Valtio ja kunnat asuntomarkkinoiden pelureina

Asuntoministeri Vapaavuoren asettama työryhmä pohtii, miten yhteiskunnan pitäisi jatkossa oma lusikkansa asuntomarkkinoiden soppaan tuikata ja mihin suuntaan sitä hämmentää. Pohditaanpa asiaa.

Asuntojen kysynnän ja tarjonnan heikko kohtaaminen taitaa tavallisen kansalaisen mielestä olla se asuntomarkkinoiden suurin ongelma. Yleisesti eri toimialoilla ajatellaan markkinatalouden automaattisesti korjaavan tällaiset epätasapainotilat. Tarjonta kun yleensä seuraa tiiviisti kysyntää. Kuntien kaavoituksen kautta harjoittama sääntely on kuitenkin kompastuskivi, joka vaikeuttaa tämän mekanismin toteutumista asuntomarkkinoilla ja aiheuttaa keinotekoista hintojen nousua kasvukeskuksissa.

Kuvitellaanpa, että kysymys ei olisikaan asunnoista vaan kengistä. Suomalaisten jalan keskikoko lienee noin 40. Jos sääntelyllä määrättäisiin, että uusien kenkien keskikoon on oltava 42, tämä synnyttäisi ylitarjontaa isoista kengistä. Ja toisaalta nostaisi sekä uusien että käytettyjen pienten kenkien arvoa, koska niistä muodostuisi pulaa. Isompia kenkiä jouduttaisiin myymään alennuksella, jotta ne saataisiin kaikki kaupaksi. Ylikysynnän kohteena olevien pienten kenkien hintaa taas nostettaisiin, jotta saataisiin isojen alennukset paikattua. Onneksi esimerkki on keksitty, eikä tällaista asuntomarkkinoilla tapahdu, vai mitä.

Joka tapauksessa kaavoittajien suosimat pakottavat asuntojen keskikokosäännöt eivät helpota kysynnän mukaista asuntotuotantoa. Pakon sijasta kannattaisi pyrkiä ohjaamaan tuotantoa porkkanoilla. Markkinavoimillakin on oma viisautensa. Niillä on markkinatuntuma.

Lisäksi vapaiden markkinoiden perusmekanismeihin kuuluu sekin, että markkinat korjaavat itse itseään. Jos esimerkiksi pieniä asuntoja tulisi tehtyä kysyntään nähden liikaa, markkinatoimijat muuttavat kyllä nopeasti tuotantoaan isojen asuntojen suuntaan. Pitkällä aikavälillä syntyy näin keskimäärin todellista kysyntää vastaavaa asuntokantaa, vaikka kaarteet siinä välissä menevätkin pitkäksi.

Se kunnista. Mitä sitten valtio voisi tehdä? Ensinnäkin asuntomarkkinoille annetun tuen kohdistumista sitä tarvitseville tulee entistä tarkemmin seurata. Tällä hetkellä näyttää siltä, että asumiseensa tukea tarvitsevien määrä on kasvussa koko näköpiirissä olevan tulevaisuuden ja samaan aikaan raha on entistä tiukemmassa. Tämä ongelma ei sillä katoa, että siltä sulkee silmänsä.

Lisäksi valtion tulee pyrkiä omalla toiminnallaan tasoittamaan rakennusalan suhdannevaihteluja. Mutta tärkeää on, että suhdannevaihteluita ei edes yritetä kokonaan estää. Matalasuhdanne puhdistaa nousukaudella kertyneitä vääristymiä, ylihintoja ja pöhöttyneitä rakenteita. Sillä on siis oma tärkeä tehtävänsä tehokkuuden palauttajana. Liian voimakas elvytys estää tämän mekanismin toimimisen, ja vaarana on, että seuraavan nousukauteen mennään vanhat karstat koneessa.

Erityisen tärkeää on, että valtio ei heitä lisää löylyä jo valmiiksi kuumentuneille asuntomarkkinoille. Siksi ASP-lainoihin liittyvän 3000 euron asunnonostopalkkion saamisen takarajaa tulisi siirtää kahdella vuodella eteenpäin, ettei kaupoille ryntäämisen kanssa olisi kiirettä. Nimenomaan ensiasunnonostajalle on erityisen vahingollista tulla asuntomarkkinoille väärään aikaan. Asunnon vaihtajilla ongelma ei ole yhtä suuri, koska sekä vanhan että uuden asunnon hinta heiluu suhdanteen mukana.

Lisäksi valtiolla olisi halutessaan mahdollisuus vaikuttaa vuokra-asuntopulaan yksinkertaisella verotukseen liittyvällä muutoksella. Jos yksityiset vuokranantajat saisivat vähentää peruskorjaukset vuokratuloista välittömästi, tämä kannustaisi pitämään vuokra-asunnot. Nyt vähennys tapahtuu pääasiassa vasta myyntivoitosta. Vähennyksen suuruus on sama, mutta tämä ajoituksen muutos kannustaisi vuokra-asunnon pitämiseen eikä sen myymiseen kuten nykymalli.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva Oy

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »