Blogi

Viime helmikuussa edellisessä vuosikatsauksessa näimme, että suurempien ja arvokkaampien asuntojen hinnoissa oli laskupainetta. Uskoimme laskupaineen voimistuvan vuoden mittaan ja hintojen alkavan valua alaspäin.

Näin tapahtuikin. Näkemyksemme osui yllättävänkin hyvin oikeaan, vaikka vielä vuoden 2013 alkupuolella yleisesti oltiin sitä mieltä, että hinnat eivät lähtisi alaspäin. Ainakaan kasvukeskuksissa, edes suuremmissa asunnoissa.

Pidimme todennäköisenä, että pienten asuntojen kysynnän osalta viime vuodesta tulisi tasainen. Ja näin myös tapahtui. Yksiöiden kysyntä pysyi vahvana, mutta jo kaksioissa nähtiin erilaisia kehityksiä alueittain, ja niissä nähtiin joillain alueilla hintojen tasaantumista tai jopa laskua ennakointimme mukaisesti.

Vuokramarkkinoilla suurempien asuntojen uusien vuokrasuhteiden vuokrat laskivat, kuten ennakoimme. Ja pienempien asuntojen vuokrat pysyivät ennallaan tai nousivat hieman.

Analyysimme ovat ennakoineet markkinatapahtumia varsin hyvin jo useamman vuoden peräkkäin. Vuoden päästä näemme, jatkuuko hyvä sarja myös kuluvana vuonna 2014.

Asuntokaupan volyymit pienenivät merkittävästi vuonna 2013 verrattuna vuoteen 2012. Mielestämme tämä oli odotettavissa. Kauppamäärien kasvua ei ole näköpiirissä lähivuosinakaan, vaan kauppamäärät pysynevät suurin piirtein vuoden 2013 tasolla. Jos muutosta tapahtuu, pitkän aikavälin trendi on todennäköisesti alaspäin. Toki vuosittaista heittelyä kauppamäärissä voi tapahtua, ja jonain vuonna kauppamäärät voivat noustakin. Taso kuitenkin vakiintunee viime vuoden tasolle tai sen alle.

Kauppamäärien suuruuteen vaikuttavat yleisesti ottaen kaksi asiaa, todelliset asunnonvaihtotarpeet ja spekulatiivinen kauppa.

Koska suurempien asuntojen osalta ei ole näköpiirissä hinnannousua, vaan edelleen hinnanlaskua (mistä lisää myöhemmin katsauksessa), vähentää se merkittävästi spekulatiivista kauppaa. Maan tapahan on ollut viimeisen parinkymmenen vuoden ajan, että ostetaan asunto, remontoidaan sitä jonkin verran, ja myydään se kahden vuoden asumisen jälkeen myyntivoiton osalta verovapaasti. Osa on myynyt asuntoja merkittävillä voitoilla jopa ilman minkäänlaista remonttia. Näin moni on saanut usealla peräkkäisellä kahden vuoden välein tapahtuneella onnistuneella asuntokaupalla kasvatettua asuntokokoaan markkinahintojen nousun avulla.

Nyt kun hinnat eivät enää ole nousseet, tämä mahdollisuus on käytännössä poistunut. Lukuun ottamatta todellisia ammattilaisia, jotka pystyvät aina ostamaan edullisella hinnalla, tekemään kustannustehokkaan remontin ja myymään asunnon voitolla. Tämä ammattilaisten joukko on kuitenkin pieni. Kun amatöörit eivät enää tässä onnistu, tämä spekulatiivisten asuntokauppojen tekijöiden kokonaisjoukko on nyt paljon pienempi kuin esimerkiksi seitsemän vuotta sitten.

Näin ollen spekulatiivisen kaupan vähennyttyä merkittävästi, kauppamäärät ovat kokonaisuutena selkeästi pienentyneet. Ja koska hinnannousua ei yleisesti ottaen ole näköpiirissä, spekulatiivisen kaupan määrä ei kasva alkavana vuonna. Tämä itsessään pitää kauppamäärät muutaman vuoden takaisia lukuja pienempinä.

Luonnollinen asunnonvaihtotarve ei tietenkään ole kadonnut mihinkään, vaan se on ikäluokkien koko huomioiden yleisesti ottaen aivan normaalilla tasolla. Tässäkin ryhmässä ollaan kuitenkin harkitsevaisempia suurten lainojen suhteen, koska korkotaso saattaa nousta jollain aikavälillä, jos maailmantalous alkaa kasvaa. Ja harkitsevaisia ollaan ennen kaikkea myös siksi, että asuntojen hinnat saattavat laskea edelleen. Ja suurta lainaa ei haluta ottaa markkinatilanteessa, missä oma asunto myydään suurin piirtein samalla hinnalla, millä se on esimerkiksi neljä vuotta sitten ostettu. Tämä osaltaan rajoittaa kaupankäyntihalukkuutta, eikä nosta kauppamääriä.

Asuntojen hintojen osalta näyttää selvältä, että nähtävissä olevassa tulevaisuudessa suurempien ja arvokkaampien asuntojen hinnat tulevat korkeintaan pysymään samassa tasossa ja pääasiassa laskemaan, jos katsotaan koko asuntokantaa.

Toki on aina alueita, joilla hinnat voivat nousta suuremmissakin asunnoissa ja osittain uudisrakennusten korkeammat hinnat voivat vaikuttaa tilastoihin, mutta esimerkiksi vanhojen omakotitalojen hinnat tulevat perusskenaariossamme laskemaan monilla alueilla reaalihinnoilla mitaten seuraavat parikymmentä vuotta.

Tälle on varsin yksinkertainen selitys, ikäluokkien koko. Suurista ikäluokista (1945–1950) viimeisimmän eli vuonna 1950 syntyneiden ikäluokka tuli viime vuonna eläkeikään. Vuoden 1950 jälkeen ikäluokkien koko pienenee tasaisesti aina vuoteen 1970 asti, minkä jälkeiset ikäluokat ovat suurin piirtein samankokoisia.

Kysynnän ja tarjonnan lain mukaisesti on täysin selvää, että hinnat laskevat tilanteessa, missä tarjontaa on selvästi enemmän kuin kysyntää. Eläkeläiset ovat kiinnostuneita myymään suuremmat ja iäkkäämmät asuntonsa ja muuttamaan pääosin pienempiin ja uudempiin asuntoihin keskeisillä sijainneilla kasvukeskuksissa. Kiinnostus näitä vanhempia pientaloja kohtaan on yleisesti ottaen laimeaa jo nyt. Ja kun huomioidaan, että niitä tulee myyntiin aina vain suurempi määrä kysyntään nähden, on mielestämme erittäin todennäköistä, että reaalihinnat tulevat laskemaan.

Hinnanlasku suuremmissa asunnoissa ei välttämättä ole dramaattisen nopeaa ja äkkiliikkeistä. Mutta hyvin todennäköisesti suunta on kuitenkin selvä parinkymmenen vuoden ajan, kunnes meno alkaa jälleen tasaantua seuraavan ikäluokan ollessa suurin piirtein samankokoinen kuin edellisen.

Asunnonomistajan toivo on maahanmuutossa, mikä voisi ainakin teoriassa kasvattaa ikäluokkia niin, että kysyntä kasvaisi ja vanhojen omakotitalojen hinnat kääntyisivät nousuun tai pysyisivät edes ennallaan.

Ikäluokkayhtälö tarkoittaa toisaalta sitä, että pienempien ja keskeisillä sijainneilla olevien asuntojen kysyntä tulee kasvamaan, mikä pitää näiden asuntojen hinnat entisellään tai nostaa niitä. Samaan aikaan yhden hengen talouksien määrä kasvaa, mikä tukee tätä suuntausta, jota lisäksi kaupungistuminen entisestään voimistaa.

Todennäköisesti tulee olemaan alueita, joilla ei ole myyntimarkkinaa asunnoille käytännössä ollenkaan, koska muuttotappiokunnissa edellä kuvatut vaikutukset ovat voimakkaammat ja samaan aikaan palvelut ovat katoamassa. Näissä kunnissa tilanne on suurin piirtein sama kuin yrittäisi myydä NMT-puhelinta Suomessa tänään älypuhelinaikana lähes samalla hinnalla kuin uutuuspuhelinta.

Vuokramarkkinoilla odotamme pienten asuntojen osalta vuokrien nousun tasaantumisen jatkuvan viime vuoden malliin. Pienten asuntojen vuokrat säilyttävät tasonsa tai nousevat maltillisesti.

Suurempien asuntojen osalta saattaa olla myös nähtävissä vuokrien nousua, koska pohjataso näyttäisi löytyneen. Toisaalta volyymit ovat kohtalaisen pieniä ja alueelliset erot ovat suuria. Kuitenkin vuosia kestänyt suurempien asuntojen vuokrien lasku näyttäisi yleisesti ottaen pysähtyneen.

Yllä kuvatut ennusteet kuvaavat perusskenaariotamme, ja toki jo yksittäinen shokkitapahtuma taloudessa esimerkiksi Kiinassa tai Ranskassa voi muuttaa tapahtumien kulkua.
Helsingissä 30. tammikuuta 2014

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja
Asuntoturva Oy
Asuntosalkku Oy
p. 010 2327 300