Kuluttajien, rakentajien, pankkien, välittäjien ja koko yhteiskunnan kokonaisvaltainen etu olisi asuntomarkkinan tasainen ja pitkäjänteinen kehitys. Asuntomarkkinan rakenteellisten ongelmien ratkaiseminen on vaikeaa joka tapauksessa. Lyhyiden korkojen heilahtelujen riepottelemilla markkinoilla se on liki mahdotonta. Esimerkiksi rakentaminenkin on muuttunut herkäksi kuukausitason muutoksia seuraavaksi ajoitusbisnekseksi, jossa kovankaan asuntokysynnän perusteella ei välttämättä uskalleta laajamittaisesti työmaita aloittaa, jos pelätään kysynnän korkojen heilunnan takia taas seuraavassa hetkessä lopahtavan. Tämä sotkee asuntomarkkinan luonnollista kehitystä, kun kysyntään ei vastata tarjonnalla.

Vielä muutama vuosi sitten olin sitä mieltä, että suomalainen käytäntö sitoa asuntolainat vapaasti hyvin lyhyisiin korkoihin on edistyksellinen ja hyvä. Muualla yleinen lainojen sitominen kymmenen tai jopa kolmenkymmenen vuoden kiinteään korkoon vaikutti vanhoilliselta ja tarpeettoman jäykältä.

Kahden viime vuoden tapahtumat ovat omat silmäni avanneet. Nyt olen sitä mieltä, että asuntomarkkinan suurimpia ongelmia on vaikea tai jopa mahdotonta selättää niin kauan, kuin lyhyiden viitekorkojen tuoma epävakaus saa asuntomarkkinan heilahtelemaan kuin kvartaalitaloudessa ikään. Kunkin hetken lyhyiden korkojen taso on todellisuudessa asuntomarkkinoiden kannalta täysin epäoleellinen. Pitkän aikavälin keskimääräinen korkotaso ratkaisee.

Lainojen sitominen lyhyisiin korkoihin saa asuntomarkkinat tanssimaan sellaisten illuusioiden pillin mukaan, joille ei asuntokauppoja tehtäessä juuri kannattaisi korvaansa lotkauttaa. Tilanne on vähän vastaava, kuin auton hankintapäätös tehtäisiin kyseisen yksittäisen päivän sään mukaan. Ei hellepäivänä automaattisesti osteta avoautoa tai lumisena talvipäivänä maastoautoa.

Lainojen sitominen hyvin lyhyisiin korkoihin on syypää suureen osaan asuntomarkkinan nykyisistä ongelmista. Herää epäilys, että ehkäpä monet muut maat eivät olekaan sitoneet asuntolainojaan pitkiin korkoihin pelkkää tyhmyyttään tai vanhoillisuuttaan. Pitkät korot ovat huomattavasti lyhyitä vakaampia. Niiden maltilliset muutokset toisivat vakautta Suomenkin asuntomarkkinoille. Olen kallistunut sille kannalle, että uusien asuntolainojen sitominen alle kymmenen vuoden viitekorkoihin kannattaisi meillä Suomessakin kieltää. Alla kuusi kiteytettyä perustelua.

1. Kun asuntolainat on valtaosin sidottu lyhyisiin korkoihin, korkojen heilahtelu lisää asuntokaupassa sekä hallitsemattomien hintojen nousujen että laskujen todennäköisyyttä. Asuntomarkkina ylireagoi lyhyiden korkojen muutoksiin kumpaankin suuntaan. Nytkin vahdataan silmä kovana prosentin kymmenysten muutoksia lainojen viitekoroissa, vaikka parikin prosenttia korkeammat viitekorot olisivat edelleen alhaisia.
2. Tämä asuntojen hintojen ja kysynnän nopea heilahtelu taas tekee rakennusliikkeistä varovaisia, eivätkä ne uskalla rakentaa tasaisesti uusia asuntoja, vaan taktikoivat ajoituksen kanssa. Tämä vähentää yli ajan rakennettavien asuntojen määrää, nostaa asuntojen hintoja ja tuo epävarmuutta rakennusalan työpaikkoihin. Tässä taantumassa uhannut rakennusalan massatyöttömyys estettiin valtion voimakkaalla elvytyksellä, mutta keinotekoinen elvytys on veronmaksajille kallis ja rakennusalan terveen kustannusrakenteen kannalta ongelmallinen keino työttömyyden torjuntaan.
3. Asuntokaupan tunnelmien vaihtelu lyhyiden korkojen tason mukaan heijastuu myös vuokramarkkinoille, mutta käänteisenä. Asuntokauppamarkkinan käänteet saavat vuokrat ja vuokra-asuntojen kysynnän milloin nopeasti nousemaan ja milloin taas laskemaan, jolloin vuokra-asuntoja päätyy myyntiin. Tasainen kehitys olisi vuokramarkkinoille jopa vielä tärkeämpää kuin asuntokaupalle, koska vuokramarkkinan heilahtelut iskevät usein kohtuuttomasti kaikkein vähäosaisimpiin.
4. Lyhyisiin korkoihin sitominen lisää asuntovelkaisten riskiä talousvaikeuksiin ajautumiseen, koska oma lainanlyhennyskyky arvioiden matalien korkojen aikana usein liian ruusuiseksi. Lainanhoitokulujen ennakoimattomuus ja asuntojen hintojen heilahtelu nostavat väistämättä jonkin verran myös pankkien luottotappioriskejä.
5. Lyhyet korot hämärtävät tavallisen ihmisen tajua normaalista korkotasosta. Esimerkiksi 6 prosentin korkoa käytetään pankkien asiakkaille tehtävissä stressitesteissä ”kauhukorkona”, vaikka vain kaksi vuotta sitten 6 prosenttia oli aivan tavallinen asuntolainan kokonaiskorko. Kesällä 2008 oli 12 kuukauden euribor 5,3 % ja tavanomainen pankin marginaali siihen päälle 0,7 %.  Kolmen kuukauden euriborkin oli silloin 5,0 %. Muistimme on siis hämmästyttävän lyhyt. Jos asuntolainanhakijoiden stressitesteillä haluttaisiin varautua oikeasti korkeiden korkojen jaksoihin, laskelmissa pitäisi käyttää esimerkiksi 8 tai 10 prosentin korkotasoa.
6. Vähintään 10 vuoden kiinteä viitekorko uusissa asuntolainoissa leikkaisi heilahteluja ja spekulointia asuntokaupasta ja rakentamisesta merkittävästi, ja mahdollistaisi pitkäjänteisemmän asuntomarkkinan rakenteellisen kehittämisen. Ihminen on luonteeltaan sellainen, että mikäli lyhyet korot ovat alhaalla ja asuntolainan sitominen niihin on mahdollista, emme voi vastustaa kiusausta. Korkokatot ja muut vastaavat tuotteet eivät riitä asuntomarkkinoiden heilahteluja tasaamaan. Siksi uskon, että mikäli asuntomarkkinan kehitys halutaan jatkossa oikeasti tasaisemmaksi, valvovan isoveljen on asuntolainojen viitekorkoihin Suomessakin puututtava.

Asiaan liittyviä aiempia linkkejä:

www.talouselama.fi/uutiset/article424865.ece

www.vuokraturva.fi/halpa-korko-humallutti-asuntokaupan-%e2%80%93-krapula-vasta-edessa/

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva 

Arvovaltaistenkin tiedotusvälineiden ristiriitaiset ja jopa päinvastaiset uutiset asumisen tilastoista saavat tavallisen kansalaisen ymmälleen. Kun asuntojen hinnat tai vuokrat yhden mukaan nousivat ja samaan aikaan toisen mukaan laskivat, yhden mukaan paljon, toisen mukaan vähän, niin tavallinen kansalainen on ymmärrettävästi hämmentynyt.

Erot selittyvät sillä, mitä ajanjaksoa verrataan ja mihin. Mutta koska vertailun lähteitä koskevat tiedot kerrotaan usein puutteellisesti tai jätetään kokonaan kertomatta, tarkkaavaisinkaan kuluttaja ei voi itse tilastoja esiin kaivamatta omalta kannaltaan oleellisinta tietoa uutisvirrasta poimia. Usein myös esimerkiksi edellistä vuotta koskevia vuositilastoja uutisoidaan keväällä aivan kuin ne olivat ajankohtaista markkinatietoa. Loppukesällä taas kerrotaan ja otsikoidaan kevään tietoja ikään kuin ne olisivat kyseisen hetken tuoreimpia käänteitä.

Esimerkiksi viime perjantaina julkaistun toista kvartaalia koskevan vuokratilaston perusteella voi halutessaan aivan oikein kertoa, että pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat kevääseen mennessä vuodessa vain 2,1 prosenttia.  Tai sitten voi aivan yhtä lailla tilastoon perustuen kertoa, että nämä täsmälleen samat vuokrat nousivat keväällä pelkästään viimeisimmän kvartaalin aikana 3,4 prosenttia, mikä vastaa yli 14 prosentin vuosimuutosvauhtia. Oikean kokonaiskuvan saaminen vaatii nämä molemmat tiedot ja todennäköisesti myös lyhyen toteamuksen, että vuoden aikana vuokrat ensin laskivat ja sitten keväällä selvästi nousevat. Markkinakäänne ei muuten avaudu.

Kärjistetymmän esimerkin saa Helsingin keskustan vuokrien kehityksestä alkuvuonna. Ensimmäisellä kvartaalilla keskustan vuokrat suorastaan putosivat ja laskivat alaspäin 6,4 prosenttia yhdessä kvartaalissa, mikä vastaa peräti 28 prosentin vuosivauhtia. Markkinakäänteen jälkeen toisella kvartaalilla nousu taas oli sitäkin jyrkempää, sillä peräti 8,7 prosentin yhden kvartaalin aikana tapahtunut nousu vastaa 39 prosentin vuosimuutosvauhtia. Näin suuriin lukuihin on syytä suhtautua varauksella. Mutta koska markkinahavainnot tukevat tilastotietoa ja esimerkiksi Vuokraturva kertoi reaaliaikaisesti ennen tilaston julkistustakin vuokrien ensin laskeneen (Helsingin Sanomat 3.1.2010) ja keväällä kääntyneen jyrkkään nousuun (Helsingin Sanomat 7.5.2010), tilastotiedon vahvistamien käänteiden poimiminen ja kertominen jälkikäteen tapahtuvassa uutisoinnissa antavat uutisten seuraajalle enemmän ja oikeampaa tietoa kuin vain se sinänsä oikea toteamus, että Helsingin keskustan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat tuoreimman neljännesvuositilaston mukaan vuodessa 7,1 %.

Tilastotietojen epäselvä ja ristiriitainen uutisointi antaa paljon vaikutusvaltaa kiinteistönvälittäjille, pankeille ja muille asuntomarkkinaan kytkeytyville intressipiireille Vuokraturva mukaan lukien. Niiden antamasta tiedosta osa on vilpitöntä ja osa tavalla tai toisella tarkoitushakuista. Tämä ei ole kuluttajan etu, eikä edistä asuntomarkkinan ylilyöntien ja heilahtelujen torjumista.

Lisätietoja

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

Vuokraturva Oy lyhyesti

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Kukin toimija pohtii markkinatilannetta omasta roolistaan. Näkökulmat vuokra-asuntopulaan liittyvien ongelmien ratkaisuun ovat erilaiset. Suomen Vuokranantajien mukaan vuokra-asuntoja saataisiin kyllä lisää, jos vuokranantajan saama tuotto olisi nykyistä parempi. Vuokralaiset ry:n (ent. Vuokralaisten Keskusliitto) mukaan taas nykyisetkin vuokratasot ovat jo kestämättömät. Vuokraturva taas painottaa, että vuokra-asuntokanta on osittain vääränlaista, ja kysyntä ja tarjonta eivät siksi kohtaa.

Loppukesän vuokra-asuntopulaa vaikeuttaa jälleen se, että lähes kaikki uudet opiskelijat ovat liikkeellä yhtä aikaa. Lisäksi asuntomarkkinan painopiste on kevään jälkeen kallistunut yleisestikin asuntokaupasta vuokramarkkinoiden suuntaan. Tänä kesänä vuokra-asuntojen kysyntä näyttäisi olevan kovinta kymmeneen vuoteen. Vuokraturva ehdotti jo viime kesänä opintojen aloituksen nykyistä laajempaa porrastamista syys- ja kevätlukukauden kesken. Avainministerit ovat tukeneet ehdotusta, ja tiedotustilaisuudessa käsitellään myös tämän uudistuksen etenemistä.
 

AIKA JA PAIKKA

Valtakunnallinen tiedotustilaisuus järjestetään perjantaina 6.8.2010 klo 11.00–12.00 Ravintola Loisteen Vaakuna-kabinetissa osoitteessa Kaivokatu 3, 10. kerros, Helsinki.

Tilaisuuden jälkeen järjestetään mahdollisuus kuvituskuvien ottamiseen Helsingin keskustan vuokra-asunnoissa. Tilaisuus on avoin tiedotusvälineille.

ALUEELLISET TILAISUUDET

Paikalliseen tilanteeseen tarkemmin keskittyvät tilaisuudet järjestetään samaan aikaan valtakunnallisen tiedotustilaisuuden kanssa Turussa, Tampereella ja Lahdessa.

TURKU:   Hotelli Scandic Plaza, Yliopistonkatu 29

TAMPERE:   Hotelli Ilves, Hatanpään valtatie 1

LAHTI:   Alex Park Hotel, Rauhankatu 14

LISÄTIEDOT

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

TAUSTAMATERIAALIA

Uutisia vuokra-asumisesta

Uutisia asuntosijoittamisesta

Vuokraturvan blogi

Tilastokeskuksen aiemmat julkaisut

VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

www.hs.fi/talous/artikkeli/Kilpailu+vuokra-asunnoista+on+yh%C3%A4+ankarampaa/1135258465226

Vuokraturva ehdotti viime kesänä opiskelijoiden jokavuotisen vuokra-asuntopulan ratkaisuksi opintojen aloituksen laajempaa porrastamista syys- ja kevätlukukauden kesken. Vuodenvaihde kun on rauhallisinta aikaa vuokramarkkinoilla. Niissä harvoissa oppilaitoksissa, joissa opiskelujen aloittaminen tammikuussa on jo mahdollista, uudet opiskelijat ovat asunnonhaun kannalta huomattavasti syksyllä aloittavia paremmassa asemassa. Vuodenvaihteessa vuokra-asunnoista on jopa ylitarjontaa.

Opetusministeri Henna Virkkunen ja silloinen pääministeri Matti Vanhanen ilmoittivat viime kesänä tukevansa ajatusta. Myös asuntoministeri Jan Vapaavuori kannatti aloitetta.

www.vuokraturva.fi/radio_nova_100809.mp3
www.verkkoapila.fi/opencms/opencms/apila/news/articles/4922.html

Vuosi on kulunut, mutta helpotusta opiskelijoiden jokakesäiseen asuntoahdinkoon ei ole saatu, päinvastoin. Koulujen kevätlukukauden päätyttyä muuttamaan aktivoituvat yhtä aikaa sekä lapsiperheet että opiskelijat. Erityisen kova asunnontarve on uusilla opiskelijoilla, joita tulvii asuntomarkkinoille sitä mukaa kun opiskelupaikat varmistuvat. Opiskelijat ovat keskenään eriarvoisessa asemassa, koska asunnonsaanti on sitä vaikeampaa, mitä myöhemmin kesällä oman oppilaitoksen oppilasvalinta varmistuu.

Usein väitetään, että vuokra-asuntopula olisi ikuisuusongelma. Tällaista ajattelua pidän erityisen vaarallisena, koska se varsinkin päättäjän suusta kuultuna vapauttaa hänet asian ratkaisuun liittyvästä vastuusta. Vuokramarkkinan ongelmat ovat ratkaistavissa, kuten lähes kaikki muutkin ongelmat. Asian vaikeuden ei pitäisi johtaa luovuttamisen ja käsien pesemiseen, vaan entistä päättäväisempään ponnisteluun.

Toivon, että päättäjillä riittäisi hyvien aloitteiden kannattamisen lisäksi voimia myös niiden toteuttamiseen. Opetusministeri Virkkusen ajama korkeakoulujen opiskelijavalinnan muuttaminen vähemmän pääsykoekeskeiseksi helpottaa jo osaltaan kahdesti vuodessa tapahtuvaa uusien opiskelijoiden sisäänottoa. Muilta osin oppilaitosten vastustus on ainakin toistaiseksi estänyt porrastuksen laajentamisen. Näin monivaikutteisessa asiassa opiskelijoiden edun tulisi kuitenkin ohittaa oppilaitosten etu.

Opintojen aloitusajankohtiin liittyvät tarpeet ovat oleellisesti muuttuneet menneistä vuosikymmenistä. Kesällä varusmiespalvelukseen astuvista suurin osa kotiutuu nykyään jo vuodenvaihteessa, ja ylioppilaskirjoituksiin osallistui viime syksynä 36 000 valkolakin tavoittelijaa ja arvosanojensa korottajaa. Opiskelujen aloitusmahdollisuus myös tammikuussa palvelisi yllättävän monia.

 
Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin on hankala saada tietoa siitä, missä todellinen markkinavuokrataso milloinkin menee. Ilmoitussivustoilla vuokrapyynnöt vaihtelevat paljon, ja virallista tilastotietoa saadaan vasta viiveellä jälkikäteen. Tilastokeskuksen aineistosta ei lisäksi mitenkään käy ilmi asunnon ja taloyhtiön kunnon tai esimerkiksi oman parvekkeen tai saunan merkitys. Vuokranantajan on siten hankala edes jälkikäteen tarkalleen tietää, mikä kohtuullinen vuokrapyyntö olisi, ja vuokralaisen on vastaavasti hankala hahmottaa, mitä kulloinkin on halpa ja mikä kallis vuokra.

Asiaa mutkistavat vielä vuokra-asuntomarkkinan sykliset vuodenaikavaihtelut. Esimerkiksi syksyn opiskelijatulvan alla vuokrissa on sesonkilisää.

Usein vuokratasoja pyritään nykyään tutkimaan netistä. Edulliset vuokra-asunnot katoavat ilmoitussivustoilta lähes välittömästi tai eivät koskaan sivuille asti ehdikään, mutta kalliit asunnot voivat roikkua niillä viikkoja tai jopa kuukausia. Suurtenkaan netin asuntosivustojen vuokrapyyntöjen perusteella ei siis oikeaa vuokratasoa suoraan näe, koska ylisuuret pyynnöt ovat niillä edellä mainitusta syystä yliedustettuina.

Vuokraturva pyrkii helpottamaan ongelmaan kaikille avoimella vuokratasoklinikalla. Kuka tahansa voi tiedustella jonkin tietyn asunnon tämänhetkistä markkinavuokraa. Palvelu on maksuton, ja sitä voivat hyödyntää niin vuokralaiset kuin vuokranantajat ja asuntosijoittajatkin. Jos asunnosta on riittävät tiedot, vuokratasosta saa mukaansa myös kirjallisen lausunnon. Arviot perustuvat Vuokraturvan monipuoliseen markkinatuntemukseen.

Palvelun pilottihanke alkaa avajaisilla huomenna tiistaina klo 10–17 Turun Puutorilla. Mikäli kokemukset ovat myönteisiä, palvelua laajennetaan seuraavaksi pääkaupunkiseudulle, Tampereelle, Lahteen ja Ouluun. Turku valittiin pilottikaupungiksi, koska Turun vuokratasojen kehitys on ollut muista kasvukeskuksista poikkeavaa ja markkinavuokratasojen hahmottaminen on siellä siten erityisen haastavaa. Avajaisten jälkeen vuokratasoklinikka palvelee Turussa viikoittain joka tiistai.

 
KESÄ ON SESONKIAIKAA VUOKRAMARKKINOILLA

Vuokraturva on perinteisesti pyrkinyt ajoittamaan uusien innovaatioiden lanseeraukset kesään, jolloin palveluiden kysyntä on suurinta. Viime kesänä runsaasti myönteistä huomiota sai vuokra-asunnon hakijoita maksutta asunnolta toiselle kuljettava bussi. http://www.vuokraturva.fi/palvelua-vuokranantajille/lehtiartikkeleja-ja-haastatteluja/mtv3-kymmenen-uutiset-282009-vuokra-asuntoja-paasee-katsomaan-bussilla/

 
LISÄTIETOJA

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, puh. (09) 6877 550
Arttu Mettälä, Turun toimiston johtaja, puh. 0400 789 222

 
VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Vuoden ensimmäisellä neljänneksellä asuntokaupan ja reaalitalouden välisen yhteyden katkeaminen näytti entistä selvemmältä, kun asuntojen hintojen nousu kiihtyi samaan aikaan kun huonot Euroopan laajuiset talousuutiset alkoivat kasaantua. http://www.tekniikkatalous.fi/rakennus/article379638.ece

Ensimmäiset merkit käänteestä ja asuntokauppabuumin taittumisesta olivat nähtävissä huhtikuun alkupuolella. http://www.vuokraturva.fi/ensimmaiset-viitteet-kaanteesta-asuntomarkkinoilla-nyt-nahtavissa/

Viime viikot näyttäisivät vahvistaneen sen, että käänne asuntokaupassa on nyt todella tapahtunut. Kreikan kriisin kärjistyminen toukokuun alussa näyttäisi olleen se ratkaiseva käänne, joka antoi sysäyksen suurien ostajajoukkojen harkinnan lisääntymiselle.

Toukokuun 10. päivä syntynyt sopu huojuvia eurotalouksia tukevasta massiivisesta vakuusrahastosta ei ainakaan asuntomarkkinoiden luottamusta palauttanut. Asuntokaupan tunnelmat kääntyivät laskuun. Olin ilmiöstä keskustelemassa MTV3:n aamutelevisiossa viikko tämän valtiovarainministerien kasaaman hätäpaketin julkistamisen jälkeen 17.5. Linkki videoon: http://www.mtv3.fi/uutiset/kotimaa.shtml/arkistot/kotimaa/2010/05/1124800

Jo samalla viikolla suuret myyntivälitysketjut myönsivät Helsingin Sanomissa 21.5., että havainto käänteestä on oikea. Huoneistokeskuksen kenttäjohtajan Merja Siivosen kommentti muutoksen nopeudesta on suora ja hämmentävän rehellinen: “Yksiöt menivät pääkaupunkiseudulla vielä ihan hiljattain tunneissa, nyt puhutaan ehkä viikosta tai kahdesta”. Tällaisia lausuntoja eivät tuhansia asuntoja tälläkin hetkellään myyntilistoillaan tarjoavat välitysketjut anna, ellei muutos ei ole todella selvä.

Samaan aikaan varovaiseksi tulleet asunnonostajat alkoivat hakeutua vuokralle seuraamaan tilanteen kehitystä. http://yle.fi/uutiset/talous_ja_politiikka/2010/05/vuokra-asunnoista_luvassa_kova_kilpailu_1722915.html

Tällä viikolla Euroopan keskuspankin vakausraportti vahvisti oikeaksi Vuokraturvan 30.1.2010 esittämän varoituksen (ks. tämän blogin ensimmäinen linkki), että ”euromaista yksin Suomessa asuntojen hinnat keskellä taantumaa jyrkästi nousevat”. http://www.talouselama.fi/uutiset/article424865.ece

Nyt asuntokauppa hidastuu, vuokra-asuntojen kysyntä nousee ja asuntomarkkinan tapahtumia seurataan varmasti tiedotusvälineissä herkeämättä läpi kesän. Vuokraturvan toiminnan kannalta nämä uutiset ovat hyviä, koska vuokra-asuntojen kysyntä lisääntyy samaan aikaan kuin järkevän hintaisten sijoitusasuntojen ostaminen asiakkaillemme ja Asuntoturvan rahastoihin helpottuu.

Monelle muulle asuntokauppabuumista hyötyneelle alan toimijalle muutos voi kuitenkin tuoda hiekkaa rattaisiin. Koko markkinaa ajatellen pidän kuitenkin yhteisenä etuna, että asuntojen hintojen ja reaalitalouden välinen yhteys palautuu.

 
Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Tänä vuonna vuokramarkkina selkeä vilkastuminen alkoi jo toukokuussa eli hieman tavallista aiemmin. Yhtenä syynä tähän saattaa olla eurotalouden epävarmuudesta huolestuneiden asunnonostajien siirtyminen vuokramarkkinoille. Maksukykyisten vuokralaisten määrän ja vuokra-asuntojen kysynnän yhtäaikainen lisääntyminen johtaakin todennäköisesti vuokrien nousuun syksyä kohti.

Vuokra-asuntomarkkinoiden sesonkiaika on alkanut. Vielä puoli vuosikymmentä sitten heinäkuu keskellä kesää oli lomakuukautena hiljainen suvantokausi vuokramarkkinoillakin. Viime vuosien vuokra-asuntopula on kuitenkin johtanut siihen, että vuokra-asunto pyritään nyt löytämään ja varmistamaan jo kesän alussa, jopa silloin kun solmittavan vuokrasopimuksen alkamisajankohta on vasta kesän lopussa. Erityisesti tämä halu korostuu lapsiperheiden kohdalla.

Näin on syntynyt pitkä noin viiden kuukauden yhtenäinen sesonkijakso, jonka aikana tehdään valtaosa koko vuoden vuokrasopimuksista.

Opiskelijat tulevat markkinoille vaiheittain kesän mittaan. Opiskelupaikan ratkeamisen ajankohta vaikuttaa siihen, milloin vuokra-asunnon haun pääsee käynnistämään. Kesän lopussa vuokra-asunnon saaminen on kaikkein vaikeinta, ja vuokrapyynnöissäkin on usein selvää sesonkilisää. Vaikeimmassa asemassa ovat ne opiskelijat, joiden opiskelupaikka varmistuu vasta heinäkuun lopulla.

Vuokra-asuntotarjontaan tutustuminen kannattaa aloittaa jo ennen opiskelupaikan varmistumista. Vuokra-asuntotarjontaan voi tutustua ja näyttöjä kiertää jo etukäteen, jolloin käsitys tarjonnasta ja hintatasosta on jo valmiiksi olemassa. Tehty pohjatyö mahdollistaa nopeat ja järkevät päätökset sitten, kun tieto opiskelupaikasta tulee, ja vähentää hieman asunnonhakuun liittyvää stressiä ja hätäilyä.

Tosiasia kuitenkin on, että aikainen lintu löytää madon. Siksi opiskelupaikkojen eriaikainen varmistuminen asettaa väistämättä opiskelijat eriarvoiseen asemaan vuokramarkkinoilla.  Viime tipassa asuntoja hakevia joudutaan todennäköisesti majoittamaan tänäkin vuonna aluksi jopa patjoille liikuntasaleihin, kuten aiempinakin vuosina.

Vuokraturva on ehdottanut opiskelijoiden asuntoahdingon helpottamiseksi, että nykyistä useampi oppilaitos mahdollistaisi opintojen aloittamisen syksyn lisäksi myös kevätlukukauden alusta. Valitettavasti ainakaan täksi syksyksi tällaista helpotusta ei ilmeisesti vielä ole tulossa.

Niissä oppilaitoksissa, joissa opiskelut voi aloittaa tammikuussa, uudet opiskelijat ovat asunnonhaun kannalta huomattavasti syksyllä aloittavia paremmassa asemassa, koska vuodenvaihteessa vuokra-asunnoista on tarjontaa jopa kysyntää enemmän. Vuodenvaihde on vuoden rauhallisinta aikaa vuokramarkkinoilla.

Vuokraturvan tekemää ehdotusta opiskelujen aloituksen porrastamiseksi ja syksyn jokavuotisen vuokra-asuntopulan helpottamiseksi ovat kannattaneet opetusministeri Henna Virkkusen lisäksi asuntoministeri Jan Vapaavuori ja pääministeri Matti Vanhanen. Jokavuotisten ongelmien välttämiseksi Vuokraturva toivoo, että rohkeutta uudistusten läpivientiin löytyisi. http://www.verkkoapila.fi/opencms/opencms/apila/news/articles/4922.html

 
LISÄTIETOJA

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva, p. (09) 6877 550

 
VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Tilaisuudessa kommentoidaan vuokratilastoa ja arvioidaan vuokra-asuntomarkkinan näkymiä tulevan kesän sekä syksyn opiskelijasesongin osalta.

”Erityisesti pienten omistusasuntojen hinnat ovat viime kuukausina nousseet niin jyrkästi, että se on tehnyt ostajat mietteliäiksi, ja tämä on näkynyt vuokramarkkinan yllättävän nopeana vilkastumisena tänä keväänä. Ostamisen sijaan yhä useampi menee nyt ainakin hetkeksi vuokralle tarkkailemaan tilannetta. Tämä käänsi syksyllä laskussa olleet vuokrat havaintojemme mukaan vuodenvaihteen jälkeen uuteen nousuun”, kertoo Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.

”Vuokra-asuntojen kysynnän kasvun lisäksi vuokria nostava vaikutus tulee toistakin kautta. Omistusasunnon ostamista lykkäävät ovat maksukykyistä väkeä. Tämä näkyy siinä, että koviakin vuokrapyyntöjä pystytään maksamaan, jos juuri kyseinen asunto halutaan”, Metsola toteaa.

”Vielä vuodenvaihteessa näytti siltä, että vuokrat voisivat alhaisten korkojen ja omistusasumisen houkuttelevuuden takia laskea pidempäänkin, mutta omistusasuntokauppa ikään kuin hinnoitteli itsensä ulos. Matalat korot, jotka viime aikoina ovat asuntokauppaa siivittäneet, aiheuttivat tietyntyyppisen ylilyönnin, joka nyt kääntyy itseään vastaan”, kommentoi Metsola.

”Vuokranantajan on syytä nyt seurata asuntomarkkinan tapahtumia aktiivisesti. Maailma muuttuu nykyään entistä nopeammin”, muistuttaa Suomen Vuokranantajat ry:n puheenjohtaja Antti Arjanne.

”Vuokralaisen kannalta asumisen loputon kallistuminen on kohtuuton ongelma. Taantuma ei pudottanut asumisen hintaa, kuten olisimme toivoneet”, harmittelee puolestaan Vuokralaiset ry:n eli entisen Vuokralaisten Keskusliiton varapuheenjohtaja, kansanedustaja Kari Uotila.

AIKA JA PAIKKA

Valtakunnallinen tiedotustilaisuus järjestetään perjantaina 7.5.2010 klo 11.00–12.00 Helsingissä Hotelli Tornin Näköalakabinetissa osoitteessa Yrjönkatu 26, 12. kerros.

Tilaisuuden jälkeen järjestetään mahdollisuus kuvituskuvien ottamiseen Helsingin keskustan vuokra-asunnoissa. Tilaisuus on avoin tiedotusvälineille.

ALUEELLISET TILAISUUDET

Paikalliseen tilanteeseen tarkemmin keskittyvät tilaisuudet järjestetään samaan aikaan valtakunnallisen tiedotustilaisuuden kanssa Turussa, Tampereella ja Lahdessa.

TURKU:   Hotelli Scandic Plaza, Yliopistonkatu 29

TAMPERE:   Hotelli Ilves, Hatanpään valtatie 1

LAHTI:   Alex Park Hotel, Rauhankatu 14

LISÄTIEDOT

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Asuntojen kysynnän ja tarjonnan heikko kohtaaminen taitaa tavallisen kansalaisen mielestä olla se asuntomarkkinoiden suurin ongelma. Yleisesti eri toimialoilla ajatellaan markkinatalouden automaattisesti korjaavan tällaiset epätasapainotilat. Tarjonta kun yleensä seuraa tiiviisti kysyntää. Kuntien kaavoituksen kautta harjoittama sääntely on kuitenkin kompastuskivi, joka vaikeuttaa tämän mekanismin toteutumista asuntomarkkinoilla ja aiheuttaa keinotekoista hintojen nousua kasvukeskuksissa.

Kuvitellaanpa, että kysymys ei olisikaan asunnoista vaan kengistä. Suomalaisten jalan keskikoko lienee noin 40. Jos sääntelyllä määrättäisiin, että uusien kenkien keskikoon on oltava 42, tämä synnyttäisi ylitarjontaa isoista kengistä. Ja toisaalta nostaisi sekä uusien että käytettyjen pienten kenkien arvoa, koska niistä muodostuisi pulaa. Isompia kenkiä jouduttaisiin myymään alennuksella, jotta ne saataisiin kaikki kaupaksi. Ylikysynnän kohteena olevien pienten kenkien hintaa taas nostettaisiin, jotta saataisiin isojen alennukset paikattua. Onneksi esimerkki on keksitty, eikä tällaista asuntomarkkinoilla tapahdu, vai mitä.

Joka tapauksessa kaavoittajien suosimat pakottavat asuntojen keskikokosäännöt eivät helpota kysynnän mukaista asuntotuotantoa. Pakon sijasta kannattaisi pyrkiä ohjaamaan tuotantoa porkkanoilla. Markkinavoimillakin on oma viisautensa. Niillä on markkinatuntuma.

Lisäksi vapaiden markkinoiden perusmekanismeihin kuuluu sekin, että markkinat korjaavat itse itseään. Jos esimerkiksi pieniä asuntoja tulisi tehtyä kysyntään nähden liikaa, markkinatoimijat muuttavat kyllä nopeasti tuotantoaan isojen asuntojen suuntaan. Pitkällä aikavälillä syntyy näin keskimäärin todellista kysyntää vastaavaa asuntokantaa, vaikka kaarteet siinä välissä menevätkin pitkäksi.

Se kunnista. Mitä sitten valtio voisi tehdä? Ensinnäkin asuntomarkkinoille annetun tuen kohdistumista sitä tarvitseville tulee entistä tarkemmin seurata. Tällä hetkellä näyttää siltä, että asumiseensa tukea tarvitsevien määrä on kasvussa koko näköpiirissä olevan tulevaisuuden ja samaan aikaan raha on entistä tiukemmassa. Tämä ongelma ei sillä katoa, että siltä sulkee silmänsä.

Lisäksi valtion tulee pyrkiä omalla toiminnallaan tasoittamaan rakennusalan suhdannevaihteluja. Mutta tärkeää on, että suhdannevaihteluita ei edes yritetä kokonaan estää. Matalasuhdanne puhdistaa nousukaudella kertyneitä vääristymiä, ylihintoja ja pöhöttyneitä rakenteita. Sillä on siis oma tärkeä tehtävänsä tehokkuuden palauttajana. Liian voimakas elvytys estää tämän mekanismin toimimisen, ja vaarana on, että seuraavan nousukauteen mennään vanhat karstat koneessa.

Erityisen tärkeää on, että valtio ei heitä lisää löylyä jo valmiiksi kuumentuneille asuntomarkkinoille. Siksi ASP-lainoihin liittyvän 3000 euron asunnonostopalkkion saamisen takarajaa tulisi siirtää kahdella vuodella eteenpäin, ettei kaupoille ryntäämisen kanssa olisi kiirettä. Nimenomaan ensiasunnonostajalle on erityisen vahingollista tulla asuntomarkkinoille väärään aikaan. Asunnon vaihtajilla ongelma ei ole yhtä suuri, koska sekä vanhan että uuden asunnon hinta heiluu suhdanteen mukana.

Lisäksi valtiolla olisi halutessaan mahdollisuus vaikuttaa vuokra-asuntopulaan yksinkertaisella verotukseen liittyvällä muutoksella. Jos yksityiset vuokranantajat saisivat vähentää peruskorjaukset vuokratuloista välittömästi, tämä kannustaisi pitämään vuokra-asunnot. Nyt vähennys tapahtuu pääasiassa vasta myyntivoitosta. Vähennyksen suuruus on sama, mutta tämä ajoituksen muutos kannustaisi vuokra-asunnon pitämiseen eikä sen myymiseen kuten nykymalli.

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva Oy

Hieman yllättäen näyttäisi siltä, että varoittelu on vihdoin alkanut purra. Viimeisten viikkojen aikana asuntokaupan ylikuumentunut tilanne on pienienkin asuntojen osalta hieman rauhoittunut ja vuokra-asuntojen kysyntä samaan aikaan vilkastunut. Kyse saattaa olla vain hetkellisestä heilahtelusta, mutta ilmassa saattavat olla myös ensimmäiset merkit asuntomarkkinoiden käänteestä.

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva