet uuteen asuntoon. Kuitenkin vain tietynlainen asunto on perusteltua jättää vuokralle. Ja soveltuvuuden em. toiminnalle määrittää sopivuus vuokramarkkinoille. Yhä useamman jättäessä aiempi asuntonsa vuokrauskäyttöön näitä asuntoja tulee myyntiin vähemmän, mikä osaltaan nostaa niiden hintoja, koska tarjonta ei ole kysynnän kanssa tasapainossa. Vain omistuskäyttöön soveltuvia asuntoja sen sijaan tulee myyntiin kasvava määrä, mikä toki mahdollistaa ostajan markkinat tässä segmentissä.
 
Omistusasuntovaltaisia taloyhtiöitä suositaan riippumatta siitä, halutaanko itse asua omistusasunnossa vai vuokralla. Kun pääosa asuntojen omistajista asuu itse taloyhtiön asunnoissa, talon maine muodostuu hyväksi tai vähintään neutraaliksi, mikä houkuttelee sekä omistus- että vuokra-asujia. Tämä tulee todennäköisesti vaikuttamaan jatkossa entistä enemmän asuintalon maineeseen riippumatta siitä, onko sijoittajaomistajia yksi tai useampia. Olennaista on sijoittajien suhteellinen omistusosuus talon asunnoista.
 
Korjauslainamarkkinoilla pärjääminen on erottanut taloyhtiöitä jo jonkin aikaa. Taloyhtiön kannalta velattomuus tai sitä lähentelevä tilanne on tavoiteltava tila, jotta tulevat korjaukset voidaan rahoittaa kilpailukykyisin ehdoin. Yksi tapa edistää taloyhtiöiden lainamarkkinakykyisyyttä olisi luoda sellaiset säännöt, jossa lainamarkkinoille pääsevän yksityishenkilön kannattaisi käytännössä aina ottaa asuntolaina ennemmin henkilökohtaisesti kuin taloyhtiölainana. Katsauksen lopussa on pohdintaa siitä, miten tämän voisi toteuttaa.


Vuokra-asuntomarkkinoiden jakolinjat

1. Valmiiksi rakennetut kaupunginosat ja kehittyvät alueet
2. Vuokratalot ja yksittäiset vuokra-asunnot
3. Raideliikenneasemien yhteydessä sijaitsevat ja kumipyöräliikenteestä riippuvaiset asunnot
4. Remontoidut ja remontoimattomat asunnot 

 
Vuokra-asuntomarkkinoilla vuokran kannalta olennaisinta on kysynnän ja tarjonnan tasapaino. Valmiiksi rakennetuissa kaupunginosissa vuokralaisen riski yllätyksistä on pienempi, koska hän tietää, mitä saa. Palvelut, liikenneyhteydet ja isossa kuvassa myös muut asukkaat ovat selvillä. Suosituilla alueilla tämä näkyy vuokrien nousuna ja toisaalta vähemmän suosituilla vuokratasojen laskuna. Kehittyvien alueiden osalta kaupunginosaan liittyy enemmän mysteeritekijöitä. Asukas ei voi tietää, millaiseksi alue ajan saatossa muodostuu. Ja välttämättä edes sitä ei voi tietää, milloin alue valmistuu toimivaksi kaupunginosakokonaisuudeksi. Valmistumiseen voi mennä vuosia tai vuosikymmeniä. Tämä näkyy varovaisuutena vuokralaisten osalta ja siksi vuokrat kehittyvät tyypillisesti maltillisemmin ei-valmiissa kaupunginosissa. Ja joillain kehittyvillä alueilla vuokrat jopa laskevat. Toisaalta tämä luo mahdollisuuksia saada edullinen vuokra-asunto tai myös mahdollistaa asunnon ostohinnasta tinkimisen.
 
Vuokratalojen ja yksittäisten vuokra-asuntojen osalta tilanne on vastaava kuin edellä omistajavaltaisissa ja sijoittajavaltaisissa taloissa. Tällä hetkellä vuokra-asuntomarkkinoilla on pääasiassa vuokralaisen markkinat, koska asuntojen tarjonta on suurta. Tämä tulee jatkossa todennäköisesti korostamaan entisestään sitä, että vuokranantajan näkökulmasta halutut vuokralaiset suosivat yksittäisiä omistustalojen vuokra-asuntoja vuokratalojen sijaan. Toki vuokranantajalla on myös merkitystä, ja vakaaksi koetut vuokranantajat tulevat kasvattamaan suosiotaan.
 
Raideliikenteen raiteita on vaikeaa ja kallista siirtää. Raiteita jätetään myös harvoin ilman liikennettä. Bussilinjan reittiä on päättäjien lähes yhtä helppo vaihtaa kuin omia sukkiaan. Tämä yksinkertaisesti selittää sen, miksi hinnat ja vuokrat nousevat, kun päätös raideliikenteestä on tehty, vaikka itse rakentaminen kestäisi vuosia. Sama asia selittää sen, miksi raideliikenneasemien yhteydessä asuntomarkkinoilla on likviditeettiä ja likviditeetti laskee sitä enemmän, mitä enemmän ollaan kumipyöräliikenteen varassa.
 
Vuokralaisten vaatimustaso nousee vuosi vuodelta, ja heikkokuntoiset asunnot eivät houkuttele maksukykyisiä vuokralaisia, vaikka sijainti olisikin hyvä. Myös yhä kasvava määrä uusia, vuokrauskäyttöä varten rakennettuja vuokra-asuntoja nostaa myös vuokra-asumisen tasoa ja vuokranantajalta vaaditaan entistä enemmän sisustussilmää pärjätäkseen kilpailussa hyvistä vuokralaisista.


Asunnon myyntivoitto verolle ja myyntappio vähennettäväksi sekä henkilökohtainen asuntolaina houkuttelevammaksi kuin taloyhtiölaina – nämä tasoittaisivat jopa historiallisen suurta asuntovarallisuuden uusjakoa.
 
Asuntovarallisuuden uusjako on parhaillaan ehkä suurempi kuin koskaan itsenäisen Suomen historiassa. Ja kun huomioidaan, että asunto on yleensä yksittäisen ihmisen suurin varallisuuserä, koko varallisuuden uusjako on meillä nyt todennäköisesti suurempaa kuin koskaan. Tästä syystä poliittisesti haastavampiakin keinoja on syytä harkita varallisuuserojen tasoittamiseksi tai varallisuuden uusjaon hillitsemiseksi. Asunnon myyntivoiton verovapauden poistaminen olisi monella tapaa perusteltua ja hyödyllistäkin – koska se mahdollistaisi toisaalta myös asunnon myyntitappion huomioimisen ja toisi satoja miljoonia euroja valtion kassaan vuositasolla. Suomessa tehdään noin 80 000 asuntokauppaa vuodessa, kun lasketaan yhteen sekä osakehuoneistot että omakotitalot. 
 
Asuntolainojen korkovähennysoikeutta on pienennetty alla olevan mukaisesti vuodesta 2012 alkaen. Vastaavalla tavalla voisi pienentää oman asunnon myyntivoiton verovapautta vuosittain niin, että oman asunnon myyntivoiton verovapaus poistuisi esimerkiksi jossain kohtaa 2030-lukua.
 
Asuntolainan korkojen verovähennys vuosittain
 
• Vuoteen 2011 saakka asuntolainan korot sai vähentää sataprosenttisesti.
• Vuonna 2012 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 85 %.
• Vuonna 2013 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 80 %.
• Vuonna 2014 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 75 %.
• Vuonna 2015 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 65 %.
• Vuonna 2016 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 55 %.
• Vuonna 2017 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 45 %.
• Vuonna 2018 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 35 %.
• Vuonna 2019 maksetuista koroista vähennyskelpoista oli 25 %.
• Vuonna 2020 maksetuista koroista vähennyskelpoista on 15 %.
 
Oman asunnon myyntivoiton verottaminen pienentäisi myös alueellista eriarvoistumista sekä varallisuuseroja. Oman asunnon osalta myyntivoittoa saavat yleensä jo valmiiksi paremmassa asemassa olevat kasvukeskusten omistusasujat, joiden varallisuus kasvaa verovapaasti.

Omistusasunnon hankkiminen on monella tapaa perusteltua ja kannustettavaa. Alhaisten korkojen aikana pääomaa kertyy kuitenkin hyvin jo omistusaikana säästettäessä asuntoa itselle asuntolainan lyhennysten kautta. Lisätuki hyväosaisille oman asunnon myyntivoiton verovapauden kautta on tarpeetonta samaan aikaan, kun verotuloja tarvitaan hyvinvointivaltion ylläpitämiseen väestön ikääntyessä. Oma asunto kasvukeskuksessa on kuin veroparatiisi pienoiskoossa.

Myyntivoiton verovapauden poistaminen tarkoittaisi luonnollisesti myös sitä, että myyntitappio olisi verovähennyskelpoinen. Tämä taas johtaisi todennäköisesti jossain määrin kasvavaan kiinnostukseen kasvukeskusten ulkopuolisten asuntojen osalta, koska niiden ostamisen riski pienenisi mahdollisen myyntitappion verovähennysoikeuden vuoksi. Ja tämä taas vähentäisi alueellista eriarvoistumista, mikä olisi tietysti kokonaisuutena kansakunnan etu. Edelleen työn perässä muuttaminen tällä hetkellä taantuville alueille muodostuisi houkuttelevammaksi, kun asunnon uskaltaisi ostaa pienemmällä riskillä, koska mahdollinen myyntitappio olisi vähennettävissä verotuksessa. Ja yhteiskunta hyötyisi tästä työllisyysasteen nousun kautta. Nettomääräisesti valtio jäisi kuitenkin todennäköisesti selvästi voitolle asuntojen myynnin verotuloissa ja järjestelmä olisi kokonaisuudessaan sekä oikeudenmukaisempi että markkinaehtoisempi.
 
Taantuvilla alueilla on vaarana, että asunto-osakkeista tulee golfosakkeiden kaltaisia hyödykkeitä, joilla on toki käyttöarvo, markkina-arvo on kuitenkin nolla tai negatiivinen. Tämä on toki tilanne jo joillakin alueilla. Verotuksen muokkaus asunnon arvonmuutoksen osalta vaikuttaisi myös tähän kehitykseen hidastavasti.
 
Vasta-argumentti myyntivoiton verottamiselle on tietysti markkinoita jäykistävä vaikutus. Jonkin verran markkinoiden jäykistämistä voisi toki tapahtua kasvukeskuksissa. Kuitenkin, pienempien kuntien osalta olisi niin paljon voitettavaa, että eriarvoistumisen pienentämisnäkökulmasta asiaa olisi hyvä pohtia tarkemmin. Samoin kuin verotulojen keräämisen näkökulmasta. Ja luultavasti myyntivoiton verotus vaikuttaisi myös asuntojen ostotarjoustasoihin, mikä voisi maltillistaa hintakehitystä. Ja tämä olisi tervetullut ilmiö kasvukeskusten asuntomarkkinoilla.
 
Taloyhtiölainojen kasvu on yhteiskunnallisesti haastava asia monellakin tapaa. Yksi keino hillitä taloyhtiölainojen euromääräistä kasvua voisi olla sääntely, jossa taloyhtiölainan ehdot olisivat käytännössä aina heikommat kuin henkilökohtaisen asuntolainan. Tämä tapahtuisi niin, että taloyhtiölainan määrä olisi maksimissaan esimerkiksi 50 % arvosta ja lyhennysaika maksimissaan 10 vuotta ilman lyhennysvapaajaksoa. Tämä johtaisi siihen, että kassavirtamielessä asunnon ostajan kannattaisi lähes aina maksaa taloyhtiölaina pois henkilökohtaisella asuntolainalla. Tämä taas ajaisi taloyhtiölainoja alas ja saattaisi taloyhtiöt parempaa asemaan silloin, kun korjauksia on tulossa, koska taloyhtiön lainamäärä olisi pienempi korjauksiin lähdettäessä. Myös osakkaiden riski toisten osakkaiden velvoitteiden kantamisesta pienenisi olennaisesti. Ja tietysti myös lainanhoitomenojen tarkastelu siirtyisi enenevässä määrin pankkeihin ihmisten oman talouden arvioinnin sijaan.

 
Asuntorahastojen likviditeetin asymmetrisyys
 
Päätän katsauksen pohtimalla asuntorahastojen likviditeettihaasteita. Asuntorahastoissa on kahden tason likviditeettiä. Sijoittajan osuuden likviditeetti ja itse asuntojen likviditeetti. Osakerahastossa nämä ovat yleisesti ottaen hyvät ja suurin piirtein samanlaiset, ainakin kun sijoitetaan suurempiin ja suuremman likviditeetin yhtiöihin. Kun osakerahastosijoittaja haluaa lunastaa osuutensa, rahaston hoitaja voi myydä osakkeita pörssissä ja sijoittaja saa rahansa suoraviivaisesti ja helposti.
 
Asuntorahaston osalta tilanne on toisenlainen, varsinkin erikoissijoitusrahastoissa. Sijoittaja voi ilmoittaa sijoituksen lunastamisesta, koska itse rahasto-osuus on varsin likvidi. Itse asunto ei kuitenkaan ole yhtä likvidi. Varsinkaan, kun on sijoitettu kokonaisiin kerrostaloihin, vaan niiden myyminen vie tyypillisesti useita kuukausia, joskus pidempäänkin. Tämä likviditeetin asymmetrisyys on suuri ongelma silloin, kun lunastuksia on enemmän. Siksi olisi syytä harkita, pitäisikö erikoissijoitusrahastomalli kieltää kaikkien kiinteistösijoitusten osalta ja juuri tästä likviditeetin asymmetriasta johtuen, koska piensijoittajan on vaikea hahmottaa ongelmaa.
 
Kommandiitti- tai osakeyhtiömallilla toimiva asuntorahasto ei omaa samanlaista systeemistä riskiä. Osakeyhtiömallinen asuntorahasto voi olla toki myös normaaliin tapaan listattu yhtiö tai REIT -rahasto. Olennaista näissä ei-erikoissijoitusrahastomallisissa rahastoissa on se, että rahaston pääoma ei voi vähentyä, koska osuuksia ei lunasta itse rahasto, vaan osuuden hinta joustaa tarpeen mukaan markkinoilla tai rahasto on suljettu ja rahaston hoitaja määrittää varojen palautusaikataulun. Näin myöskään itse asuntoja ei ole pakko myydä markkinoilla, vaikka useampi sijoittaja haluaisi muuttaa sijoituksen käteiseksi.
 
Kiinteistörahastojen likviditeetin epäsymmetrisyys on laaja haaste, jota kannattaisi alkaa taklata jo ennen kuin likviditeettiongelmat ovat vieneet monen sijoittajan eläkesäästöjä ja yöunia.
 
Helsingissä 22.1.2020
 
Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy ja Asuntoturva Oy, 041 5280 329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi
 
Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Asuntojamme sijaitsee noin 800 eri taloyhtiössä ja kiinteistössä. Yhtiömme Linnakodu OÜ on Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja. Taseemme koko on noin 200 miljoonaa euroa.

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »