Markkinakommentit 8.11.2018

Kysynnän ja tarjonnan suhde kääntyi vuokralaisen eduksi

Asuntosijoittamisen suosio ja vilkas uudisrakentaminen ovat muuttaneet kysynnän ja tarjonnan suhdetta vuokramarkkinoilla. Vaikka talouskasvu on synnyttänyt uusia työpaikkoja ja lisännyt muuttoa kasvukeskuksiin, vuokra-asuntopula ei ole kiihtynyt vaan laantunut. Samaan aikaan vuokralaisten vaatimustaso on noussut, ja hieman huonokuntoisen asunnon vuokraaminen voi olla hankalaa, kun viereen valmistuu uusia asuntoja vain hieman korkeammalla vuokralla.

Kilpailutilanne uusien asuntojen kanssa on ohjannut siihen, että myös vanhoja vuokra-asuntoja on kunnostettu. Vuokra-asuntojen keskimääräinen kunto on paikoin kohonnut tuntuvasti. Osittain tilastoissa näkyvä vuokrien nousu on seurausta asuntokannan kunnon paranemisesta. Yhä ennallaan pysyneen remontoimattoman asunnon vuokra on saattanut tosiasiassa samaan aikaan laskea, vaikka tämä ei tilastosta erotu. Sen sijaan niillä paikkakunnilla, joilla asunnon remontointi ei kannata, vuokrat ovat saattaneet laskea niin laajasti, että sen havaitsee tilastoistakin.

Talvi on vuokralaiselle parasta aikaa vuokra-asunnon vaihtamiseen, koska kilpailua asunnoista on silloin vähemmän ja vuokrapyynnöt siten maltillisempia. Kun asuntojen tarjonta on runsasta, hyvä vuokralainen voi päästä vapaasti valitsemaan itseään eniten miellyttävän asunnon. Joissain tilanteissa oikein hyvä hakija voi jopa kilpailuttaa vuokranantajia keskenään. Tavalliselle asunnonhakijalle on eduksi se, että vaihtoehtoja ja harkinta-aikaa on nyt enemmän kuin kesällä.

Jos ei ole pakottavaa syytä muuttaa kesäkaudella, jolloin vuokra-asunnoista kilpaillaan kiivaasti, vuokralaisen kannattaa pyrkiä ajoittamaan muuttonsa marras- ja helmikuun välille. Tällöin kysynnän ja tarjonnan suhde on vuokralaisen kannalta paras. Vuokranantajien kannalta parasta aikaa asunnon vuokraamiseen ovat toukokuu, kesä ja alkusyksy.


Asuntokaupan jarrutus voi olla kaikkien etu

Kuumana käynyt sijoitusasuntokauppa on viime aikoina rauhoittunut. Samaan aikaan ensiasunnon ostajat suhtautuvat aiempaa varovaisemmin uudiskohteisiin, joissa on isot yhtiölainat, tonttirahastojen omistama tontti ja runsaasti sijoittajaomistajia.

Riskit ylikuumenemisesta ovat olleet koholla, ja käynnissä oleva asuntokaupan kuitenkin melko maltillinen rauhoittuminen on lähes kaikille yli ajan kuplan paisumista ja puhkeamista parempi vaihtoehto. Niin kauan kuin laskeva kehitys on nykyiseen tapaan maltillista, se edistää pidemmällä tähtäimellä asuntojen hintojen kehityksen vakautta. Ylilyönneillä on taipumus omaisuuslajista riippumatta johtaa aluksi satumaisiin voittoihin ja sitten musertaviin tappioihin.

Asuntojen arvojen kehityksellä on keskeinen vaikutus kasvukeskusten omistusasujien kulutuskäyttäytymiseen ja varakkuuskokemukseen. Lisäksi jyrkät muutokset asuntojen hinnoissa heijastuvat psykologisten tekijöiden kautta myös niiden käytökseen, jotka eivät itse asuntoa omista. Kun huomioidaan lisäksi uudisrakentamisen suorat ja välilliset vaikutukset, asuntojen hintojen vakaudella on merkitystä myös koko Suomen talouskehityksen vakaudelle.

Asuntomarkkinat ovat aina olleet sykliset, ja tulevat olemaan sitä myös jatkossa. Tämän kun hyväksyy, ymmärtää, että loivat kaarteet ovat yhteiskunnan kokonaisedun kannalta selvästi parempia kuin jyrkät. Sikäli viimeaikaiset uutiset ovat olleet tervetulleita.


Asuntojen aloitusmäärien tippuminen on tervettä ennakointia

Vaikka uudisrakentamisen tilanne on tulikuuma, rakennusliikkeiden tulokset ovat painuneet alas, kun tonttien, työn ja rakennustarvikkeiden hintataso on noussut hurjaa tahtia. Tämä on erittäin huolestuttava markkinan ylikuumenemisen merkki.

Kun samaan aikaan vaikeudet vanhojen asuntojen myymisen lisäksi myös uusien asuntojen myymisessä ovat kasvussa, on merkki terveestä ennakoinnista, että moni rakentaja on vähentämässä uusien asuntojen aloitusmääriään. 

Uusien asuntojen tuotanto on kuin juna. Se ei pysähdy siihen paikkaan, kun kuljettaja jarrua painaa. Jos ennakointi puuttuu, jarrutus menee pahasti pitkäksi.

 

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »