Vuokraturvan markkinakommentteja 2.8.2018

ASUNTOKAUPAN TILANNE UHKAA SUOMEN TALOUSKASVUA

Uusien asuntojen ylituotannon riski on todellinen, ja rakennusliikkeet jarruttavat aloituksia. Hidastuva asuntorakentaminen ei välttämättä silti tipu tässä vaiheessa normaalitason alle. Mutta koska rakentamisen voimakkaasti kuumentunut tilanne on nostanut rakentamisen merkityksen hyvin keskeiseksi nykyiselle talouskasvulle, jo normaalitilanteeseen palaaminen voi muodostaa uhan talouskasvun ja jopa nousukauden jatkumiselle. Varsinkin kun huomioidaan aloitusmäärien laskun vaikutukset rakentajien lisäksi myös alihankkijoilla, logistiikassa ja rakennustarvikkeiden tuotantoketjussa. Vaikka rakentaminen painottuu kasvukeskuksiin, buumin työllistävä vaikutus on koskettanut välillisesti laajoja alueita Suomessa.

Mahdollinen asuntotuotannon jarrutuksesta seuraava talouskasvun laantuminen puolestaan hillitsisi asuntokauppaa ja rakentamista lisää, jolloin saattaa syntyä itseään ruokkiva kehä. Lisäksi oman asuntovarallisuuden arvon kehityssuunnalla on vaikutusta suomalaisten muuhun kulutuskäyttäytymiseen, mikä voi voimistaa talouskasvun laantumista.

Tilanne Ruotsissa syksyllä 2017 osoitti, että asuntojen hinnat voivat kääntyä tuntuvaan laskuun talouskasvusta, hyvästä tai jopa erinomaisesta työllisyystilanteesta, äärimmäisen matalasta korkotasosta, kohtalaisen löysästä luotonannosta ja selkeästä asuntopulasta huolimatta. Mikään näistä tekijöistä – tai edes ne kaikki yhdessä – ei siis automaattisesti takaa turvaa asuntojen hintojen korjausliikkeeltä.

Asuntojen hintoja voimakkaasti nostavia tekijöitä on ollut sekä Suomessa että Ruotsissa niin paljon ja niin pitkään, että kasvukeskusten asuntojen hinnat ovat nousseet tasolle, jota harva olisi voinut 10 vuotta sitten ennustaa. Tai edes kuvitella. Ei pidä kuitenkaan tehdä virhepäätelmää, että loputon nousu tai minkä tahansa tason ylittäminen jatkossa ilman laskusykliä olisi mahdollista. Ruotsi antoi syksyllä tästä varoituksen, joka Suomessa tarkasti huomattiin ja uutisointiin. Tämän vuoden tietty varovaisuus ja laantuva kehitys Suomen asuntokaupassa on ollut pitkälti seurausta tästä.

Riskeihin havahtuminen on usein aluksi hidasta, mutta sitten yhtäkkiä nopeaa. Esimerkiksi Nordea ei vielä marraskuun puolivälissä nähnyt uudiskohteiden isojen yhtiölainojen kasaantumista asuntosijoittajille ongelmana (KL.fi 15.11.2017, www.urly.fi/10pR ). Olin kasvavan huoleni kanssa melko yksin. Reilun puolen vuoden kuluttua tähän edellä mainittuun ongelmaan oli jo herännyt paitsi Nordea, myös mm. Suomen Pankki, Finanssivalvonta ja luottoluokittaja Moody’s. (KL.fi 23.6.2018, www.kauppalehti.fi/uutiset/nyt-taloyhtiolainojen-riskeista-varoittelee-jo-luottoluokittaja-hyva--etta-niihin-puututaan/Y7GUePL6 ja HS.fi 5.6.2018, www.urly.fi/10pU ). Mikään ei minusta anna olettaa, että muidenkaan riskien suhteen oltaisiin tämän etupainoisemmin hereillä – varsinkin kun tässä esimerkkinä käytetyn riskin tunnistamisen voi nähdä osaksi mainittujen toimijoiden erikoisosaamista. Asiat usein tunnustetaan vasta, kun niitä ei voi enää kiistää.

Isoihin yhtiölainoihin liittyvien määräysten tai suhtautumistapojen muuttuminen voi jarruttaa uusien asuntojen kauppaa selvästi tähän asti nähtyä nopeammin. Asuntomarkkinoihin liittyvillä uutisilla on enemmän välittömiä vaikutuksia kuin useimmilla talousuutisilla, koska asuntomarkkinauutiset ovat usein kansantajuisia ja laajaa lukijakuntaa kiinnostavia. Tämä voi osaltaan lisätä riskeihin havahtumisen äkillisyyttä.

Asuntomarkkinoille riskejä synnyttävien tekijöiden keskinäiset riippuvuudet punovat vaarallisen verkon, jossa ongelmat voivat levitä samaan tapaan nopeasti kuin latvapaloksi yltyvässä maastopalossa. Asuntomarkkinoiden nykytilannetta voi verrata kuivaan maastoon, jossa kytee palopesäkkeitä.


OPISKELIJOIDEN ASUMISTUEN MUUTOS JA KELAN EPÄASIALLINEN TOIMINTA PAHENTAA YKSIÖPULAA – SUHTAUTUMINEN SEKSUAALIVÄHEMMISTÖIHIN MYÖS KYSEENALAISTA

Viime elokuussa opiskelijat siirtyivät yleisen asumistuen piiriin, mikä on vaikeuttanut kimppa-asumista tuntuvasti (MTV.fi 5.8.2017, www.urly.fi/10pV ). Tämä on harmillista, koska kimppa-asuminen on ollut toimiva keino edes hiukan helpottaa kroonista yksiöpulaa ja hillitä yksiöiden vuokrien nousua.

Kämppisten tulot vaikuttavat nyt opiskelijan saamaan asumistukeen, ellei jokaisella ole omaa erillistä vuokrasopimustaan. Vuokranantajat eivät taas innostu erillisistä sopimuksista, koska ne johtavat tilanteisiin, jossa jonkun irtisanoutuessa osa asunnosta on vuokrattuna ja osa ei. Ongelma on kierretty järjestelyllä, jossa yksi opiskelija vuokraa koko asunnon ja muut tulevat sitten erillisillä sopimuksilla hänen alivuokralaisikseen. Tämä malli on tietyistä puutteistaan huolimatta osoittautunut kohtalaisen toimivaksi.

Ihan kuin asetelma ei jo olisi tarpeeksi haastava, Kela on omalla toiminnallaan vielä pahentanut kimppakämppien suosion laskua entisestään niissä asuvia simputtamalla. Erillisistä vuokrasopimuksista huolimatta Kela ei nimittäin ole monissa tapauksissa uskonut, että asukkaat eivät ole samaa ruokakuntaa, vaan Kela on vaatinut eri sukupuolta olevilta valokuvia erillisistä sängyistä. Koska kukaan ei voi todentaa, onko sänkyjä ensin siirrelty tai mistä kuva on edes otettu, tällainen vaatimus ei mitenkään estä huijaamista, jos halua siihen on. Ja mitään tarkastuksia paikan päälle Kela ei tee. Menettelyllä ei siis saavuteta mitään.

Mutta sitä enemmistöä, joka huijaamisen sijaan ilmoittaa asiat niin kuin ne ovat, tämä pelleily ja kyykyttäminen kyllä harmittaa. Ja monessa tilanteesa myös loukkaa. 

Kelan linja esimerkiksi lähtee siitä, että kaikki opiskelijat ovat heteroseksuaaleja. Tilastokeskuksen sivuilta löytyvän arvion mukaan 5-15 prosenttia väestöstä kuuluu seksuaalivähemmistöön ( www.urly.fi/10pX ). Ehkä he eivät Kelan mielestä opiskele? Jo tämä tarkasteluun otettu älyvapaa peruslähtökohta kertoo, millaisessa sukupuolisuuden moninaisuuden kieltävässä maailmassa tietyltä osin edelleen vuonna 2018 elämme. Kämppiksinä asuva tyttö ja poika eivät välttämättä tykkää toisistaan, vaan tyttö voi tykätä tytöistä ja poika pojista. Ja heidän voi olla helppoa elää kämppiksinä, koska oma seksuaalinen suuntautuminen ei kohdistu siihen sukupuoleen, jota toinen edustaa. Yhteiskunta ei voi lähteä siitä, että jokainen on hetero. Toisaalta oman sukupuolielämän selvittäminen Kelalle asumistuen saamiseksi voi nyt vaatia sellaisten asioiden kertomista, mistä nuori aikuinen ei ole vielä puhunut edes omille vanhemmilleen. Ei kenties mikään optimaalinen tapa niin sanottuun kaapista tulemiseen. Asian voisi hoitaa myös niin, että yhdessä asuvat vain ilmoittaisivat ovatko he avoliitossa vai kämppiksiä. Eikä sukupuolilla olisi merkitystä. Ja siinä se.

Lisäksi on tavallista, että kimppakämppiä aiemmin suosineet tiiviit pitkän linjan ystäväporukat pitävät sisällään henkilöitä, jotka ovat joskus elämässään keskenään seurustelleet. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että he olisivat nyt pari. Eikä heidän mahdollinen aiempi sukupuolielämänsä kuulu kenellekään. Jo tällaisen argumentoinnin tarve on käsittämätöntä.

Kelan Mirja Peltonen vastasi sänkyvalokuvien pyytämiseen kohdistuvaan kritiikkiini (STT 30.7.2018 www.urly.fi/10q2 ) ”Kuvia me emme vaadi. En voi tietenkään sanoa, ettei näin koskaan toimita”. Tällä Kela käsittääkseni viittaa siihen, että kyseiset tapaukset ovat olleet yksittäisiä. Ja esimerkiksi sosiaalisessa mediassa vain tehokkaasti levinneitä. Minusta Kelan pitäisi kuitenkin nimenomaan voida sanoa, että näin ei koskaan toimita. Ja tehdä se. Koska tällainen on yhtä väärin myös yksittäistapauksissa.

Nyt opiskelijoiden syystä paheksuma ja tosiasiassa todistusarvoltaan tukien väärinkäytösten ehkäisemisessä täysin hyödytön menettely kasvattaa turhaan kimppa-asumisen mainetta hankalaksi muuttuneena kuviona. Ja ohjaa asuntokysyntää yksiöpulaa pahentamaan.

Olen esittänyt Kelalle, että päälinjaksi otettaisiin opiskelijoiden oman ilmoituksen uskominen. Sillä ei tosiasiassa menetettäisi mitään. Ne, jotka huijata haluavat, pystyvät siihen helposti jo nyt. Mutta edullisen kimppa-asumisen hankaloittamisen ja kielteisen huomion loppumisen myötä myös Kela voittaisi pienempinä asumistukimenoina. Kela kuitenkin näkee eduskunnan oikeusasiamiehenkin todenneen, ettei harkintaa voi perustaa vain omaan ilmoitukseen (STT 30.7.2018 www.urly.fi/10q2 ). Minun oikeustajuuni tällainen ei mahdu. Ei kai yhteiskunnassa oikea lähtökohta ole, että kansalainen valehtelee, ellei jokin muuhun viittaa. Nähdäkseni terve lähtökohta on, että kansalainen puhuu totta, ellei jokin muuhun viittaa.


KORKEIN OIKEUS HELPOTTI ENNAKKOPÄÄTÖKSELLÄÄN VUOKRAMARKKINOILTA SYRJÄYTYNEIDEN ASEMAA – JA MYÖS TAVALLISTEN OPISKELIJOIDEN

Vuokraturva on huonolla menestyksellä vääntänyt kymmenen vuoden ajan kiinteistöjuridiikan asiantuntijoiden ja viranomaisten kanssa siitä, koskeeko vuokravakuuden kolmen kuukauden enimmäismäärä laissa myös takausta, jonka esimerkiksi vanhempi lapselleen antaa. Vuokraturvan mielestä ei koske, mm. koska vakuuteen liittyy kiinteästi pantti ja vakuudettomaan takaukseen sitä taas ei liity. Kaikki muut, myös aluehallintovirasto valvovana viranomaisena, näkivät asian toisin, joten Vuokraturva on viime vuoden loppuun asti joutunut toimimaan vallitsevan käsityksen mukaisesti.

Joulukuussa korkein oikeus kuitenkin päätyi yllättäen Vuokraturvan kanssa samalle kannalle (KKO:2017:91, www.urly.fi/10qa ) ja 10 vuoden tauon jälkeen rajoittamattomat omavelkaiset takaukset palasivat jälleen käyttöön.

Kolmen kuukauden enimmäismäärän haaste oli se, että kolmen kuukauden vuokrarästit kertyvät usein paljon nopeammin kuin mitä maksut laiminlyönyt vuokralainen saadaan muuttamaan asunnosta. Myöskään asunnolle aiheutuviin vahinkoihin kolmen kuukauden vuokra ei välttämättä riitä, varsinkin jos kuviossa on mukana myös vuokrarästejä. Näistä syistä vuokranantaja ei ole uskaltanut vuokrata asuntoa, jos asunnonhakijan luottotiedot eivät ole kunnossa. Noin 20 prosentilla suomalaisista nuorista on maksuhäiriömerkintä, joten ongelma on todella merkittävä.

KKO:n ennakkopäätös teki mahdolliseksi sen, että vanhemmat voivat antaa rajoittamattoman omavelkaisen takauksen lapsensa vuokravelvoitteista. Näin nuori on oikeutettu kaikkiin hänelle kuuluviin tukiin, eli sikäli taloudellinen asetelma on täysin normaali. Mutta viime kädessä takaajina olevat vanhemmat kuitenkin vuokranantajan näkökulmasta varmistavat, että velvoitteet tulevat hoidetuksi. Tämä muutos on mahdollistanut vuokra-asunnon saamisen tuhansille sellaisille nuorille, jotka aiemmin olivat käytännössä vapaarahoitteisten vuokramarkkinoiden ulkopuolella. 

Nuorten lisäksi tämä muutos koskee kaikkia muitakin, joten kyseessä on todella merkittävä keino asuntomarkkinoilta syrjäytymisen estämiseen. Takaajana voi toimia myös isovanhempi, kummi, ystävä, oma lapsi, hyväntekeväisyysjärjestö, seurakunta tai kuka vain siihen valmis. Toki takaajan on itsensä oltava maksukykyinen, jotta järjestelystä olisi apua.

Kaikki vuokravelvoitteet kattava takaus laajentaa huomattavasti sitä joukkoa, joka voidaan vuokralaiseksi hyväksyä. Takaus on siis heidän etunsa, mutta toki myös vuokranantajan ja asiakkaidensa ensimmäisen vuoden vuokrat takaavan Vuokraturvan etu. Se ei kuitenkaan tee mallista huonoa, että siitä hyötyvät kaikki osapuolet.

Lisäksi kaikkein halutuimmista asunnoista kilpailevat opiskelijat usein pyytävät vanhempansa takaajiksi, vaikka heillä itselläänkin olisi hyvä maksukyky ja moitteettomat luottotiedot. Näin opiskelija pystyy tasoittamaan kilpailutilannetta jo päätoimisesti työelämään siirtyneiden muiden hakijoiden kanssa. Kaikkein halutuimmissa asunnoissa hakijoita voi olla kymmeniä, ja siksi takausta käytetään myös etuna kilpailussa muiden samaa asuntoa hakevien opiskelijoiden kanssa. Kun monen kaikki kriteerit täyttävän hakijan keskuudesta pitää valita se, jolle asunto annetaan, omavelkainen takaaja voi tarjota asiaperusteen juuri kyseisen henkilön valitsemiseen. Vastaavalla tavalla kuin perusteen voi muodostaa asunnon sopiminen erinomaisesti juuri kyseisen henkilön tarpeisiin tai esimerkiksi poikkeuksellisen tarkasti ja huolellisesti täytetty asuntohakemus. Asuntoja ei haluta jakaa esimerkiksi arpomalla ne kriteerit täyttävien hakijoiden kesken. Siksi pyritään löytämään selkeä asiaperuste, jonka pohjalta valintapäätös voidaan tehdä.


YKSIÖPULA – KETKÄ VOITTAVAT JA KETKÄ HÄVIÄVÄT

Yksiöiden uudisrakentamisen säännöstely aiheuttaa kasvukeskuksiin työvoimapulaa ja leikkaa talouskasvua. Lisäksi yksiöiden määrän säännöstely ja siitä aiheutunut krooninen yksiöpula vinouttavat koko asuntomarkkinoiden perustukset. Yksiöpula ja kaksioiden liikatuotanto ovat yhdessä tehneet sen, että yksiön ja kaksion hinta- ja vuokraerot ovat kutistuneet poikkeuksellisen pieniksi. Ja uudistuotanto ei ole viuhkamaisen monipuolista vaan painottuu liiaksi pienimpiin asuntoihin, joita käytännössä suuria määriä saa tehdä, eli kaksioihin.

Yksiöpulasta hyötyvät sijoittajat ja muut yksiön jo omistavat. Yksiöpulasta ja hintojen karkaamisesta kärsivät vuokralaiset, ensiasunnonostaja ja työvoimapulaa kipuilevat yritykset. Lisäksi asumis- ja toimeentulotukimenojen kasvun, työn perässä muuttamisen hankaluuden ja kaupunkialueiden kehityksen haittaamisen kautta yksiöpula rokottaa jokaisen veronmaksajan kukkaroa.


PERHEASUNTOJEN VILKAS KYSYNTÄ JATKUU VUOKRAMARKKINOILLA

Hyvä työllisyystilanne ja uusien työpaikkojen syntyminen ovat tuoneet uusia lapsiperheitä erityisesti pääkaupunkiseudun, Turun ja Tampereen vuokramarkkinoille. Nämä perheet suosivat vuokra-asumista, koska omistusasuminen ei usein ole ensisijainen ratkaisu koeajalla kasvukeskuksessa aloittaville uusille työntekijöille. Edellisellä kotipaikalla saattaa olla vanha asunto vielä myymättä. 

Monen hiljaisemman vuoden jälkeen viimeksi kulunut vuosi on ollut perheasuntojen vuokramarkkinoilla vilkas. Osittain suosiota selittää myös se, että pienistä asunnoista poikkeavasti perheasuntojen vuokrat eivät ole tällä vuosikymmenellä juuri nousseet, vaan taantuman monet hiljaiset vuodet pitivät niiden vuokratasot maltillisina.


KEHITTYVÄLLÄ JA TAANTUVALLA SUOMELLA ERI ONGELMAT

Muuttovoittoalueilla uhkana on kuumentuneen rakentamisen tilanteen ja yksipuolisen uudisasuntotuotannon synnyttämä ylitarjonta hinnaltaan korkeista asunnoista, erityisesti kaksioista. Seurauksena voi olla tuntuva korjausliike.

Muuttotappioalueilla uhkaa asuntojen vakuusarvojen romahtaminen, siitä seuraava pankkien luottohanojen sulkeutuminen ja asuntokaupan volyymin pysyvä taantuminen todella matalaksi. Olen ehdottanut ratkaisuksi asuntojen romutuspalkkiota, joka toteutuksen vaikeudesta huolimatta voisi ylitarjontaa vähentämällä parantaa mahdollisuuksia kysynnän ja tarjonnan tasapainoon sekä toimivan markkinahintatason – matalankin – löytymiseen.


UUSIEN OPISKELIJOIDEN RYNTÄYS VUOKRAMARKKINOILLE KUUMIMMILLAAN – MUTTA KAUPUNKIKOHTAISIA EROJA ON

Lähes kaikki opiskelupaikat ovat nyt varmistuneet, ja uusien opiskelijoiden asunnonhaku on vilkkaimmillaan. Tällä hetkellä asuntoja on vielä kohtalaisesti jäljellä, ja jos asuntoasia on vielä hoitamatta, nyt on oikea hetki hoitaa se kuntoon. Niillä mattimyöhäsillä, jotka jättävät asunnonhaun elokuun puoliväliin tai loppuun, voi olla edessä tilanne, jossa valitsemisen sijaan joutuu tyytymään siihen asuntoon minkä sattuu saamaan. Siinä vaiheessa lähes kaikki sopivat asunnot on jo vuokrattu.

Pääkaupunkiseudulla yksiöt ovat tiukassa alueesta riippumatta, vaikka suurimmat hakijamäärät kohdistuvatkin kantakaupunkiin. Kannattaa sekä hakea useita asuntoja yhtä aikaa että pyrkiä esim. Reittiopas-palvelun avulla selvittämään, mikä muu asuinalue voisi vielä olla sellainen toimiva vaihtoehto, jota ei ole tullut ajatelleeksi. Jos tuntuu, että juuri haluamaltaan alueelta ei yksinkertaisesti asuntoa saa, kannattaa ajoissa alkaa katsoa rinnalla myös muita vaihtoehtoja.

Turussa ja Tampereella yksiön saaminen halutuimmilta keskusta-alueilta voi olla tiukassa, mutta niiden ulkopuolelta yksiön löytää kohtuullisen helposti. Myös vuokratasot ovat edullisempia, jos asunnonhaun kohdistaa huikan kaikkein kysytyimmän alueen ulkopuolelle.

Oulussa, Kuopiossa, Jyväskylässä, Lappeenrannassa, Vaasassa, Rovaniemellä ja Lahdessa asuntotilanne on uuden opiskelijan kannalta hyvä. Näissä kaupungeissa yksiöpula tarkoittaa lähinnä sitä, että sopivan hintaista yksiötä ei esimerkiksi tahdo löytyä lyhyen kävelymatkan päästä omasta oppilaitoksesta. Tilanne on kovin erilainen kuin pääkaupunkiseudulla.

Muualla Suomessa ei vuokra-asuntopulaa ole, vaan vuokranantajat kilpailevat hyvistä vuokralaisista. Pistemäisinä poikkeuksina ainoastaan muutaman tietyllä pienellä paikkakunnalla nopeasti rekrytoivan työnantajan vaikutuspiiri sekä muutama todella suuri rakentamisvaiheessa oleva hanke.

 

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Käytämme evästeitä käyttökokemuksen parantamiseen ja tilastoimiseen. Haluan lisätietoja »Hyväksy »