Huhtikuu päättyy vapun aattoon ja toukokuu alkaa vapun päivällä. Sellainen vuokralainen, joka irtisanoo nykyisen vuokra-asuntonsa nyt maaliskuun lopussa ja on valmis muuttamaan uuteen asuntoon kuukauden irtisanomisajan kuluttua loppuun, eli vappuna, pääsee valitsemaan uuden vuokra-asuntonsa lähes vapaasti. Minäkin kerron asiasta tässä blogissa, koska myös meillä on joka vuosi vaikeuksia saada toukokuun alusta vapautuvia asuntoja huhtikuun aikana vuokrattua.

Jos suunnitteilla on vuokra-asunnon vaihto tänä vuonna, vuokralaisen kannalta paras ajoitus asian hoitamiselle on siis juuri nyt, kuukauden sisällä tästä hetkestä. Toukokuussa vuokra-asuntojen kysynnässä jo näkyy joka vuosi piikki, joka on osittain seurausta siitä, että ihmiset ovat lykänneet muuttoaan vapun takia kuukaudella eteenpäin, ja osittain siitä, että vuokramarkkinoiden kiivain aika eli kesäsesonki tekee jo tuloaan.

Kesä on vuokralaisen kannalta huonoin aika vaihtaa vuokra-asuntoa. Silloin vuokra-asuntojen ylikysyntä on suurinta. Kesä-, heinä- ja elokuussa tehdään kolmessa kuukaudessa yhtä monta vuokrasopimusta kuin koko muuna vuonna yhteensä. Tärkeimpiä kesän kysyntäpiikkiä selittäviä tekijöitä ovat uudelle paikkakunnalle syksyä vasten muuttavien opiskelijoiden ryntäys vuokramarkkinoille, kiireisten uraihmisten halu ajoittaa muuttoruljanssinsa kesälomaan ja lapsiperheiden halu muuttaa niin, että koululaisten ei tarvitse vaihtaa koulua kesken lukuvuoden.

Kovimman kesäsesongin aikana vuokranantajat pyytävät keskimäärin noin 10 prosenttia tavallista korkeampia vuokria, eli vuokrissa on sesonkilisää. Vuokralaiselle tällä on oleellista rahallista merkitystä, koska kesäsesongin aikana vuokrasopimukseen kirjattua sesonkivuokraa sitten kuitenkin maksetaan ympäri vuoden kuukaudesta toiseen.

Myös syksy on vuokramarkkinoilla perinteisesti vilkas, koska silloin asuntoa hakevat sankoin joukoin kaikki ne, joille ei joko vuokra-asuntoa kesän kiivaimman ylikysynnän aikana riittänyt tai jotka pitivät kesäsesongin aikaisia vuokrapyyntöjä kohtuuttoman korkeina.

Jos vuokralainen haluaa hyödyntää sitä, että huhtikuussa vuokralaisella vuokra-asuntojen suhteen selvästi tavallista enemmän valinnanvaraa, ja muuttaa vappuna, nykyinen vuokra-asunto on irtisanottava maaliskuun loppuun mennessä. Muuttoapua voi olla vappuna tavallista hankalampi saada, mutta hyvät mahdollisuudet onnistua saamaan juuri mieleinen asunto voi sitä mukavasti kompensoida.

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Vuokra-asuntojen välityksen ja asuntosijoituspalveluiden markkinajohtaja Vuokraturva aloittaa kahden vuoden pienimuotoisen pilottikokeilun jälkeen nyt täysimittaisen myyntivälityksen, jossa pienistä asunnoista peritään edullista kiinteää välityspalkkiota. Yksiöiden kiinteä välityspalkkio on 1500 euroa + alv (1845 euroa), kaksioiden 3000 euroa + alv (3690 euroa) ja kolmioiden 4000 euroa + alv (4920 euroa).

”Tyrmäävän edullisen välityspalkkiotason ansiosta kiinteistönvälittäjän aikaa ei juuri mene turhiin arviokäynteihin, jotka ovat perinteisesti kiinteistönvälitysalan suurin haaste. Meidän myyntivälittäjämme voivat käyttää aikansa välitettävänä olevien asuntojen myymiseen. Siitähän asiakas maksaa”, toteaa Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.

”Suurimman euromääräisen hintahyödyn asiakkaat saavat kolmioiden kaupassa. Kolmion välityspalkkio voi nimittäin kilpailijoilla olla jopa 30 000 euroa”, Metsola jatkaa.

Vuokraturva on palkannut myyntivälittäjiksi alan konkareita. ”Edullisista palkkioista huolimatta meidän on pakko tehdä myyntivälitys samalla korkealla laatutasolla kuin kaikki muukin toimintamme. Muu olisi tuhoisaa maineellemme”, Metsola vakuuttaa.

Asuntokaupasta Vuokraturvalla on vahva kokemus. ”Olemme toimineet ostajan edustajana tuhansissa pienten asuntojen asuntokaupoissa viime vuosina”, kertoo Metsola.

Myös kiinteistönvälityksen kannattavuudesta tällä matalalla palkkiotasolla Vuokraturvalla on jo kokemusta. Taustalla on kahden vuoden pilottijakso, jonka aikana Vuokraturva havaitsi, että tälläkin myyntivälityksen palkkiotasolla on mahdollista tehdä voittoa. Kate oli noin 25 prosenttia myyntitoiminnan liikevaihdosta.

”Tiedämme jo mitä teemme, kun tähän lähdemme”, Metsola sanoo.

LISÄTIETOJA

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Rakennustöihin liittyvien esineiden putoamiselta jalkakäytävät suojataan yleensä hyvin, lain vaatimalla tavalla. Katolta putoavalta vedeltä taas alla kulkevat suojataan vesikouruilla, jotka johtavat vedet ränneihin. Mutta tappavaa lunta ja jäätä tippuu katoilta jalkakäytäville hallitsemattomasti kaiken aikaa, vaikka lumen pudottajat tekevät töitä yötä päivää. Onneksi useimmiten ketään ei ole alla. Syntyvä pamaus kääntää hetkeksi kulkijoiden päät, sitten kauhistellaan hetki ja jatketaan taivallusta tämän jäisen Damokleen miekan alla.

Miksei laki määrää katoille sellaisia lumiesteitä ja räystäitä kiertäviä pystysuoria patoverkkoja, että lumien putoaminen katoilta olisi yksinkertaisesti mahdotonta, kunnes lumenpudottajat kiireiltään paikalle ehtivät? He voisivat sitten kirjaimellisesti avata padot ja antaa kuorman tulla kerralla hallitusti alas.

Kaikki tuntevat sadun nimeltä keisarin uudet vaatteet. Siinä jotain täysin ilmeistä ja järjetöntä on kaikkien nähtävillä, mutta kukaan ei saa sanottua totuutta ääneen. Totuuksien laukojan osa on usein kaikkea muuta kuin kiitollinen, mutta silti on tärkeää, että edes joku avaa suunsa. Siksi nostan toistamiseen esiin meidän suomalaisten hengenvaarallisen toilailun kattolumien kanssa, ensimmäisestä kerrasta seuranneesta höykytyksestä huolimatta.

Palataan kahden vuoden taakse alkuvuoteen 2010. Kansalaisia patistettiin asiantuntijoiden suulla omakotitalojensa katoille lunta pudottamaan. Jopa ympäristöministeriön tiedote kehotti ryhtymään toimeen, eikä ammattilaisten käyttämisestä lumenpudotustöihin mainittu halaistua sanaa.
http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=353216&lan=FI

Seuraukset olivat lohduttomia. Lehtitietojen mukaan ensiapuasemat ruuhkautuivat sadoista loukkaantuneista. Kymmenkunta ihmistä kuoli pudottuaan omakotitalon katolta. Silti ihmisten patistelu katoilleen vain jatkui.

Järjen ääntä ei mistään suunnasta tuntunut kuuluvan, ja tartuin lopulta asiaan blogissani, vaikka asia ei varsinaisesti omaan erityisalaani kuulukaan.
http://www.vuokraturva.fi/lumen-pudottaminen-pientalojen-katoilta-oli-virhe/

Tiedotusvälineet tarttuivat kommentteihini heti, mutta vastaanotto oli aluksi lähinnä pilkallinen. Tekstiä oltu välttämättä vaivauduttu kovin tarkasti lukemaan. Tästä turhautuneena pyysin Helsingin Sanomien väistyvää vastaavaa päätoimittajaa Janne Virkkusta oikaisemaan asian viimeisenä työpäivänään, ja seuraava teksti julkaistiinkin Helsingin Sanomissa:
http://www.hs.fi/arkisto/artikkeli/HS20100401SI1MP02zp0?free=vuokraturva&date=1990&advancedSearch=&

Pilkallinen suhtautuminen vaihtui asian vakavaksi pohtimiseksi, uutisoinnin sävy vaihtui ja omakotitalon katoilta putoilusta kertovat uutiset lakkasivat samassa yhteydessä. Tilalle tuli kirjoituksia, joissa vaadittiin vastuuseen älyttömien katolle kiipeilyohjeiden antajia.

Prosessin mittaan sain osakseni aikamoisen määrän ryöpytystä, mutta onneksi se jälkikäteen katsoen näyttäisi tällä kertaa olleen turhaa. Yksikään media, asiantuntija tai viranomainen ei ole sen jälkeen patistanut ihmisiä omin päin lumitöihin katoilleen. Olen hieronut silmiäni, kun viime ja tänä talvena omakotitalojen kattolumista julkisuudessa annetut ohjeet ovat olleet täysin linjassa pilkatun blogini kanssa. Eikä suuria onnettomuusaaltoja ole sen koomin nähty, vaikka runsaslumiset talvet ovat jatkuneet.

Esimerkiksi edellä mainittu Helsingin Sanomat siteerasi Suomen ympäristökeskuksen johtavaa hydrologia Bertel Vehviläistä perjantaina näin: “Yksikään omakotitalo, rivitalo tai normaali kunnolla tehty kesämökki ei ole Suomessa koskaan romahtanut lumikuorman takia. Pienet talot eivät ole riskikohteita romahdusvaaran takia, vaan siksi, että ihmiset menevät sinne katolle tekemään lumitöitä ja putoavat sieltä.”

Aamen.

Mutta palataanpa sitten kerrostaloihin. Lumenpudottajat tekevät kaikkensa, mutta silti lumenpudottaja joutui äskettäin todistamaan ohikulkijan kuolemaa, kun todella huono onni yhdistyi siihen, että juuri tähän kohteeseen ei ehditty ajoissa. Huoltoliikkeen toimitusjohtajan tai taloyhtiön hallitusten jäsenten syyttely kuolemantuottamuksesta on sadismia lähentelevää syntipukin hakemista, ellei sitten ole osoitettu aivan poikkeuksellista piittaamattomuutta. Muutoin vastuu älähtää asian järjettömästä nykytilasta on meidän jokaisen vastuulla. Kattolumien takia kuolleet ihmiset ovat kollektiivisen tyhmyytemme uhreja.

Jokainen näkee tilanteen kun kaupunkien kaduilla kävelee. Kaduille on nosteltu puomeja varoitukseksi, mutta ihmiset kulkevat räystäiden alta silti. Sille ei edes ole todellisia vaihtoehtoja. Kotitalojensa rappukäytäviin, pikkuliikkeisiin ja ravintoloihin kulkevat hengenvaarallisten räystäiden alitse niin lapset, aikuiset kuin vanhuksetkin. Sisään mentäessä ehkä vilkaistaan ensin ylöspäin, mutta ulos tullessa tuskin juuri kukaan enää muistaa tähystellä ylös, jos se nyt mitään auttaisikaan.

Tähän asiaan on vain yksi todellinen ratkaisu. Lumen ja jään putoaminen kerrostalojen katoilta kulkuväylille on estettävä täysin. Kulkuväylien yläpuolisille räystäille on rakennettava riittävän vankat pystysuorat ja vinottaistuetut patoverkot, jotka estävät lumen putoamisen katolta kokonaan siihen asti, kunnes lumenpudottajat ehtivät paikalle ja tiputtavat lumet hallitusti. Kaikki kerrostalojen katot eivät tällöin edes lumen pudotusta vaatisi, vaan jos kattorakenne on riittävän tiivis, lumet saisivat jäädä katolle sulaakseen keväällä omia aikojaan ja valuakseen vetenä rännejä alas. Tällöin säästytään myös lumenpudottajien katoille aiheuttamilta vaurioilta. Vesikouruihin ja ränneihin tulisi lisäksi määrätä pakolliseksi jääpuikkojen muodostumista ehkäisevät lämpövastuskaapelit.

Ei ole mitään järkeä siinä, että lumenpudottajat joutuvat juoksemaan kilpaa sivullisten kuolemanvaaran kanssa. Teknisesti tämä asia on suhteellisen yksinkertaista hoitaa, jos niin päätetään tehdä. Lumien putoaminen katoilta pystytään kyllä estämään. Ei se lumi sieltä katolta itsekseen ihmisten niskaan hyppää, jos putoamisväylä on koko räystään leveydeltä tukevasti padottu.

Tämä on pohjimmiltaan asennekysymys. Näin se on ollut aina, kannattaako tästä nyt vouhottaa ja niin edelleen. Palaan niihin sanoihin, joilla tämän kirjoituksen aloitin.

Katoilta ja varsinkaan kerrostalojen katoilta ei saa pudota yhtään mitään ihmisten niskaan jalkakäytäville tai muille kulkuväylille. Ei sellaista, mikä satuttaa, eikä varsinkaan sellaista, mikä tappaa. Ei kattotiiliä, ei jäätä, ei lunta. Ei edes vettä, vaikka se vain kastelee. Tämän pitäisi olla itsestäänselvyys. Mutta miksi se ei ole?

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Länsimetro on paljon muutakin kuin pelkkä Espoon sisäinen asia. Se muuttaa pääkaupunkiseudun työmatkaliikenteen perusrakenteita oleellisesti. Siirtyminen metropolin itälaidalta länteen tai päinvastoin ei enää tarkoitakaan tunnin jurnutusta kehäteiden ruuhkissa. Kampin Espoon bussien terminaalin valmistuminen sisäyhteyden päähän Kampin metropysäkistä oli alkusoittoa sille muutokselle, jonka länsimetro valmistuessaan kohta viimeistelee. Pääkaupunkiseudun ääripäät saavat nopean ja mukavan yhteyden, jonka rinnalla autot, bussit ja ratikat kalpenevat. Itä ja länsi kättelevät toisiaan Helsingin keskustan alla. Vihdoinkin.

Ruoholahdelle muutos tarkoittaa sitä, että se ei enää olekaan metroliikenteen pussinpohja, vaan etappi Helsingin keskustan ja Espoon välissä. Menneestä loistostaan luopumaan joutuneelle ja Leppävaaran Sellon ja Matinkylän Iso Omenan nöyryyttämälle Tapiolan keskustalle tarjoillaan nyt suorastaan kultalautaselta mahdollisuus tehdä comeback. Vaikka metro tulee Matinkyläänkin, Tapiola ympäristöineen tulee epäilemättä olemaan suurin nettohyötyjä. Varsinkin kun alue nyt vihdoin tarttuu kaikin voimin tilaisuuteen ja uudistuu täysin.

Tiettyä rauhattomuutta metroasemat välittömään läheisyyteensä Espoossa tuovat, ja sillä saattaa olla se seuraus, että kaikki eivät aivan niiden kupeessa halua asua. Nähtäväksi jää, kuinka laajasti Espoon nuorison viikonlopun vietto asemanseuduille painottuu.

Itä-Helsinki sen sijaan on tässä kuviossa ainoastaan voittaja. Idässä on tähänkin asti ollut hienoja taloja ja kivoja asuinalueita metroasemien lähialueilla. Ongelma on vain ollut se, että rahakkaat työpaikat ovat 90-luvun lopusta asti painottuneet yhä vahvemmin Espoon suuntaan, ja tämä on näkynyt Espoon ja Itä-Helsingin välisissä asuntojen hintaeroissa. Nyt tilanne tasoittuu mielenkiintoisella tavalla. Itä-Helsingin hienoilta ranta-alueilta pääsee kohta todella kätevästi töihin Etelä-Espooseen. Idän asuntonäytöillä tullaan varmasti jatkossa näkemään entisiä vannoutuneita espoolaisia.

Lisäksi täytyy muistaa, että pääseehän jatkossa myös Espoosta kätevästi töihin Itä-Helsinkiin. Tämä saattaa osaltaan vaikuttaa yritysten toimitilojen ja pääkonttorien sijoittumiseen tulevina vuosina.

Länsimetro on jo vaikuttanut asuntojen hintoihin Espoossa, mutta vaikutukset Itä-Helsinkiin ovat vasta tulossa.

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja

Vuokraturva

Vuosi sitten lähes kaikki markkinatoimijat olivat sitä mieltä, että asuntojen hintojen kääntyminen laskuun on erittäin epätodennäköistä. Omissa analyyseissämme näimme tällaisen kehityskulun hyvinkin mahdollisena, ja kirjoitimme siitä vuosi sitten edellisessä katsauksessa. Näimme myös sen, että pienten asuntojen vuokrakysynnän lisäksi kiinnostus suurempia vuokra-asuntoja kohtaan tulee lisääntymään, mutta niiden vuokrat eivät välttämättä nouse, koska tarjontakin lisääntyy. Yleisesti ottaen arviomme vuodesta 2011 osoittautuivatkin oikeiksi.

Vuonna 2012 epävarmuuden aika jatkuu. Jälleen positiivinen ilmapiiri on näin alkuvuodesta iskenyt ainakin pörssikursseihin. Koska tarvittavia toimenpiteitä läntisten teollisuusmaiden ja erityisesti Euroopan velkakriisin ratkaisemiseksi pitkällä aikavälillä ei ole löydetty ja toteutettu, epävarmuus palannee markkinoille ja pitänee ainakin volatiliteetin korkealla. On myös hyvä muistaa, että omat epäilynsä on Kiinankin kasvulukujen osalta.
Asuntomarkkinoiden näkökulmasta on todennäköistä, että ostajan markkina paranee entisestään erityisesti suurempien asuntojen osalta.

Vuokramarkkinoilla nähtäneen kysynnän kasvua kaikissa kokoluokissa. Vuokrien ennakoimme nousevan kuitenkin varsin maltillisesti. Nousu on todennäköisesti suurinta pienissä asunnoissa ja suurimpien vuokra-asuntojen osalta vuokrat pysynevät suurin piirtein nykytasollaan tai laskevat hieman.

Asuntojen hintaan vaikuttavista tekijöistä olennaisin on kuluttajien ostovoima. Laskennallisen ostovoiman ennakoidaan pysyvän suurin piirtein ennallaan. Asuntoihin kohdistuvien kustannusten nousu näyttää kuitenkin ilmeiseltä. Viime vuonna oletimme, että valtio tulee puuttumaan asuntolainojen verovähennysoikeuteen, ja siihen tulikin muutos jo tästä vuodesta 2012 alkaen. Uskomme, että jollain aikavälillä tullaan muuttamaan myös oman asunnon myyntivoiton verovapautta.

Arvonlisäveronkantojen noustessa ja ansiotuloverotuksen kiristyessä kyky maksaa asunnoista heikkenee, kun muistamme, että samaan aikaan energiakustannukset nousevat selkeästi ja pankkien lainamarginaalit kasvavat. Viitekorkojen odotetaan kuitenkin pysyvän alhaisina tai laskevan entisestään. Tämä tasaa muiden kustannusten nousua niin, että ostovoima asuntomarkkinoilla pysynee suurin piirtein ennallaan.

Laskettaessa asuntojen vuokratuottoa voidaan todeta, että tuotto on mennyt niin matalaksi, että tilanteeseen on hyvin todennäköisesti tulossa korjaus markkinoiden toimesta. Korjaus tapahtuu joko niin, että vuokrat nousevat tai hinnat laskevat. Tai tapahtuu näitä molempia.

Tuottoesimerkkejä voisimme ottaa kaksi. Ensimmäisessä oletetaan asunnon hinnaksi 150 000 euroa, vuokraksi 700 euroa ja vastikkeeksi 200 euroa. Tällä yhtälöllä nettovuokratuotto on 500 (700-200) euroa kuukaudessa eli 6 000 euroa vuodessa, mikä antaa neljän prosentin lähtevän vuosituoton. Tämä on lähellä keskimääräistä tuottoa pienehköissä asunnoissa pääkaupunkiseudulla.

Yhtälössä on kuitenkin syytä huomioida lisäksi useampia asioita. Isännöintiliiton näkemyksen mukaan asuntojen korjauksiin menee ”toinen ostohinta” 50 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa tasaisella tahdilla kaksi prosenttia vuodessa ja oletamme, että asunnon pintaremontit sisältyvät näihin korjauksiin. Varainsiirtoveron huomioimme niin, että sijoitusasunnon keskimääräiseksi pitoajaksi lasketaan kahdeksan vuotta, niin kullekin vuodelle jyvitettävä kulu on 0,2 prosenttia (1,6 % / 8). Yleisesti asuntosijoittajat käyttävät vuokravälityspalveluita asunnon vuokrauksessa. Tästä aiheutuva kustannus on kuukauden vuokra lisättynä arvonlisäverolla sekä isännöitsijäntodistuksen tilaamisen kulut, jotta mm. määräysten mukainen energiatodistus saadaan toimitettua vuokralaiselle. Isännöitsijäntodistuskustannuksiksi oletamme 70 euroa sisältäen arvonlisäveron. Kustannus on siis yhteensä noin 930 euroa (700*1,23 + 70). Jos oletetaan, että vuokralainen vaihtuu kolmen vuoden välein, vuosittainen kustannus on 310 euroa, mikä on noin 0,2 prosenttia arvosta. Näin ollen neljän prosentin vuosittaisesta tuotosta tulee vähentää yhteensä 2,4 prosenttia (2 % + 0,2 % + 0,2 %) eli vuosittaiseksi tuotoksi jää 1,6 prosenttia ennen veroja ja arvonmuutosta.

On selvää, että näissä yhtälöissä velka toimii itseään vastaan. Esimerkiksi 12 kuukauden euribor on ollut alkuvuonna noin 1,8 prosenttia, ja jos oletamme marginaaliksi yhden prosentin, niin lainan kokonaiskustannus on 2,8 prosenttia. Huomioitavaa tässä on, että näin maksetaan vasta korot ja laina ei lyhene ollenkaan. Jos oletetaan, että lainaa on 50 prosenttia hankintahinnasta, niin korkokuluihin menee käytännössä koko kassavirtatuotto. Eli sijoittaja ei saa tässä tapauksessa 75 tuhannen euron sijoitukselleen mitään tuottoa, ellei arvonnousua tapahdu.  Jos oletetaan, että em. laskelman mukainen koron kokonaiskustannus, 2,8 prosenttia, on vähimmäistuotto kulujen jälkeen (tällöin sijoittaja saisi omalle pääomalleen saman kassavirtatuoton kuin pankki saa korkoa), jotta sijoitus olisi hyväksyttävä, nettovuokratuoton ennen kuluja tulisi olla 5,2 prosenttia ((2,8 % - 1,6 %) + 4 % tai toisella tavalla laskien 2,8 % + 2,4 %). Näin asunnon hinta tulisi olla 150 000 euron sijaan noin 115 000 euroa, eli hintojen tulisi pudota noin 23 prosenttia, jotta yhtälö toimisi.

Vastaavasti, jos oletamme, että asunnon hinta on 350 000 euroa, vastike 400 euroa ja vuokra 1 300 euroa, päädymme noin 3,1 prosentin lähtevään tuottoon. Kun tästä vähennetään kulut edellisten kappaleiden mallien mukaisesti, jää tuotoksi 0,7 prosenttia. Kun lasketaan edelleen yhteismitallinen tuoton muutos (tavoitetuotto 5,2 %), niin hinnan muutos olisi noin 40 prosenttia. Näin 1 300 euron kuukausivuokralla ja 400 euron vastikkeella lähteväksi tuotoksi saataisiin 5,2 prosenttia, jos hinta olisi noin 210 tuhatta euroa. Hinta siis laskisi 350 tuhannesta 210 tuhanteen euroon.

On selvää, että kaikissa tapauksissa asunnon hintaa ei voida laskea vuokratuoton perusteella. Kuitenkin on hyvä muistaa, että esim. Saksassa noin kaksi kolmesta asunnosta on vuokra-asuntoja ja siellä asuntojen hinnoilla on selkeä yhteys myös vuokratuottoon. Tästä johdosta hinnat ovat kehittyneet erittäin tasaisesti pitkällä aikavälillä ja nousseet viime vuosina hyvin maltillisesti verrattuna muihin kehittyneisiin maihin.

Vastaava 20–40 prosentin epäsuhta tuoton osalta korjaisi todennäköisesti nopeammin osakemarkkinalla, koska sijoittajat siellä ovat yleisesti ottaen enemmän ammattimaisia kuin asuntomarkkinoilla, jossa suurin osa on amatöörejä, jotka eivät edes koe olevansa sijoittajia, vaan oman asuntonsa omistajia.

Asunto on suurimmalle osalle ihmisiä kulutushyödyke, jonka osalta markkinasykliä ei ostettaessa erikseen pohdita, vaan ostetaan sellainen asunto, johon omat ja pankin lainaamat rahat riittävät. Tämä taas voi rakentaa pienempiä tai suurempia hintakuplia, joiden puhkeaminen voi viedä pitkäänkin. Varsinkin, jos lainaraha säilyy ennätysedullisena. Kuitenkin asuntojen hinnat ovat myös syklisiä ja mielestämme on todennäköistä, että korjausliike alaspäin tulee lähivuosina. Mielestämme korjaus on sitä suurempi, mitä arvokkaampia ja neliöiltään suurempia asuntoja katsotaan. Pienet asunnot kestävät markkinaa paremmin, ja siellä on myös vuokratuotto lähempänä hyväksyttävää tasoa ja vuokramarkkina toimii muutenkin perälautana, jollaista ei varsinaisesti suurempien asuntojen osalta ole.

Asuntomarkkinan pitkän aikavälin vakauden kannalta olisikin hyvä, että pankit huomioisivat lainoituspäätöksissään enemmän pitkän aikavälin keskikorkoja kuin hetkittäistä korkoa, koska lainahan usein otetaan vuosikymmeniksi. Toinen huomioitava seikka pankkien lainalaskelmien kannalta on vastike, joka ilman muuta pitäisi huomioida lainalaskelmissa osana asumiskuluja. Tätä ei kuitenkaan löydy pankkien lainalaskurien osana. Jos oletamme, että lainanhoitokulut koron ja lyhennyksen osalta ovat 1000 euroa kuussa ja asunnon yhtiövastike 300 euroa ja vesimaksu 20 €/kk, niin asumisesta aiheutuvat kulut ovat nelihenkisellä perheellä 38 prosenttia korkeammat kuin pankin laskelma antaa ymmärtää.

Asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa oletettavasti kasvaa lähivuosina. Toisaalta mm. kunnilla on paljon korkotuettuja asuntoja, joita kuntien taloustilanteista johtuen tulee oletettavasti paljon myyntiin lähiaikoina, kun asunnot vapautuvat rajoituksista. Tämmöisiä kuntien tai yleishyödyllisten yhteisöjen asuntoja vapautuu rajoituksista kymmeniä tuhansia lähivuosina. Kun näitä asuntoja tulee myyntiin mittavassa määrin, tarjonta lisääntyy merkittävästi ja se taas painaa asuntojen hintoja alaspäin.

Suurempien asuntojen osalta on myös hyvä muistaa, että niistä suuri osa on suurilla ikäluokilla, joiden tilan tarve ei ole enää useinkaan asunnon kokoa vastaava. Heistä moni myy asunnon lähivuosina ja muuttaa pienempään asuntoon kaupunkien keskustaan, mikä tuo suurempia asuntoja myyntiin. Toisaalta monelle tulee myös tarvetta vapauttaa pääomaa asunnosta eläkevuosia varten, mikä tämäkin lisää suurten asuntojen tarjontaa asuntokaupassa. Edelleen monella ihmisellä, josta aika lähivuosina ja vuosikymmeninä jättää, on suuri asunto, jolle jälkipolvilla ei ole tarvetta tai heillä ei ole varaa ostaa muiden perillisten osuutta asunnosta. Myös tämä tietenkin lisää suurten asuntojen määrää markkinoilla.

Kaupankäynti onkin jo viime aikoina hiljentynyt suurempien asuntojen osalta ja uskomme tämän jatkuvan sekä voimistuvan lähivuosina. Hintapaine alaspäin lisääntynee myös riippumatta siitä, mitä Euroopan kriisin osalta tapahtuu. Jos tulee hallitsematon kaaos, siitä todennäköisesti seuraa selkeästi nykyistä suurempi työttömyys, jonka johdosta hinnat laskevat. Jos taas kriisi onnistutaan ratkaisemaan elvyttämällä ja talous lähtee vetämään, korot todennäköisesti nousevat, mikä vaikeuttaa asunnon ostoa, kun ostovoima heikkenee vielä, kun samanaikaisesti inflaatio nostaa kulutustavaroiden hintoja. Jos palkkainflaatio pysyisi samassa tahdissa, tämä ei ole välttämättä ongelma. Sitä on kuitenkin kohtalaisen vaikea nähdä, koska työvoimakustannukset ovat niin paljon pienemmät kehittyvissä maissa.

Toisin sanoen asuntojen hintavakauden kannalta todennäköisesti paras tilanne olisi se, että tämänhetkinen epävarmuus jatkuisi mahdollisimman pitkään kuitenkin niin, että talous pyörisi kohtalaisesti kuten nyt.

Muissa tapauksissa pidämme todennäköisempänä asuntojen hintojen laskua kuin nousua. Ja vielä on hyvä muistaa, että jos asuntojen hinnat laskisivat 10–20 prosenttia, eivät ne senkään jälkeen vielä mitään erityisen halpoja olisi.

Vuokramarkkinoilla oletettavasti sekä kysyntä että tarjonta kasvavat, mikä pitää markkinan vuonna 2012 kohtalaisen tasapainoisena. Näkemyksemme mukaan vuokrat nousevat suurin piirtein inflaation vauhtia tai hieman nopeammin pienissä asunnoissa, ja suuremmissa asunnoissa erityisesti kasvavasta tarjonnasta johtuen vuokrat pysyvät käytännössä ennallaan.

Mielenkiintoinen vuosi luo myös mahdollisuuksia, ja uskomme, että laaja-alainen markkinatuntemuksemme hyödyttää meitä myös vuonna 2012.

Helsingissä 9. helmikuuta 2012

Jaakko Sinnemaa

toimitusjohtaja

Asuntoturva Oy

Vuokraturva ennustaa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen uusien
vuokrasopimusten keskimääräisten vuokrien kehittyvän vuoden 2012
aikana seuraavasti:

ASUNTOTYYPPI, MUUTOS
Yksiöt, + 6 %
Kaksiot, + 3 %
Kolmiot, + 1 %
Neljä huonetta, + 0 %
Viisi huonetta tai enemmän, - 1 %

VUOKRATURVAN MARKKINAKOMMENTIT

Yleinen talouden erävarmuus ja asuntojen hintojen laskeva suunta viimeisen puolen vuoden aikana ovat ylläpitäneet vuokra-asuntojen kysyntää kuluvana talvena. Sydäntalvi ei ole ollut vuokramarkkinoilla aivan yhtä hiljainen kuin tavallisesti, koska suurten taloudellisten päätösten välttäminen on lisännyt vuokraamisen kiinnostavuutta hyvätuloistenkin keskuudessa.

Epävarmasta taloustilanteesta on kuitenkin seurannut varovaisuutta myös vuokramarkkinoilla. Erityisesti suurten ja kalliiden vuokra-asuntojen vuokrissa on jopa laskupaineita. Pienten vuokra-asuntojen ylikysyntä sen sijaan on niin kovaa, että niiden vuokrien nousu näyttäisi jatkuvan edelleen nopeana.

Vuokra-asuntopula on osittain seurausta siitä, että kysyntä ja tarjonta eivät markkinoilla kohtaa. Vapaat vuokra-asunnot sijaitsevat usein kysyntää ajatellen väärässä paikassa ja valmistuvat uudet vuokra-asunnot ovat usein kysyntään nähden liian suuria ja kalliita.

Vuosittain lähes puolet kaikista vuokrasopimuksista tehdään kolmen kesäkuukauden aikana (kesä-, heinä- ja elokuu). Tuolloin vuokra-asunnon saaminen on kovan kysynnän takia kaikkein kalleinta, ja vuokrapyynnöt ovat korkeimmillaan. Vuokramarkkinoiden hiljaisin aika taas ajoittuu perinteisesti vuoden vaihteeseen ja kevättalveen, jolloin kysyntää on muuta vuotta vähemmän ja vuokrapyynnöt ovat maltillisempia kuin muulloin. Esimerkiksi Helsingin Kalliossa sijaitsevan 35-neliöisen yksiön kuukausivuokra on helmikuussa vuokrattuna tyypillisesti noin 70-100 euroa edullisempi kuin elokuussa vuokrattuna. Hiljaiseen aikaan asunnon vuokraava henkilö säästää siis näin ollen noin 840-1200 euroa vuodessa verrattuna täysin vastaavan asunnon kuumimpaan sesonkiaikaan vuokraavaan henkilöön.

LISÄTIETOJA

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva Oy, p. (09) 6877 550

VUOKRATURVA OY LYHYESTI

Vuokraturva on markkinajohtaja asuntojen vuokravälityksessä ja sijoitusasuntojen hankintapalveluissa. Vuokraturva välittää sekä yksityishenkilöiden, instituutioiden että asuntoihin sijoittavien rahastojen asuntokantaa.

www.vuokraturva.fi

Titanicin kapteeni tiesi, että alueella oli jäävuorivaroitus, mutta silti hän halusi edetä maksimaalista vauhtia. Perämiehet tiesivät tilanteen, mutta seurasivat puuttumatta sivusta. Myös euroalueen holtiton velkaantuminen ja yhteisten pelisääntöjen täysin piittaamaton rikkominen ovat olleet reilun vuosikymmenen verran kaikkien tiedossa. Optimismi ja talouden maksimaalisten kierrosten tavoittelu sokaisi euromaiden yhteisön siltä, mikä meidän kaikkien olisi pitänyt ymmärtää. Silloin kun syödään selvästi enemmän kuin tienataan, pää tulee väistämättä lopulta vetävän käteen. Tämän ei pitäisi olla yllätys kenellekään.

Vauhti oli liian kova ja laiva suunnattoman iso, ja nyt euromaiden johtajat joutuvat Titanicin kapteenin lailla seuraamaan komentosillalta toimiensa ja keinojensa riittämättömyyttä. Voi vain kuvitella, miltä sen täytyy tuntua. Molemmilla on ollut aikaa toimia, mutta sekään ei ole juuri auttanut. Synkkä varjo vyöryy päälle kuin painajaisessa, hitaasti mutta varmasti.

Yhteistä näille tragedioille on se, että tavallisten kuluttajien ja matkustajien puolella juhlat ovat jatkuneet lähes ennallaan, lähestyvästä suurtuhon uhasta huolimatta. Musiikki soi ja pöydät notkuvat. Monista ehkä tuntuu, että mitä pahaa tässä nyt voisi tapahtua, kun asiat tuntuvat omassa elämässä edelleen menevän niin mukavasti. On hyvä muistaa, että Titanicissakin shampanjaa jaettiin lopulta ilmaiseksi, jotta hyvä tunnelma säilyisi. Silloinkin, kun aluksen päällystö jo tiesi, että mikään ei enää pitäisi alusta pinnalla.

Yhteisiä piirteitä euroalueen velkakriisillä ja Titanicilla on myös törmäyksen vastaanottamisessa. Jos Titanic olisi törmännyt suoraan jäävuoreen yrittämättäkään väistää vaan ainoastaan hidastaa, isku olisi ollut sanoinkuvaamattoman raju, mutta alus ei olisi uponnut. Titanic kuitenkin yritti väistää törmäystä ja melkein siinä onnistuikin, tosin sillä kohtalokkaalla seurauksella, että aluksen laita kuitenkin osui jäävuoreen, joka sitten repi lähes koko ohi liukuvan jättiläisen kyljen auki.

Alusta pidettiin uppoamattomana laipiorakenteensa ansiosta, koska vuodon sattuessa vaurioitunut osasto laivasta voitiin eristää sulkuluukuilla. Mutta jäävuoren epäonnistunut väistöyritys teki sen, että ”tartunta” levisi lähes koko laivan pituudelta repeytyneen kyljen muodossa niin moneen osastoon, että lopulta mitkään sulkuluukut eivät auttaneet, ja koko Titanic upposi.

Tuskin kukaan pystyy varmasti sanomaan, olisiko euromaiden velkakriisissä suora törmäys, eli väistöliikkeistä luopuminen ja tosiasioiden (kuten Kreikan velkasaneerauksen) välitön tunnustaminen jo viime vuoden alussa, kuitenkin ehkäissyt nykyisen kaltaisen aivan painajaismaiseksi muuttuneen tilanteen, jossa velkakriisi repii koko Euroopan kylkeä auki. Mutta vaikka niin olisikin, täytyy muistaa seuraava. Kun huomataan, että suoraan edessä on jäävuori ja törmäys näyttää väistämättömältä, harvassa ovat ne johtajat, joiden kantti riittää siihen, ettei edes yritetä väistää. Tämä lienee inhimillistä, vaikkei päätös jälkiviisaasti katsoen oikea olisikaan.

Viime vuosien valtavien poikkeustoimien keskellä normaalit taloudelliset realiteetit hämärtyvät hämärtymistään. Velkakriisiin ajautuneiden valtiontalouksien alijäämät ja kestämättömät rakenteet eivät millään muotoa korjaannu pelkästään sillä, että muut valtiot ja Euroopan keskuspankki rientävät avuksi velkaantumisen jatkamisessa. Sisään tulvivan veden pumppaaminen ei estänyt Titanicia uppoamasta, koska vuodot vain jatkuivat. Eikä puolittainen väistöliike toisensa perään ratkaise kriisimaiden ongelmia, vaan päinvastoin avaa haavoittuvaiseksi koko euromaiden rintaman kyljen. Ongelma on yhä yhteisempi.

Mutta kannen alla juhlat edelleen jatkuvat ja kuluttajat kuluttavat. Heidän velkaantumisensa on tehty kivuttomaksi. Korot ovat nyt hätäkeinona niin alhaalle painettuina, moni turhankin paljon velkaantunut tuntee itsensä varakkaaksi ja elintasonsa omiin vaatimuksiin nähden ehkä juuri ja juuri riittäväksi. Tästä ajattelusta seuraava rohkea etunoja henkilökohtaisessa taloudessa on näkynyt viime vuosina erityisesti Suomen asuntomarkkinoilla. Euroopan talouden yleinen tilanne kuitenkin luo tämän ilmiön taustalle synkän kontrastin. Näky on kuin iloisissa kesäisissä pihajuhlissa, joissa aurinko vielä paistaa, mutta samalla tumma ukkosrintama vyöryy synkän varoittavana kohti.

Aivan viime aikoina nämä synkät pilvet on asuntomarkkinoilla huomattu. Uudiskohteiden kauppa on hiljentynyt. Rakennusliikkeet ovat varovaisia uusien kohteiden aloituksissa. Vähänkään suurempien ja kalliimpien käytettyjen asuntojen kauppa on myös viime viikkoina hiljentynyt. Pienet asunnot liikkuvat edelleen, jos ne ovat hyvällä paikalla ja remontoidussa taloyhtiössä. Tosin ostajana näissä kaupoissa näyttää yleensä olevan joko ensiasunnonostaja tai kokematon asuntosijoittaja. Kokeneet ostajat tuntuvat istuvan käsiensä päällä. Ja vähänkään sivumpana tai heikommassa taloyhtiössä myös pienten asuntojen myyntiajat ovat venyneet ja hintoja on laskettu.

Vuokra-asuntonäytöillä on vuodenaikaan nähden paljon katsojia, mutta päätöksiä mietitään tavallista pidempään ja vuokrapyynnöistä tingitään, varsinkin perheasunnoissa. Kasvanut varovaisuus taloudellisissa päätöksissä näkyy asuntomarkkinoilla nyt selvästi.

Mitä sitten nyt tulisi tehdä? Ainakin jokaisen on syytä ymmärtää tilanteen vakavuus. Tätä ajatellen asuntomarkkinan viimeaikaiset reaktiot vaikuttavat positiivisilta merkeiltä. Suomalaiset eivät leiju vaaleanpunaisissa pilvilinnoissa. Euroalue ei välttämättä ole uppoamassa velkoihinsa, mutta kyllä me joka tapauksessa erittäin syvään kriisiin olemme sukeltamassa. Vaikka paniikin lietsominen ei hyödytä ketään, karkealla tasolla tavallisten kansalaistenkin on tärkeää tämä ymmärtää.

Tilanteen todellista vakavuutta eivät eurokriisissä tiedä kuin ne, joilla on pääsy komentosillalle. Ja heillekin tapahtumien kulku voi lopulta tulla yllätyksenä. Näin varmasti oli Titanicillakin. Mutta jos tavallinen tallaaja havahtuu tajuamaan, että on törmätty jäävuoreen ja alus vuotaa, ehkä hän ei otakaan enää lisää shampanjaa, vaan mieluummin hakee hytistä lämmintä päälleen ja valmistautuu toimimaan. Hänen henkilökohtaisen selviytymisensä kannaltaan tällä voi olla ratkaiseva merkitys.

Itse katson tilannetta asuntomarkkinoiden näkökulmasta. Viime viikkojen havainnot viittaisivat siihen, että suomalaiset kokevat, että nyt on syytä varovaisuuteen. Havainto on niin selvä, että sen voisi kuvitella tulevan esiin lähikuukausina kuluttajien käytöksestä yleisemminkin.

Ehkä tähän mennessä on nähty vasta 2008 alkaneen talouskriisin ensimmäinen puoliaika. Hetken saimme tässä välissä jo nauttia mukavasta talouskasvusta. Kuin pienenä tervetulleena väliaikana. Valitettavasti nyt näyttäisi olevan edessä talouskriisin toinen puoliaika. Dramaattisimmat käänteet on saatettu säästää sinne.

Pessimismiin tai luovuttamiseen ei ole kuitenkaan mitään syytä. Mielestäni meidän on päinvastoin kansakuntana tiedostettava tällaiset hetket, jolloin on herättävä Ruususen unesta, käärittävä hihat ja käytävä määrätietoisesti taisteluun Suomen talouden puolesta. Meidän on itse pidettävä huoli siitä, että tässä maailmassa pärjäämme. Työllä, joustavuudella ja sitkeydellä se on ennenkin tehty.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva

Myös tarjonta tässä kokoluokassa lisääntyi, mutta kysyntä ja tarjonta kohtasivat vain osittain. Kasvanut kysyntä kohdistui ennen kaikkia hyväkuntoisiin hyvien liikenneyhteyksien varrella oleviin asuntoihin. Isojen vuokra-asuntojen tarjonnan lisääntyminen taas muodostui lokakuussa valtaosin asunnoista, joita ei ole saatu yrityksestä huolimatta kohtuullisessa ajassa kaupaksi ja joiden kunto on suurelta osin joko keskinkertainen tai remonttia vaativa.

Vaikka isojen vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi, niiden vuokratasot eivät näyttäisi olevan mainittavasti nousemassa. Alueellisia eroja on, mutta isojen asuntojen reaalivuokrat näyttävät kokonaisuutena polkevan paikallaan.

Keskeisin syy tähän tuntuisi olevan syksyllä nopeasti lisääntynyt vuokra-asunnon hakijoiden varovaisuus siinä, minkä tasoisen vuokran maksamiseen he ovat valmiita sitoutumaan. Vaikka yksittäiseen perheasuntoluokan vuokra-asuntoon kohdistuisi paljonkin kiinnostusta, vuokranantaja saattaa silti joutua neuvottelemaan vuokraa alaspäin, jotta asunto saadaan kohtuullisessa ajassa vuokrattua. Tämä on poikkeava tilanne, ja kertoo korostuneesta varovaisuudesta.

Osa isompaa asuntoa hakevista on ensin varovaisuudestaan johtuen luopunut ajatuksesta ostaa asunto, ja he näyttävät olevan varovaisia myös sen suhteen, millaista vuokraa sitoutuvat maksamaan. Tämä ei todennäköisesti kerro vielä käytettävissä tuloissa tapahtuneesta muutoksesta, vaan ajattelutavan muutoksesta.

Yksiöiden, kaksioiden ja pienten kolmioiden kysyntä säilyi lokakuussa syyskuun tasolla. Myöskään uusien vuokrasopimusten vuokratasoissa havaittavaa muutosta syyskuun tilanteeseen ei näissä kokoluokissa ollut.

Elo- ja syyskuu ovat usein vuokramarkkinoilla vuoden vilkkaimmat kuukaudet. Uudet opiskelijat ja lapsiperheet muuttavat paljon kesän lopussa ja alkusyksystä. Lokakuussa vuokra-asuntojen kysyntä kääntyy yleensä jo hienoiseen laskuun. Tänä vuonna niin ei käynyt. Selittäviä tekijöitä ovat todennäköisesti talouden yleinen epävarmuus ja asuntokaupan, eli vuokraamiselle vaihtoehtoisen asumisratkaisun kiinnostavuutta kuvaavan mittarin, asteittainen rauhoittuminen.

Lisätietoja:

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, p. (09) 6877 550

Kaikkein parhailla ja halutuimmilla sijainneilla hyvissä peruskorjatuissa yhtiöissä olevat pienet asunnot tekivät lokakuussa edelleen kauppansa hyvin nopeasti ja kovaan hintaan. Vähänkään sivummalla tai heikommassa yhtiössä kaupankäynnin tunnelma oli lokakuussa jo kuitenkin paljon varovaisempi, myös pienissä asunnoissa. Yksiöissä tämä ilmiö ei näkynyt yhtä vahvana kuin kaksioissa.

Isojen asuntojen kaupassa pyyntihintojen ja toteutuneiden kauppahintojen välinen ero jatkoi kasvamistaan. Käytäntönä näyttää olevan se, että alan toimijat pitävät järjestäen pyyntihintoja korkeina, mutta kannustavat asuntoesittelyissä varsin suorasanaisesti tekemään rohkeitakin tarjouksia.

Tätä voi pitää tietynlaisena yhteisesti rakennettuna keinotekoisena kulissina, joka tekee kohteiden todellisen hintavertailun ostajalle työlääksi. Toisaalta Suomessa asuntojen pyyntihinnat ovat perinteisesti olleet kansainvälisesti vertaillen hyvin lähellä todellisia toteutuvia kauppahintoja. Monessa maassa on iät ja ajat ollut aivan normaalia, että asunnon pyyntihinnasta tingitään keskimäärin 20–30 prosenttia kaupanteon yhteydessä.

Asuntokaupan epävarma tunnelma liittyy suoraan maailmantalouden yleiseen epävarmuuteen ja yksilöiden omaan henkilökohtaiseen tulevaisuuteen liittyviin huoliin. Asuntokaupan tuleva pidemmän tähtäimen kehitys kytkeytyy siksi väistämättä Euroopan velkakriisin ratkaisemisessa onnistumiseen tai epäonnistumiseen.

Lyhyellä tähtäimellä asuntomarkkinoilla painaa kuitenkin enemmän psykologia kuin ekonomia. Mahdolliset tulevat nopeat käänteet ovat seurausta tunnetason muutoksista. Todelliset taloudelliset realiteetit paljastuvat ja avautuvat vasta aikojen saatossa, pitkällä viiveellä.

Lokakuussa oli huomionarvoista, että kiinteistönvälittäjien omat julkisesti kertomat näkemykset asuntokaupan tulevasta kehityksestä synkkenivät selvästi. Hintojen nousua ei välittäjistä ennustanut enää juuri kukaan.

Lisätietoja:

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, p. (09) 677 550

On totta, että vuokra-asunnoista on pulaa, mutta se on ympärivuotinen ongelma. Loppukesän kaaos ei johdu vuokra-asuntojen tarjonnan romahtamisesta, vaan hetkellisestä hyvin jyrkästä kysyntäpiikistä. Vaikka uusien opiskelijoiden synnyttämä vuokramarkkinoiden sesonkihuippu on lyhyt, ylikysyntä on niin suuri, että epäterveitä ilmiöitä ehtii syntyä.

Viime vuosina näistä kesäsesongin ongelmista on puhuttanut eniten vuokra-asuntojen huutokauppa. Eli tilanne, jossa vuokranantaja tai vuokravälittäjä heittäytyy asuntonäytöllä meklariksi, joka koettaa huudattaa asunnosta kovimman mahdollisen vuokran.

Joskus huutokauppa on täysin avointa, joskus viattomaksi verhottua. Vuokranantaja saattaa esimerkiksi muka puolihuolimattomasti tokaista asuntohakemuksia näytöllä täyttävälle joukolle, että jos asunto tuntuu todella sopivalta, niin voihan sinne hakemuksen kulmaan laittaa tarjouksen siitä, paljonko vuokraa olisi valmis maksamaan. Ja viesti menee kyllä perille.

Itse olen sitä mieltä, että kovaakin vuokraa voi kyllä pyytää, kunhan sen tekee avoimesti ja ilmoittaa todellisen vuokrapyynnön rehellisesti etukäteen. Tai sitten tulee ilmoitukseen laittaa esimerkiksi seuraava maininta: ”Lähtövuokra on 700 euroa kuukaudessa, mutta esittelyssä pyydetään tarjouksia vuokrasta ja asunto vuokrataan eniten tarjoavalle.” Tällöin kukin asunnonhakija voi itse miettiä, haluaako tällaiseen huutokauppatilaisuuteen osallistua vai jättääkö väliin.

Usein johonkin tiettyyn asuntonäyttöön pääseminen voi vaatia vuokralaiselta esimerkiksi työvuorojen uudelleenjärjestelyä. On minusta kohtuutonta, jos vasta asunnon esittelyllä selviää, että todellisuudessa kyseinen asunto vuokrataan aivan eri vuokralla kuin mikä ilmoituksessa oli.

Toinen räikeä loppukesän ongelma ovat asuntohuijarit, jotka markkinoivat netin asuntosivustoilla kohteita, joita ei oikeasti ole olemassakaan. Tarina on usein se, että vuokranantaja asuu ulkomailla, ja epätoivoista asunnonhakijaa pyydetään maksamaan takuuvuokra ulkomaiselle tilille edes asuntoa näkemättä. Oikeasti mitään vuokrattavaa asuntoa ei ole olemassakaan, ja takuuvuokra on voitu pyytää samalla tekaistulla ilmoituksella vaikka kuinka monelta hyväuskoiselta asunnonhakijalta.

Ihmisten ajattelemattomuus voi hämmästyttää. Mutta onko lopulta niin yllättävää, jos pakkoraossa oleva vuokralainen ei voi vastustaa tarjousta edullisesta hyväkuntoisesta asunnosta keskeisellä paikalla kierrettyään ensin lukuisia kalliita murjuja tulematta valituksi edes niihin?

Aiemmin asunnoista kilpailtiin myös suostumalla keski-ikäisten vuokranantajien alatyylisiin ehdotuksiin. Mutta onneksi tässä suhteessa ajat ovat muuttuneet, ja tämä ehkä kaikkein surullisin osoitus kysynnän ja tarjonnan epäsuhdan aiheuttamista ongelmista on jäämässä historian hämäriin.

Kaiken kaikkiaan jokakesäisestä asuntokaaoksesta piirtyy aika synkkä kuva.

Mitä asialle sitten olisi tehtävissä? Kaiken avain on ymmärtää, että ongelman äärimmäinen kärjistyminen johtuu nimenomaan lähes kaikkien uusien opiskelijoiden yhtäaikaisesta asunnonhausta. Tilanne on sama kuin aamuyön taksijonossa pikkujouluaikaan; liikkeellä on liikaa ihmisiä yhtä aikaa, ja taksiyrittäjiltä loppuvat autot kesken. Tämän kysyntäpiikin ulkopuolella taksin saaminen on huomattavasti helpompaa.

Vuokraturva ehdotti kaksi vuotta sitten, että oppilaitosten tulisi nykyistä laajemmin porrastaa uusien oppilaiden ottamista syys- ja kevätlukukauden kesken. Ne harvat opiskelijat, jotka jo nyt saavat opintonsa tammikuussa aloittaa, löytävät vuokra-asunnon ratkaisevasti helpommin. Jos yksi iso piikki jaettaisiin kahdeksi pienimmäksi, kaikkein räikeimmät vuokra-asuntomarkkinan sesonkiongelmat ratkeaisivat kertaheitolla.

Lisäksi opintojen aloitusajankohtiin liittyvät tarpeet ovat yleisestikin muuttuneet menneistä vuosikymmenistä. Opintojen ajoituksen jaksotus palvelisi muutakin kuin asunnonhakua. Kesällä varusmiespalvelukseen astuvista suurin osa kotiutuu nykyään jo vuodenvaihteessa. Syksyn ylioppilaskirjoituksiin osallistui viime syksynä 37 000 valkolakin tavoittelijaa ja arvosanojensa korottajaa. Kevään pääsykokeissa epäonnistuneiden ei uudistuksen toteutuessa tarvitsisi enää odottaa vuotta uutta mahdollisuutta, jos he voisivat yrittää uudelleen jo puolen vuoden kuluttua. Opiskelujen aloitusmahdollisuus myös tammikuussa palvelisi siis yllättävän monia.

Silloinen opetusministeri Henna Virkkunen, silloinen asuntoministeri Jan Vapaavuori ja silloinen pääministeri Matti Vanhanen ilmoittivat kaikki julkisesti kannattavansa Vuokraturvan ehdotusta. Puuttumaan ei jäänyt kuin ehdotuksen toteutus.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva