Infokit

Hyresgästen säger upp avtalet

Uppsägning från hyresgästens sida är ett vanligt sätt att avsluta ett hyresavtal. Hyresgästen behöver inte några särskilda grunder för uppsägningen.

Uppsägningstid

Hyresgästens uppsägningstid är en månad. Tiden räknas från den sista dagen i den månad då hyresgästen säger upp avtalet, om inget annat bestämts. Om hyresgästen säger upp avtalet till exempel den 9 juni, upphör avtalet i slutet av juli. Man kan inte avtalsvägen förlänga hyresgästens uppsägningstid.

Uppsägningsmeddelande

Hyresgästen skall lämna åt hyresvärden ett skriftligt uppsägningsmeddelande. Meddelandet skall överlämnas bevisligen, alltså mot kvittering eller i ett vittnes närvaro. Att endast sända ett rekommenderat brev räcker inte utan att det mottagits. Uppsägningsmeddelandet skall lämnas uttryckligen till hyresvärden; inte exempelvis till disponenten, serviceföretaget, gårdskarlen eller förmedlaren.

Hyresvärden säger upp avtalet

Uppsägningsgrunder

Även hyresvärden kan säga upp ett hyresavtal på vilken grund som helst, bara den överensstämmer med god sed som skall följas i hyresförhållanden. Typiska uppsägningsgrunder som överensstämmer med god sed är exempelvis att hyresvärden själv eller någon familjemedlem behöver lägenheten för eget bruk, försäljning av lägenheten eller förändringar i avtalets villkor.

Uppsägningstid

Om avtalet varit i kraft i minst ett år, är hyresvärdens uppsägningstid sex månader. Om avtalet varit i kraft en kortare tid, är uppsägningstiden tre månader. Hyresvärdens uppsägningstid räknas på samma sätt som hyresgästens och man kan inte avtalsvägen förkorta uppsägningstiden.

Uppsägningsmeddelande

Hyresvärden skall lämna ett skriftligt uppsägningsmeddelande åt hyresgästen. I meddelandet skall nämnas hyresförhållandets avslutningstidpunkt och grunden för uppsägningen. Även hyresvärden skall lämna uppsägningen bevisligen.

Direkt uppsägningsskydd

För att få ett direkt uppsägningsskydd skall hyresgästen medan hyresförhållandet varar och senast inom tre månader från delfåendet av uppsägningen hos domstol väcka talan om att uppsägningen skall förklaras ogiltig. Uppsägning kan förklaras utan verkan om grunden för uppsägningen är justering av hyran eller av ett villkor som gäller bestämmande av hyran och hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämmande av hyran skall anses vara oskäligt, eller om uppsägningen med beaktande av hyresgästens förhållanden annars skall anses vara oskälig och det inte finns någon godtagbar orsak till den. 

Om hyresgästens talan godkänns, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren. Domstolen kan på yrkande av någondera parten också ändra på villkoren i avtalet. Om talan förkastas, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga hyresgästen att flytta.

Indirekt uppsägningsskydd

Ett yrkande gällande indirekt uppsägningsskydd kan anhängiggöras ännu tre år efter att hyresförhållandet upphört. Om domstol anser att det sätt på vilket hyresförhållandet upphört inte överensstämmer med god sed, har hyresgästen rätt att av hyresvärden få ersättning för flyttningskostnaderna och kostnaderna för anskaffning av en ny lägenhet samt för sådana reparations- och ändringsarbeten som höjt lägenhetens hyresvärde, enligt deras värde vid den tidpunkt då hyresförhållandet upphör, om hyresgästen har haft rätt att utföra arbetena och de inte redan har ersatts. Likaså har hyresgästen rätt att få ett belopp som motsvarar högst tre månaders hyra som gottgörelse för den olägenhet som bytet av lägenhet vållat. 

Flyttningsdag och framskjutande av den

Flyttningsdag

Man kan avtala att flyttningsdagen är hyresavtalets sista dag. Om inte annorlunda har avtalats i hyresavtalet, är flyttningsdagen dock vardagen efter det avtalet upphörde. I allmänhet lönar det sig när hyresgästerna byts att den gamla och nya hyresgästen samt hyresvärden kommer överens om överlåtelsen av besittningen från den gamla till den nya hyresgästen. På detta sätt förlöper bådas flyttning smidigt.

Framskjutande av flyttningsdagen

Om hyresgästen har avsevärda svårigheter att få en annan bostad före flyttdagen, kan han/hon av domstol anhålla om framskjutning av flyttningsdagen. Man kan anhålla om framskjutning av flyttningsdagen bara i ett hyresförhållande som är i kraft tillsvidare. Flyttningsdagen kan inte framskjutas, om detta vållar hyresvärden betydande olägenhet eller skada. Olägenhet kan till exempel vållas av att hyresvärden inte själv kan flytta in i bostaden och skada exempelvis av att lägenheten redan är uthyrd på nytt. Flyttningsdagen kan inte heller framskjutas då hyresgästen själv har sagt upp eller hävt avtalet.

Hyresgästen häver hyresförhållandet

Hävningsgrunder

Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet, om hyresgästen, någon som hör till hans hushåll eller någon anställd hos hyresgästen vållas uppenbar fara för hälsan när lägenheten används för det ändamål som förutsätts i avtalet. Hyresgästen har dessutom rätt att häva avtalet bl.a. om överlåtelsen av besittningsrätten till lägenheten försenas väsentligt, hyresvärden underlåter att reparera en väsentlig brist om hyresvärden inleder omfattande reparationsarbeten.

Meddelande om hävning

Meddelande om hävning skall lämnas skriftligt åt hyresvärden. I det skall nämnas hävningsgrunden och tidpunkten när hyresförhållandet upphör. Meddelandet skall delges bevisligen.

Hyresvärden häver hyresförhållandet

Hävningsgrunder

Hävningsgrunderna är avtalsbrott från hyresgästens sida. Om det förfarande som utgör en hävningsgrund är av ringa betydelse, kan man inte häva avtalet.

Hyresvärden har rätt att häva avtalet för det första om hyresgästen försummar att betala hyran inom stadgad eller avtalad tid. Som grund räcker det att 2-3 månaders hyror lämnas obetalda. Avtalet kan hävas också om hyresrätten överlåts eller lägenheten eller en del av den annars upplåts för att användas av någon annan och detta sker i strid med stadganden i lag. Om hyrorna lämnats obetalda, eller om hyresrätten eller besittningen överlåtits olagligt, behöver man inte ens varna hyresgästen, utan avtalet kan hävas genast.

Hävningsgrunder som förutsätter varning är följande:

• lägenheten används för något annat ändamål eller på något annat sätt än som förutsattes då hyresavtalet ingicks
• hyresgästen för eller tillåter ett störande liv i lägenhet
• hyresgästen vanvårdar lägenheten
• hyresgästen bryter i lägenheten mot vad som stadgas eller bestäms för bevarande av hälsa eller ordning

Dessutom har hyresvärden rätt att häva hyresavtalet bl.a. på den grund att hyresgästen inte överlämnar säkerhet inom avtalad tid.

Varning

Varning skall delges bevisligen. Syftet med varningen är att ge hyresgästen en chans att korrigera sitt uppförande. Om uppförandet korrigeras, har hyresvärden inte längre rätt att häva hyresavtalet.

Meddelande om hävning

Hävningsmeddelande skall lämnas åt hyresgästen skriftligen och bevisligen. I meddelandet skall nämnas hävningsgrunden och tidpunkten när hyresförhållandet upphör. Avtalet kan hävas omedelbart från och med delgivningen av meddelandet. Hyresvärden kan även bevilja hyresgästen en längre flyttningstid.

Om hyresgästen inte följer meddelande om hävning och inte flyttar vid den tidpunkt som hyresvärden angett, kan hyresvärden stämma hyresgästen inför domstol och yrka på hävning av avtalet och vräkning. Stämningsansökan fungerar också direkt som meddelande om hävning, varför man inte är tvungen att lämna särskilt meddelande.

Förfall av hyresförhållande

Hyresavtalet förfaller, om lägenheten förstörs eller en myndighet förbjuder dess användning för det ändamål som avses i hyresavtalet. Förfall innebär att det inte krävs särskilda åtgärder, utan avtalet förfaller på basen av lagen. Båda parterna är befriade från sina skyldigheter genast då myndighetens beslut har vunnit laga kraft. Om hyresgästen håller lägenheten i sin besittning efter förfall, är han skyldig att betala hyresvärden en skälig ersättning för att ha utnyttjat dennes egendom.

Skadestånd

Om förfallet av avtalet beror på en orsak, försummelse eller annan vårdslöshet som skall räknas hyresvärden till last, har hyresgästen rätt att få ersättning för den skada som sålunda vållats. Ersättningen kan innefatta bl.a. flyttningskostnader och kostnader som orsakats då man skaffat en ny bostad.