Vuokraturvan markkinakommentit 7.3.2019

Erot vuokrien nousuvauhdissa tasoittuneet

Vuokrat nousivat vuonna 2018 lähes saman verran vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja ARA-kohteissa.

Myös alueelliset erot vuokrien nousussa olivat vuonna 2018 menneitä vuosia pienemmät. Pääkaupunkiseudun ero muihin kasvukeskuksiin ei ollut enää selvä. Hämmästyttävintä on kuitenkin se, kuinka pieni oli ero pääkaupunkiseudun ja alle 20 000 asukkaan paikkakuntien vuokrien nousuprosenteissa vanhoissa vuokrasuhteissa.

Selittävä tekijä on todennäköisesti se, että korotukset eivät perustu paikalliseen markkinatilanteeseen vaan vuokrasopimukseen sen laatimisen yhteydessä kirjattuun vuokrankorotusehtoon. Yleistä on kirjata vuokrasopimukseen, että indeksin kehityksestä riippumatta vuokraa korotetaan kuitenkin aina vähintään esimerkiksi 2 % tai 2,5 %.

Kun huomioidaan, kuinka suuri on todellisuudessa ero pääkaupunkiseudun ja tyypillisen alle 20 000 asukkaan paikkakunnan vuokramarkkinoiden tilanteessa, johtaa korotuksen minimiprosentin kirjaaminen vuokrasopimuksiin Vuokraturvan mielestä pienillä paikkakunnilla suhteettoman koviin vuokrankorotuksiin.

VINKKI: Kevättalvi on vuokralaiselle paras ajankohta asunnonvaihtoon

Vuokramarkkinoilla on oma toistuva vuosikiertonsa. Talvella asunnonhakijoita on vähemmän. Kesällä taas vuokramarkkinat käyvät kuumina ja kilpailu asunnoista on kovaa. Jos vuokralainen haluaa huomioida tämän, vuokra-asuntoa kannattaisi pyrkiä vaihtamaan talvikuukausina. Kaikkein otollisinta aikaa on juuri nyt elettävä kevättalvi, jolloin kilpailevia hakijoita on vähiten, vuokrapyynnöt ovat siksi hieman tavallista matalampia ja vapautuvista asunnoista on valinnanvaraa.

Kesällä suuri määrä ihmisiä etsii vuokra-asuntoa yhtä aikaa, kun uudet opiskelijat muuttavat. Myös lapsiperheet koittavat usein ajoittaa muuttonsa kouluvuoden ulkopuolelle, jotta koulua ei tarvitsisi vaihtaa kesken lukuvuoden. Asuntonäytöille kertyy siksi kesällä ruuhkaa kuin taksitolpille pikkujouluaikaan. Kysyntä on hetkellisesti niin suurta, ettei tarjonta riitä siihen vastaamaan.

Pääkaupunkiseudun tilannekuva ja näkymät loppuvuodelle

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen tarjonta on viime vuosina selvästi lisääntynyt, eivätkä vuokrat enää nouse selvästi muita kasvukeskuksia nopeammin. Vaikka myös vuokra-asumisen suosio on kasvanut ja muuttovoitto lisäksi suurta, markkina on silti paremmin tasapainossa kuin muutamia vuosia sitten. Kokonaisuutena katsoen pääkaupunkiseudun vuokra-asuntopula on jo helpottamassa.

Vilkas rakentaminen ja asuntosijoitusbuumi ovat lisänneet ja monipuolistaneet vuokra-asuntojen tarjontaa. Lisäksi hiukan nahkeasti käynyt perheasuntojen kauppa on johtanut siihen, että osa myyjistä onkin päätynyt laittamaan perheasuntonsa aikansa myyntiä yritettyään vuokralle.

Muissa kokoluokissa kuin pienissä yksiöissä ei enää edes pääkaupunkiseudulla ole aiempaan verrattavaa suurta epätasapainoa kysynnän ja tarjonnan välillä. Pienten yksiöiden vuokrat nousevat edelleen, koska niistä on pulaa. Kaksioita sen sijaan on rakennettu niin nopeasti ja paljon, että niistä on paikoin ylitarjontaa.

Kun Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla on nyt runsaasti vuokra-asuntoja tarjolla, näitä kaupunkeja preferoivat henkilöt eivät enää hakeudu pakon edessä pendelöimään kehyskuntien vuokramarkkinoille. Tämä on kesken nousukauden selvästi tullut yllätyksenä osalle varsin kunnianhimoisia kasvutavoitteita asettaneista kehyskunnista. Sama ilmiö näkyy myös asuntokaupassa.

Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio terveessä tilanteessa vuokramarkkinoilla

Näissä viidessä suuressa kaupungissa vuokramarkkinoiden kysyntä ja tarjonta kohtaavat tällä hetkellä parhaiten toisensa. Niin vuokra-asuntoja kuin vuokralaisiakin kaupunkilaisten tarpeisiin löytyy. Toisaalta kumpikaan osapuoli ei pääse hyötymään markkina-asetelmasta niin, että pääsisi sanelemaan vuokrasuhteen ehdot. Vuokrasuhteiden ehdoista käydään aidosti neuvotteluja ja tehdään kompromisseja, joissa vuokralainen ja vuokranantaja ovat sopimusosapuolina varsin tasaveroisessa asemassa.

Asuntomarkkinoiden isojako on luonut Suomeen kaksi ääripäätä, valtavalla vauhdilla kasvavan pääkaupunkiseudun ja toisaalta kuntien suuren enemmistön, joka ei pysty väkilukuaan kasvattamaan tai edes säilyttämään. Molempiin liittyy omat ongelmansa. Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio asettuvat ilahduttavalla tavalla näiden ääripäiden väliin, ja niiden vuokramarkkinoilla ei juuri nyt suuria haasteita tai epäkohtia ole.

Vuokralaisen löytäminen on vaikeutunut keskisuurissa kaupungeissa – pienillä muuttotappiopaikkakunnilla tilanne jo epätoivoinen

Keskisuuret kaupungit kärsivät asuntojen ylitarjonnasta. Asuntojen vuokraus on vaikeutunut, uusien vuokrasuhteiden vuokrat ovat laskeneet ja vajaakäyttö on lisääntynyt. Keskisuurissa kaupungeissa on lähiöitä, joihin ei enää yksinkertaisesti vuokralaisia riitä. Tämä ongelma vaivaa lähes kaikkia alle 50 000 asukkaan paikkakuntia. Poikkeuksia ovat lähinnä suurten kasvukeskusten naapurit kuten Sipoo, Kaarina ja Pirkkala.

Haja-asutusalueiden muuttotappiopaikkakunnilla on käytännössä jo tunnustettu se, että asuntojen vuokrat ja hinnat eivät tule enää koskaan nousemaan. Asuntomarkkinoiden iso haaste on estää se, että lukuisat Savonlinnan, Varkauden, Kouvolan, Haminan, Forssan, Kokkolan ja Kemin tyyppiset keskisuuret kaupungit joutuvat myös samaan ikuisesti laskevien asuntojen hintojen kierteeseen. Asuntojen hinnat ovat tyypillisesti jo laskeneet näissä kaupungeissa koko kuluvan vuosikymmenen – niin taantumassa kuin nousukaudellakin. Tilannetta on kuitenkin toistaiseksi uutisoitu lähinnä yksittäisten kaupunkien näkökulmasta, ei niinkään keskisuurten kaupunkien kannalta kokonaisuutena.

Merkkejä ylitarjonnasta myös osassa suuria kaupunkeja

Kotkassa, Porissa, Hämeenlinnassa ja Kouvolassa pitkäksi aikaa tyhjäksi jäävien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut. Erityisen huolestuttavaa on, että 120 000 asukkaan Lahdessakin vuokralaisten löytäminen kaikkiin asuntoihin on vaikeaa – maltillisellakin vuokralla.

Vaikuttaa siltä, että näillä paikkakunnilla vilkas uudisrakentaminen tarvitsisi kipeästi tuekseen muuttovoittoa, jotta asuntomarkkinoiden tasapaino säilyisi. Kun muuttovoittoa ei ole, uudisrakentaminen näyttää tällä hetkellä synnyttävän asuntojen ylitarjontaa. Kun paikkakunnalla on asuntoja enemmän kuin

kotitalouksia, osa asunnoista jää väistämättä tyhjäksi. Jos uudisrakentaminen silti jatkuu korkealla volyymillä, paikallinen asuntokauppa ja vuokramarkkina voivat sakata pahastikin. Tätä riskiä ei välttämättä oteta tarpeeksi tosissaan.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »