Muuttokyvyttömät vuokralaiset ovat vuoden 2017 sijoittajahitti

Muuttokyvyttömän vuokralaisen vuokrasopimusta voi pitää vuokrankorotusautomaattina, koska vuokralaisvaihtuvuutta ei tapahdu, jolloin asunnon käyttöaste on käytännössä 100 prosenttia. On kuitenkin tietysti täysin selvää, että tämä ei ole terveen markkinan merkki.

Aiemmin sijoittajien fokuksessa on ollut pääasiassa optimaalinen asunto, vaikka itse vuokralaisella saattaa olla jopa suurempi merkitys. Sijoittajan kannalta optimaalinen vuokra-asuntosijoitus on tällä hetkellä pieni, käytetty ja keskimääräisessä tai sitä huonommassa kunnossa oleva asunto kasvukeskuksessa. Sen vuokralaisena on muuttokyvytön mutta kuitenkin asiansa hoitava vuokralainen.

Vanhojen vuokrasopimusten vuokrat nousevat, koska usein vuokralainen on muuttokyvytön ja hänen on pakko hyväksyä vuokrankorotus. Tyypillisessä tapauksessa vuokralainen on muuttokyvytön, kun hän on vailla työtä tai pienituloinen eläkeläinen, ja mahdollisesti menettänyt luottotietonsa. Muuttokyvyttömällä vuokralaisella ei ole nykymarkkinassa käytännön mahdollisuutta saada uutta asuntoa, joten hän on pakotettu hyväksymään jopa merkittävästi inflaatiota korkeampia vuokrankorotuksia, vaikka asunnon vuokra olisi jo yli markkinatason. Heikko-osaisten tilannetta siis käytetään markkinoilla hyväksi, ja se johtaa nouseviin vuokriin.

Vuonna 2017 trendiksi uusien vuokrasopimusten osalta muodostuu todennäköisesti se, että vuokran määrän kannalta on lähes sama, onko asunto uusi vai käytetty.

Vuokralaisen kannalta ei ole olennaista, missä kunnossa vesijohdot ja viemärit ovat, kunhan hanasta tulee puhdasta vettä ja suihkussa voi käydä aiheuttamatta tulvaa. Euromääräisesti matalamman vuokran asuntoihin on kasvavaa kysyntää. Tämä korostuu kaikissa kokoluokissa. Matalamman vuokran yksiö on kysytympi kuin korkeamman vuokran yksiö. Sama logiikka pätee suurissa omakotitaloissa. Huoneluvulla on merkitystä, ei niinkään neliöillä.

Vuokrat siis jatkavat nousuaan vanhoissa vuokrasopimuksissa, mutta uusissa vuokrasopimuksissa vuokrat yleisesti laskevat. Miten tilanne sitten ratkaistaisiin? Kohtuuhintaisten asuntojen pulasta puhutaan jatkuvasti. Vuokrien kohtuullisuutta saataisiin lisättyä yksinkertaisella ratkaisulla.

Olisi syytä raivata esteitä siltä, että ahdinkoon ajautunut vuokralainen voisi hankkia takaajan, jonka avulla hän voisi vaihtaa vuokraltaan ylihintaiseksi nousseen asunnon kohtuuhintaisempaan. Takaaja kannustaisi toisen asunnon vuokranantajaa hyväksymään vuokralaisen luottokelpoisuudessa olevia puutteista huolimatta. Takaaja voisi olla esimerkiksi maksukykyinen sukulainen tai talousvaikeuksiin joutuneita henkilöitä tukeva järjestö. Takauksen enimmäismäärää ei pitäisi joutua rajaamaan kolmen kuukauden vuokraan, koska se syö takauksen hyödyn lähes kokonaan.

Tämä mahdollisuus lisäisi vuokramarkkinoiden toimivuutta. Takauksilla päästäisiin eroon kohtuuttomista vuokrankorotusautomaateista vuokrasopimuksissa, kun asiakas voisi halutessaan äänestää jaloillaan.

Asuntomarkkinoiden toimivuutta lisäisi merkittävästi myös malli, jossa oman vuokran voisi vähentää omistamansa asunnon vuokratuloista. Näin myös liikkuvuus työmarkkinoilla lisääntyisi, kun omaa asuntoaan ei tarvitsisi välttämättä myydä, vaan sen voisi vuokrata ja muuttaa itsekin vuokralle ilman että tulisi ylimääräisiä veroja maksettavaksi.

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy, Asuntosalkku Suomi Oy

041 5280329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi

Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Asuntosalkku Eesti Oy sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.