Katsaus vuoteen 2013

Kuluvana vuonna suurimmat asuntomarkkinoihin liittyvät tekijät tulevat Suomen rajojen ulkopuolelta. Aloitan katsauksen vertauksella, joka pyrkii kuvaamaan tilannetta, johon olemme ajautuneet.

Talouden tämän hetkisen hoitamisen ajatusmallit Euroopassa vastaavat edesmenneen Steve Jobsin ajatuksia syövän hoitamisesta. Lähtöajatuksena on se, että luotetaan poppaskonsteihin, joilla voi olla hetkellisesti hyviä vaikutuksia, mutta kukaan ei ole pystynyt todistamaan, että ne pitkällä aikavälillä toimivat. Kenelläkään ei myöskään ole kiistatonta esimerkkiä siitä, mihin tilanteeseen poppaskonstihoidoilla lopulta päädytään.

Nykylääketieteen mukaan historia on osoittanut, että paras tapa hoitaa syöpää on leikata eli poistaa syöpäsolut ihmiskehosta. Näin pyritään myös estämään se, että syöpäsolut eivät leviä terveisiin kudoksiin.  Steve Jobs, ainakin aluksi, luotti siihen, että syöpäsolut poistuvat vaihtoehtoisilla hoidoilla. Näin ei hänen kohdallaan tapahtunut. Historia on osaltaan osoittanut, että valtion, yrityksen tai yksityishenkilön velkaantuessa liikaa, ”syöpää” eli velkaa leikataan tai se poistetaan, eli velka jätetään maksamatta ja lainanantajat kärsivät tappioita. Euroopassa uskotaan tällä hetkellä, että merkittävästi kasvanut velka ja siihen liittyvät ongelmat kuitenkin saadaan jotenkin poistumaan lopputulemiltaan tuntemattomilla poppaskonsteilla, ilman todistettuja leikkausmetodeja.

Steve Jobsin sairastaessa syöpää ja hänen käyttäessään vaihtoehtoisia hoitometodeja tilanne hänen osaltaan välillä heikkeni ja välillä parani. Hänellä oli siis vuodenkin sisällä parempia ja huonompia terveystilanteita. Kun katsomme Eurooppaa viimeisten vuosien ajalta tilanne optimismin ja pessimismin välillä on monen vuoden sisällä vaihdellut merkittävästi. Oireet ja tilanteen vaihtelu ovat siis olleet varsin samanlaiset kuin Steve Jobsin sairaudessa.

Syövän leikkaushoito vaatii tosiasioiden tunnustamista niin, että hyväksytään se, että syöpäsoluja on kehossa ja sitä, että päätetään lähteä poistamaan niitä. Tässä tilanteessa pysähdytään ennalta määräämättömäksi ajaksi, luotetaan siihen että leikkaushoito toimii, jonkin ennalta määräämättömän ajan kuluttua syöpä on voitettu ja elämä voittaa. Tässä on tietysti se hankaluus, että prosessin toipumisaikaa on vaikea arvioida etukäteen, ainakaan tarkalleen, ja ei ole myöskään selvää, että leikkaushoito kaikissa tapauksissa toimii, vaan potilas saattaa silti kuolla.

Steve Jobsin tavoin Euroopassa vältetään viimeiseen asti leikkauksen tietä, vaikka se voisi olla paras ja myös loppujen lopuksi nopein tie ulos velka-ahdingosta. On hyvä muistaa, että velkaan liittyvän epävarmuuden aikaa on eletty Euroopassa nyt noin viisi vuotta. Steve Jobs kuoli noin kahdeksan vuoden kuluttua siitä, kun hänellä todettiin syöpä ensimmäisen kerran. Voi myös olla, että Euroopassa jatketaan nykyisellä tiellä niin kauan, kunnes on aivan pakko taipua velkojen leikkauksiin, kun muuta vaihtoehtoa ei enää ole. Ja voi hyvin käydä niin, että jossain vaiheessa monella maalla muuta vaihtoehtoa kuin velkojen leikkaukset ei enää ole.

Jos Steve Jobsin haimasyövän kasvain olisi poistettu heti kun se havaittiin, olisi voinut käydä niin, että olisimme saaneet käyttöömme iPhonen ja iPadin jonkin vuoden myöhemmin kuin 2007 ja 2010. Toisaalta voisi olla niin, että kolmen vuoden syklissä odottaisimme tänä vuonna 2013 taas jotain uutta erityisen mullistavaa laitetta Jobsin tiimiltä. Nyt jää nähtäväksi, mikä Applen rooli on tulevina vuosina.

Euroopassakin voisi olla toinen tilanne, jos ylisuuria velkoja olisi leikattu heti, kun niiden todettiin olevan käytännössä niin suuria, että niitä ei kuitenkaan tulla maksamaan. Tai, jos leikkaus tehtäisiin nyt, voisi tilanne olla taas parempi muutaman vuoden toipumisajan kuluttua verrattuna siihen, että vasta silloin lähdetään leikkauksiin entistä sairaampana pakon edessä.

Euroopan yleinen propagandakoneisto syöttää meille ajatusta, että pahin olisi jo ohi.

Supistetaan Eurooppa pienempään kokoon, tässä esimerkissä seitsemän sisaruksen hyvämaineiseen mutta varallisuus- ja tulotasoltaan normaaliin perheeseen. Sisarukset eivät aina haluaisi pitää toisistaan huolta, mutta oikeastaan ”veri kuitenkin velvoittaa”. Tilanne on siis suurin piirtein sama kuin Euroopassa. Toisten maiden vastuita ei oikein haluttaisi kantaa, mutta kuitenkin on melkein pakko.

Oletetaan, että kolme sisarusta on elänyt maailmalla rokkitähden elämää velaksi ilman tuloja kymmenkunta vuotta. Nyt on tullut tilanne, että rokkitähtisisarukset eivät saa enää velkaa markkinoilta. Sen sijaan he ovat vääristelleet tietoja lainoittajilleen ja heitä uhkaa rangaistus. Tässä voi nähdä yhtymäkohdan eteläisen Euroopan maihin.

Neljä muuta sisarusta ovat eläneet elämää, jossa heidän budjettinsa on ollut ylijäämäinen ja rahaa on jäänyt säästöönkin. Nyt rokkitähtisisarukset huutavat näitä neljää sisarusta apuun, jotta nämä maksaisivat heidän velkansa tai ainakin sellaisen osan niistä, että rokkitähtisisarukset välttävät rangaistuksen. Tässäkin voi katsoa olevan jonkin yhteyden Euroopan kolmen A:n maihin.

Oletetaan, että neljä sisarusta vastaavat huutoon ja he pelastavat rokkitähtisisarukset maksamalla rokkitähtien velat tai osan niistä.  Hehän ovat hyvämaineisesta perheestä ja perheen mainetta on vaalittava.

Näin tapahduttua rokkitähtisisarusten osalta kaikkein pahin saattaa olla ohi, kun he välttävät rangaistuksen. Kuitenkin tässä tapauksessa rokkitähtielämä päättyy ja neljä muuta sisarusta edellyttävät heiltä toisenlaista taloudenpitoa jatkossa. Tilanne siis muuttuu heidän osalta olennaisesti juhlien päätyttyä.

On hyvä huomata, että asiat muuttuvat myös neljän muun sisaruksen osalta. Heillä ei suinkaan pahin ole ohi, vaan se on edessä. He joutuvat kiristämään vyötä, jotta saavat maksettua velat, jotka heille tuli rokkitähtisisaruksien juhlien kustannuksista. He siis maksavat juhlista jälkikäteen ja säästävät muussa sen sijaan, että kasvattaisivat kulutustaan tai pitäisivät sitä edes entisellään. Kaikkien sisarusten kuluttamiskäytös siis muuttuu sellaiseksi, että se ei lisää talouden kiertokulkua kuten aiemmin.

Tässä tilanteessa suuremman kasvun varaan on vaikea laskea.

Asuntomarkkinoiden kannalta epävarmuuden ajan jatkuessa oletamme perusskenaariossa markkinatilanteen kehittyvän kaksijakoisesti. Pienten asuntojen kysyntä kasvaa sekä vuokra- että asuntokauppamarkkinassa. Sen sijaan suurempien ja arvokkaampien asuntojen osalta tarjonta kasvaa, ja siten sekä vuokrien että hintojen oletamme laskevan tai pysyvän korkeintaan nykytasolla.

Aiemmissa vuosikatsauksissa olemme nähneet, että hetkellinen hurmos osakemarkkinoilla on ollut ennenaikaista iloa. Lisäksi olemme ennakoineet vuokrien laskua uusien vuokrasopimusten osalta suurempien asuntojen osalta, jonka osalta onkin tullut viime aikoina selkeitä merkkejä.

Olemme myös ennakoineet sitä, että suurempien ja arvokkaampien asuntojen osalta on hintojen osalta laskupainetta. Tästä on koko ajan kasvavia merkkejä markkinoilla. Uskomme paineen kasvavan vuonna 2013 entisestään ja hintojen alkavan valua alaspäin. Toki on niin, että erittäin matala korkotaso voi pitää hinnat lähes ennallaan. Matala korkotaso voi pysyä meillä hyvin pitkään, jopa kymmenen tai kaksikymmentä vuotta Japanin esimerkkiä seuraten. Tässä skenaariossa korkotaso pysyy kuitenkin alhaalla heikon talouskasvun vuoksi, ja siten heikon ostovoiman vuoksi hinnat tuskin nousevat tässäkään tilanteessa. Jos taas korkotaso nousee, tuo se todennäköisesti hintoja alaspäin, ellei talous kasva merkittävää vauhtia, mikä ei näytä todennäköiseltä.

Pienten asuntojen osalta alkanut vuosi sen sijaan näyttää tasaiselta. Kysyntä niin vuokrapuolella kuin asuntokaupassakin on tasaisen vahvaa. Analyysiemme perusteella pienten asuntojen vuokrat tulevat nousemaan vuonna 2013 maltillisesti, ja hinnat olettavasti kohoavat ainakin yksiöissä. Kaksioiden tarjonnan niin myynti- kuin vuokrauspuolella oletamme kasvavan, ja siten kaksioissa saatetaan nähdä erilaisia vuokra- ja hintakehityksiä eri kaupungeissa ja kaupunginosissa.

Vuonna 2013 suomalaisia asuntomarkkinoita ei välttämättä kohtaa ”Minsky moment”, jossa velalla rahoitetut juhlat päättyisivät pakkomyynteihin, mutta yleiseen epävarmuuteen on syytä varautua. Tämä tietenkin luo mahdollisuuksia niille, joiden rahoitusasema on vahva.

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja
Asuntoturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »