Vuokraturvan markkinakommentit vuokratilaston julkistuspäivänä 7.2.2019

Vuokralaisen löytäminen on vaikeutunut keskisuurissa kaupungeissa

Keskisuuret kaupungit kärsivät asuntojen ylitarjonnasta. Asuntojen vuokraus on vaikeutunut, uusien vuokrasuhteiden vuokrat ovat laskeneet ja vajaakäyttö on lisääntynyt. Keskisuurissa kaupungeissa on lähiöitä, joihin ei enää yksinkertaisesti vuokralaisia riitä. Tämä ongelma vaivaa lähes kaikkia alle 50 000 asukkaan paikkakuntia. Poikkeuksia ovat lähinnä suurten kasvukeskusten naapurit kuten Sipoo, Kaarina ja Pirkkala.

Muun muassa Savonlinnan todella ongelmalliseksi kärjistynyttä tilannetta helpottamaan astui helmikuun alusta voimaan laki, joka auttaa purkamaan pois ARA-rahoitteisia vuokrataloja kroonisen ylitarjonnan helpottamiseksi. Valtio antaa anteeksi joko 70 tai tietyin perustein 90 prosenttia purkamisen kohteeksi joutuvien ARA-vuokratalojen lainoista.

Tilannetta on sen vakavuuteen nähden uutisoitu varsin vähän.


Merkkejä ylitarjonnasta myös osassa suuria kaupunkeja

Kotkassa, Porissa, Hämeenlinnassa ja Kouvolassa pitkäksi aikaa tyhjäksi jäävien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut. Erityisen huolestuttavaa on, että 120 000 asukkaan Lahdessakin vuokralaisten löytäminen kaikkiin asuntoihin on vaikeaa, maltillisellakin vuokralla. Vaikuttaa siltä, että näillä paikkakunnilla vilkas uudisrakentaminen tarvitsisi kipeästi tuekseen muuttovoittoa, jotta asuntomarkkinoiden tasapaino säilyisi. Kun muuttovoittoa ei ole, uudisrakentaminen näyttää tällä hetkellä synnyttävän asuntojen ylitarjontaa. Kun paikkakunnalla on asuntoja enemmän kuin kotitalouksia, osa asunnoista jää väistämättä tyhjäksi. Jos uudisrakentaminen silti jatkuu korkealla volyymillä, voi pahimmillaan seurata hintakuplan puhkeaminen.

Usein ajatellaan virheellisesti, että hintakuplan syntyminen ja puhkeaminen vaatisi ensin hintojen voimakkaan nousun. Hintakupla voi puhjeta myös niin, että asuntojen ylituotanto vie pohjan asuntojen aiemmalta hintatasolta paikkakunnalla, ja seuraa äkillinen iso korjausliike alaspäin. Ylituotannon ohella laukaiseva tekijä voi olla esimerkiksi huono talousuutinen, kuten Salossa taannoin kävi. Kuplan puhkeaminen on seurausta siitä, että yleinen luottamus asuntomarkkinoilla vallinneen hintatason kestävyyteen murtuu. Tällaisessa tilanteessa asuntojen hinnat voivat hetkellisesti laskea selvästi alle rakennuskustannusten.

Jos paikkakunta kärsii muuttotappiosta, asuntojen hinnat voivat jäädä rakennuskustannusten alle pysyvästikin. Tämä ei ole teoriaa, vaan tämän hetken nykytodellisuutta monella pienellä muuttotappiopaikkakunnalla. Muuttotappiosta kärsivät keskisuuret kaupungit ovat nyt saman vaaran alla. Siksi asiaan on syytä kiinnittää huomiota.


Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio terveessä tilanteessa vuokramarkkinoilla

Näissä viidessä suuressa kaupungissa vuokramarkkinoiden kysyntä ja tarjonta kohtaavat tällä hetkellä parhaiten toisensa. Niin vuokra-asuntoja kuin vuokralaisiakin kaupunkilaisten tarpeisiin löytyy. Toisaalta kumpikaan osapuoli ei pääse hyötymään markkina-asetelmasta niin, että pääsisi sanelemaan vuokrasuhteen ehdot. Vuokrasuhteiden ehdoista käydään aidosti neuvotteluja ja tehdään kompromisseja, joissa vuokralainen ja vuokranantaja ovat sopimusosapuolina varsin tasaveroisessa asemassa.

Asuntomarkkinoiden isojako on luonut Suomeen kaksi ääripäätä, valtavalla vauhdilla kasvavan pääkaupunkiseudun ja toisaalta kuntien suuren enemmistön, joka ei pysty väkilukuaan kasvattamaan tai edes säilyttämään. Molempiin liittyy omat ongelmansa. Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Kuopio asettuvat ilahduttavalla tavalla näiden ääripäiden väliin, ja niiden vuokramarkkinoilla ei juuri nyt suuria haasteita tai epäkohtia ole.


Pääkaupunkiseudun edullisimman asuntovaihtoehdon vuokra jatkaa nousuaan – muutoin vuokra-asuntojen tarjonta on parantunut

Helsinki ja koko pääkaupunkiseutu kärsivät siitä, että edullisinkin asumisvaihtoehto on huomattavan kallis. Kova pula pienistä yksiöistä on nostanut niiden vuokrat erittäin korkeiksi. Helsingissä ei saa vapailta markkinoilta normaalia vuokra-asuntoa alle 600 eurolla kuussa. Tästä havainnosta on raportoinut mm. Helsingin Sanomat.

Edullisimman mahdollisen asumisvaihtoehdon – eli pienen vaatimattoman yksiön – kalleus ja heikko saatavuus on ongelma paitsi sellaista etsivälle, myös yhteiskunnalle. Edullisimmankin asumisvaihtoehdon kalleus nimittäin vaikeuttaa muuttamista pääkaupunkiin työ- tai opiskelupaikan perässä.

Aivan yksimielisiä tästä ei kuitenkaan olla. Helsingin yliopiston kaupunkimaantieteen professori Mari Vaattovaara kyseenalaisti vahvasti tämän Vuokraturvan jo aiemmin viikolla esittämän näkemyksen toteamalla eilen (Talouselama.fi ja KL.fi), ettei tiedä tutkimuksia, jotka kertoisivat pienten asuntojen edistävän työn perässä muuttamista. Hänen mielestään se on pelkkä arvaus.

Kiistatta on lukuisilla tutkimuksilla osoitettu, että edullisimman mahdollisen asumisvaihtoehdon kalleus vaikeuttaa Tukholmaan, Lontooseen ja New Yorkiin muuttamista. Mielestämme ajatus siitä mahdollisuudesta, että Helsinkiin muuttamista edullisimmankin asumisvaihtoehdon kalleus sen sijaan ei vaikeuttaisi, on yllättävä. Suomessakin ilman muuta pitäisi asiaa tieteellisestä näkökulmasta tutkia. Monella opiskelijalla on aiheesta ja sen tärkeydestä myös tuoretta omakohtaista kokemusta.

Vertauskuvana voivat toimia seinään kiinnitetyt tikkaat, joita pitkin talojen katoille kiivetään. Vielä 70-luvulla tikkaat lähtivät matalalta ihan läheltä maata niin, että niille oli helppo nousta ja ylöspäin kiivetä. Se onnistui lapsiltakin, ja vaaratilanteita syntyi. Nykymääräysten mukaan tikkaat täytyy siksi aina kiinnittää sen verran korkealle, että lapset eivät alimpaan puolaan yllä eivätkä tikkaille pääse. Asuntomarkkinoilla kaikkein edullisimmat miniyksiöt ovat niitä asuntomarkkinoiden tikkaiden alimpia puolia, joihin nuoren tai paikkakunnalle muuttavan vähintään pitäisi yltää. Jotta muutto onnistuu ja kiipeäminen voi alkaa. Niiden pula on ongelma.

Kokonaiskuva on kuitenkin myönteisempi. Kaikkiaan pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen tarjonta on viime vuosina selvästi lisääntynyt. Vaikka myös vuokra-asumisen suosio on kasvanut, markkina on silti paremmin tasapainossa kuin muutamia vuosia sitten. Kokonaisuutena katsoen pääkaupunkiseudun vuokra-asuntopula on jo helpottamassa. Vilkas rakentaminen ja asuntosijoitusbuumi ovat lisänneet ja monipuolistaneet vuokra-asuntojen tarjontaa. Lisäksi hiukan nahkeasti käynyt perheasuntojen kauppa on johtanut siihen, että osa myyjistä onkin päätynyt laittamaan perheasuntonsa aikansa myyntiä yritettyään vuokralle. Voi todeta, että muissa kokoluokissa kuin pienissä yksiöissä ei enää edes pääkaupunkiseudulla ole aiempaan verrattavaa suurta epätasapainoa kysynnän ja tarjonnan välillä.


Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »