Vapaarahoitteisen vuokra-asuntomarkkinan näkymät ja haasteet lähivuosina

Vuokrat nousevat, ja näköpiirissä on tekijöitä, joiden voi olettaa nostavan vuokria lähitulevaisuudessa jopa viimeksi kuluneen vuoden vauhtia nopeammin. Asuntojen myyntihintojen nousu on vasta siirtymässä vuokriin, jotka ovat toistaiseksi nousseet selvästi myyntihintoja maltillisemmin. Peruskorjauskustannusten nousu lisää myös merkittävästi vanhan vuokra-asuntokannan vuokrien korotuspaineita. Lisäksi varsinkin pääkaupunkiseudulla muuttovoitto ja viimeaikainen vuokra-asumisen suosion nousu suhteessa omistusasumiseen vaikuttavat kysynnän ja tarjonnan lain mukaisesti, eli ylikysyntä nostaa vuokrapyyntöjä.

Vaikka vuokrasääntely purettiin jo 1990-luvun alussa, vuokrasääntelyn ajalta periytyvät asenteet ja ajatusmallit hillitsivät pitkään vapaarahoitteisten vuokrien nousua. Varsinkin suuret vuokranantajainstituutiot ovat aivan viime vuosiin saakka pitäneet hyväksyttävänä yleistä linjaa, jonka mukaan ne ovat vuokranneet myös vapaarahoitteisia asuntojaan niin sanotusti kohtuuhintaan, eli käytännössä käypää markkinavuokraa edullisemmalla vuokralla. Tietyllä tavalla tähän tilanteeseen on myös asuntopolitiikassa tuudittauduttu, ja pidetty tätä menettelyä ehkä kyseisten toimijoiden velvollisuutenakin.

Yleisesti on jäänyt tiedostamatta tällä rintamalla viime vuosina tapahtunut merkittävä muutos. Eläkekassojen, vakuutusyhtiöiden ja muiden suurien vuokranantajien on yhä vaikeampaa perustella sitä, että markkinavuokrien sijaan tyydyttäisiin vapaaehtoisesti edullisempaan vuokratasoon, kuin mitä markkinoilta olisi saatavissa. Esimerkiksi eläkkeensaajalla on perustellusti oikeus odottaa, että hänen eläkemaksuilleen pyritään saamaan mahdollisimman hyvä tuotto. Siksi eläkekassoilla on yhä kovemmat paineet pyrkiä nostamaan asunto-omistustensa vuokria markkinahintojen tasolle. Pitkien vuokrasuhteiden tavoittelukaan ei enää tahdo olla matalan vuokratason perusteluna kestävä, koska juuri pitkissä vuokrasuhteissa vuokratasot jäävät yleensä kaikkein eniten jälkeen markkinavuokrista. Eläkeyhtiöiden keskinäinen kilpailu ja suuren yleisön huoli tulevien eläkkeidensä suuruudesta ei ainakaan vähennä korotuspaineita, ja niinpä moni yhtiö onkin hankalassa tilanteessa päättänyt myydä asuntokantansa välttääkseen vuokrien korottamisen ja siitä seuraavan negatiivisen uutisoinnin. Vuokramarkkinoiden näkökulmasta tämä on kuitenkin yleensä tappio, varsinkin jos asunnot myydään omistusasunnoiksi.

Ylläkuvattu muutos on vasta käynnistynyt, ja se on hidas, koska suurten asuntomassojen indeksiä suuremmat vuokrankorotukset toteutetaan vähitellen muutaman vuoden välein tehtävillä tasokorotuksilla. Hitaudestaan huolimatta muutos on vääjäämätön, ja tulee ensi vuosikymmenen alkupuolella jättämään historiaan ajan, jolloin suuret vuokranantajat vapaaehtoisesti vuokrasivat asuntojaan käypiä vuokria edullisemmin.

Säätiöt tulevat todennäköisesti jatkamaan asuntojen vuokraamista huomattavan edullisesti, mutta jossain vaiheessa on väistämätöntä, että moni säätiöistäkin joutuu arvioimaan, auttaisiko asuntojen vuokraaminen markkinahintaan toteuttamaan säätiön varsinaista tehtävää. Tosin onneksi on myös säätiöitä, joiden tehtävänä on nimenomaan tarjota edullista asumista jollekin tietylle ryhmälle.

Voidaan havaita, että lähivuosina edessä saattaa olla suurin muutos vuokra-asuntomarkkinoilla sitten vuokrasääntelyn purkamisen. Vuokrankorotuspaineet ovat patoutuneet, ja niitä puretaan lähivuosina niin yksityishenkilöiden kuin instituutioidenkin omistamien vapaarahoitteisten asuntojen osalta.

Vääjäämätön johtopäätös on, että markkinoille tarvitaan sekä lisää vuokra-asuntoja että toisaalta uusia sijoittajia, jotka ovat valmiita pitkäaikaisesti sitomaan pääomia suomalaisiin vuokra-asuntoihin. Kunnat ja valtio ovat tähän rooliin melko haluttomia. Ratkaisua tähän haetaan osaltaan kehittämällä malleja, joilla rahastot voivat helpommin sijoittaa vuokra-asuntoihin. Sijoittamista helpottaviin malleihin liittyy myös toive siitä, että ulkomaisetkin pääomat löytäisivät tiensä suomalaiseen vuokra-asuntomarkkinaan samaan tapaan, kun ne ovat 2000-luvulla löytäneet tiensä suomalaiseen liike- ja toimitilamarkkinaan.

Rahastoihin on yhdistetty hieman idealistinen toive siitä, että niiden avulla Suomeen saataisiin kohtuuhintaisia uudistuotantona tehtäviä vuokra-asuntoja. Mikäli tavoitellaan laadukasta vuokra-asumista, tämä varmasti uudistuotannon kautta toteutuukin, mutta jos tavoitteena on kohtuuhintaisen eli suhteellisen edullisen vapaarahoitteisen vuokra-asuntotarjonnan lisääminen, tämä voidaan toteuttaa vain saamalla edullisempaa vanhempaa asuntokantaa laajemmin vuokra-asuntokäyttöön.

Edullisen vuokra-asuntokannan tavoittelusta voisi tehdä rinnastuksen vaikkapa uusiin ja käytettyihin autoihin. Jos tavoitteena on nimenomaan saada edullinen auto, on luonnollista, että tämä auto on todennäköisemmin käytetty kuin aivan uusi. Ei ole realistista toivoa, että pystyttäisiin tekemään uusia autoja, jotka olisivat edullisempia kuin käytetyt autot. Toisaalta jos markkinoille tulee runsaasti uusia autoja, se laskee käytettyjen autojen hintoja.

Vuokra-asuntomarkkinoille edullisia asuntoja on saatavissa vain, mikäli sijoittajat hankkivat vuokra-asuntokäyttöön nimenomaan sellaista asuntokantaa, jonka hankintahinta on suhteellisen matala, mutta toisaalta peruskorjaustilannekin on vielä hallinnassa. Sopivalla pintaremontilla tällaisesta vanhemmastakin asunnosta syntyy viihtyisä vuokrakoti. Vuokra-asuntojen uudistuotanto ei uudisrakentamisen kalleudesta johtuen ratkaise edullisten vuokra-asuntojen puutetta markkinoilla.

Vuokriltaan maltillisten vuokra-asuntojen tarjonnan lisäämisen kannalta olisi optimaalista se, että pystyttäisiin rakentamaan runsaasti uutta omistusasuntotuotantoa, johon asukkaat siirtyisivät hinnoiltaan vaatimattomammasta vanhemmasta omistusasuntokannasta, joka puolestaan pyrittäisiin saamaan entistä laajemmin vuokra-asuntokäyttöön kohtuullisemmin vuokrin. Tästä syystä asuntomarkkinoille suunnattujen REIT-rahastojen tulisi ehdottomasti voida sijoittaa vapaasti myös jo olemassa olevaan asuntokantaan.

Vuokra-asuminen ja siihen liittyvät asenteet ovat huomattavan murroksen kynnyksellä. Tarvitaan laaja-alaista ja valveutunutta keskustelua, koska vuokra-asuntopolitiikassa epäonnistuminen heijastuisi koko yhteiskuntaan. Joka kolmas suomalainen koti on vuokra-asunto, ja joka kuudes koti nimenomaan vapaarahoitteinen vuokra-asunto.

TIMO METSOLA
Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja
Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n vuokravälitysvaliokunnan puheenjohtaja
Suomen Vuokranantajat SVA ry:n hallituksen jäsen

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »