Asuntojen hinnat voivat pudota Suomessa suhteellisen nopeasti 10–20 %

Vuokraturvan arvion mukaan on 50 prosentin todennäköisyys sille, että asuntojen hinnat putoavat Suomessa 10–20 prosenttia seuraavan vuoden aikana.

Vaihtoehtoinen skenaario 40 prosentin todennäköisyydellä on se, että korkojen poikkeuksellisen matala taso pystyy ehkäisemään asuntojen hintojen tuntuvaa laskua, ja hinnat laskevat maltillisemmin tai säilyvät nykytasolla. Asuntojen hintojen nousu ei vaikuta seuraavan vuoden aikana todennäköiseltä.

Ainoastaan inflaation karkaaminen on tekijä, joka voisi johtaa asuntojen nimellishintojen selvään nousuun. Tämän skenaarion todennäköisyys on arviomme mukaan 10 prosenttia. Asuntojen reaalihinnat eivät välttämättä kuitenkaan nousisi silloinkaan.

Vuokraturva perustelee arvioitaan seuraavilla tekijöillä.

1. Poikkeuksen alhainen lyhyisiin markkinakorkoihin sidottujen asuntolainojen korkotaso on vaikuttanut Suomessa asuntojen hintoja voimakkaasti ja hyvin nopeasti nostaen tammikuusta 2009 alkaen. Euroopan keskuspankki kiinnitti asiaan huomiota vakausraportissaan jo toukokuussa 2010. Sen jälkeen kehitys on edelleen jatkunut. Asuntomarkkinoilla on helppo nähdä kuplan merkkejä. Yksi signaali hintatason lakipisteen saavuttamisesta on se, että asuntokauppa on nyt hiljentynyt, vaikka korot ovat historiallisesti erittäin matalat ja jälleen laskusuunnassa. Tämä viittaisi siihen, että asuntojen hinnat ovat saavuttaneet kriittisen pisteen, jonka ylittämiseen matala korkotasokaan ei enää talousnäkymien muuten sakatessa yksin riitä.

2. Kuluttajien luottamus talouteen romahti elokuussa. Viime vuoden elokuussa lukemassa 21,9 ollut Tilastokeskuksen laskema kuluttajien luottamusindikaattori syöksyi elokuussa lukemaan 5,1. Vielä heinäkuussa lukema oli 11,3. Kuluttajien luottamus talouteen laski elokuussa myös koko EU:ssa sekä Yhdysvalloissa. Asuntojen hintataso ei perustu ensisijaisesti rationaalisiin tekijöihin, vaan tärkein yksittäinen tekijä on kuluttajien luottamus talouteen, sekä omaan talouteen että yleiseen taloudelliseen kehitykseen kokonaisuutena. Luottamuksen jyrkkä lasku ei lupaa hyvää asuntokaupalle.

3. Korot ovat edelleen hyvin matalat, ja sillä on erittäin vahva asuntojen hintoja tukeva vaikutus. Jos 12 kuukauden euribor nousisi 6 prosenttiin, jolloin asuntolainojen korot olisivat silti edelleen alle viimeisen 30 vuoden keskimääräisen tason, asuntojen hinnat lähtisivät välittömästi hallitsemattomaan syöksyyn. 12 kuukauden euribor on kuitenkin kahden prosentin tuntumassa, ja korkokustannusten kurissa pysyminen voi jopa ehkäistä asuntojen hintojen laskun seuraavan vuoden aikana.

Suurin uhka asuntojen hinnoille on luottolama, joka voisi toteutuessaan johtaa hetkelliseen asuntojen hintojen romahtamiseen. Luottolaman todennäköisyys on kuitenkin onneksi edelleen pieni.

Toteutuvasta skenaariosta riippumatta on selvää, että asuntojen hintojen kehityksessä on joka tapauksessa suuria alueellisia eroja.

Vuokraus asuntokaupan varaventtiilinä

Asuntokaupan ja asuntojen vuokramarkkinan tunnelmat ovat lähes täysin päinvastaiset. Talouden epävarmuudesta ja lainaehtojen tiukentumisesta kärsivä asuntokauppa on kääntynyt asuntojen ylitarjonnaksi, kun taas vuokramarkkinoilla kärsitään asuntopulasta ja ylikysynnästä. Miksi omistusasuntojen kysynnän laskiessa vuokrat ovat loppukesästä nousseet, mistä näin päinvastaiset tunnelmat johtuvat?

Liiketilapuolellahan hinnat ja vuokrat liikkuvat usein samaan suuntaan. Miksi asuntojen hinnat ja vuokrat kehittyvät näin epäyhtenäisesti?

Ensinnäkin asuminen on perustarve. Asua siis täytyy niin lihavina kuin laihoinakin aikoina, eikä taloudellinen laskusuhdanne vähennä asumisen tarvetta ja asuntojen käyttöastetta samaan tapaan kuin liiketilojen ja toimistotilojen käyttöastetta.

Toiseksi asuntolainan ottaminen ja vuokran maksaminen ovat suoraan vaihtoehtoja toisilleen. Silloin kun yleiset tunnelmat saavat ihmiset pelkäämään isoja asuntolainoja, silloin eletään asuntojen vuokramarkkinalla vilkasta aikaa. Peruslogiikka on siis varsin yksinkertainen.

Tästä keinulautamaisesta yhteydestä seuraa myös se, sellaisina aikoina, jolloin asunnon kaupaksi saaminen on vaikeaa, apu tilanteeseen voi hyvinkin löytyä vuokramarkkinoilta. Kahden asunnon loukkuun jäänyt voi saada myymättömän asunnon vuokraamisesta helpotusta tilanteeseensa ja ikään kuin aikalisän asunnon myyntiin.

Myymättömät asunnot ja vuokra-asuntopula ovat ongelmia, jotka sisältävät ratkaisun avaimia toinen toisiinsa. Yhä useampi asunnon myyjistä on jo kyllästynyt maksamaan korkoja ja vastikkeita pitkään myynnissä olleesta asunnosta ja päätynyt vuokraamaan asuntonsa ainakin muutamaksi vuodeksi. Vuokramarkkinoilla on pienten asuntojen lisäksi tarjolla nyt myös perheasuntoja.

Osa myyntiä yrittäneistä uskoo, että korkojen matala taso elvyttää ennen pitkää jälleen asuntokaupan, ja asunnon vuokraaminen on siksi nyt järkevämpää kuin asunnon hintapyynnöstä tinkiminen. Toisaalta osa taas uskoo, että asunto on parasta myydä nyt mihin hintaan tahansa, koska kohta asunnosta ei saisi enää sitäkään hintaa. Kesän loppu on ollut taloudessa myrskyisä ja nostanut huolta ja pelkoa pintaan – myös asuntomarkkinoilla.

Vuokramarkkinoille jokainen uusi asunto on tietysti tervetullut helpotus. Asuntojen rakentaminen on hidas tapa vuokra-asuntopulan helpottamiseen, mutta myymättä jääneiden kohteiden laajempi siirtyminen vuokramarkkinoille voisi helpottaa ylikysyntää nopeallakin aikataululla.

Vanhat stereotypiat ovat murtuneet. Sopivaa vuokra-asuntoa etsivät nyt uutena ryhmänä myös talouden epävarmuuden varovaisiksi tekemät perheet, jotka ovat jo aiemmin myyneet oman omistusasuntonsa, mutta eivät halua vielä uutta asuntoa ostaa. Vuokralla asuminen ei siis suinkaan ole aina pakon sanelemaa. Se voi olla myös tietoinen valinta. Asuntoa ei välttämättä haluta nyt ostaa omaksi, vaikka tarvittavat rahat siihen olisivatkin olemassa.

LISÄTIETOJA

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi