Blogi

Asuntojen hintojen luisu tai paikallaan polkeminen jatkuu. Vaikka käytettyjen asuntojen kauppojen määrä on monin paikoin kääntynyt selvään kasvuun, hintojen nousukäännettä ei edelleenkään ole tullut.

Monia tuntuu ihmetyttävän, miksi kasvava kauppamäärä ei jo näy myös asuntojen hintojen nousuna. Selitys on yksinkertainen.

Käytettyjen asuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet, koska myyjät hyväksyvät aiempaa useammin ostajan tarjouksen, vaikka se olisi melko matala. Ostajat eivät siis suinkaan ole alkaneet tarjota asunnoista aiempaa enemmän. Vaan asuntojen kauppamäärät kasvavat, koska myyjät ovat alkaneet hyväksyä enemmän matalampia tarjouksia.

Käytettyjä asuntoja on ollut jo kolme vuotta myynnissä paljon kysyntää enemmän. Yhä useampi myyjä on vähitellen kypsynyt hyväksymään sen, että jos kaupan haluaa tehdä, on hyväksyttävä paras tarjous, jonka saa.

Kauppamäärät eivät siis ole vilkastuneet esimerkiksi siksi, että korot ovat puolittuneet parin vuoden takaisesta. Vaan siksi, että myyjät ovat yhä laajemmassa määrin alkaneet pitkin hampain taipua ostajien näkemyksiin hinnoista. Tämä ei ole julkisuudessa tullut mitenkään selvästi esiin, joten harva tätä kunnolla ymmärtää. Näin ollen ihmetellään, miksei kauppamäärän kasvu nosta myös hintoja. Näiden kahden yhteys tuntuu itsestäänselvyydeltä, mutta ei sitä ole.

Asuntokauppojen parissa työkseen toimivat tietenkin hyvin tietävät vilkastumisen olevan seurausta siitä, että myyjät joustavat. Sitä ei kuitenkaan ole välttämättä eduksi julkisesti myöntää. Asiasta vaietaan siitä huolimatta, että asian jo tilastoistakin kyllä näkee. Kauppamäärät nousevat, hinnat junnaavat tai laskevat. Myynnissä olevan asuntokannan rakenteessa ei näy oleellisia muutoksia. Myyjät ovat aiempaa laajemmassa määrin hyväksyneet hintatason laskeneen ja hyväksyvät ostajien tarjouksia, vaikka ne olisivat selvästi alle sen, mitä myyjä olisi alun perin toivonut.

Ei merkityksetöntä ole myöskään korkojen puolittuminen parin vuoden takaisesta, koska ilman korkojen isoa laskua nykyiset hintatietoiset ja varovaiset ostajat olisivat vielä nykyistäkin kitsaampia tarjouksissaan. Korkojen lasku ei kuitenkaan ole varsinainen kauppamäärien kasvua selittävä tekijä, koska käytännössä kauppoja syntyy vain niiden myyjien asunnoista, jotka taipuvat hyväksymään nykyisen laskeneen hintatason mukaisen ostotarjouksen. Tosiasioita on vaikea kiistää.

Näyttää myös siltä, että vielä varsin pitkään kauppojen vilkkaampi syntyminen voi perustua nimenomaan myyjien hintajoustoon. Asuntoja on nimittäin edelleen myynnissä selvästi niiden kysyntää enemmän. Lisäksi moni asunnon myyntiä miettivä odottaa, että hinnat edes vähän nousisivat, ja suunnittelee laittavansa sitten heti asuntonsa myyntiin. Kaikki myyntilaidan tarjonta ei siis ole avoimesti esillä. Näköpiirissä ei vielä ole pulaa myytävistä asunnoista.

Kun tarjontaa on selvästi enemmän kuin kysyntää, tarvittavaa asetelmaa asuntojen hintojen nousulle ei synny, koska asuntonsa saavat kaupaksi pääosin vain ne myyjät, jotka hyväksyvät ostajan melko matalan tarjouksen. Tällä hetkellä on vahvasti ostajan markkinat, ja kauppa syntyy aiempaa enemmän vain, koska myyjät ovat vihdoin valmiimpia tämän hyväksymään.

Asuntojen hintojen nousu vaatisi tilanteen, jossa myytävistä asunnoista tulisi ensin edes jonkinlaista paikallista niukkuutta. Sellainen tilanne antaa sitkeän ylitarjonnan takia toistaiseksi odottaa itseään.

Ostajille taas ajankohta on nyt otollisin vuosiin.

***

Nähty kauppamäärän vilkastuminen kohdistuu nimenomaan käytettyihin asuntoihin, koska käytettyjen ja uusien asuntojen hintaero on revennyt todella suureksi käytettyjen asuntojen hintojen kolme vuotta jatkuneen laskun myötä. Uusien asuntojen hinnat ovat laskeneet vain vähän. On aiempaa kannattavampaa ostaa käytetty asunto uuden asunnon sijaan.

Uusia asuntoja ei pystytä rakentamaan sen halvemmalla kuin mitä myymättömistä uusista asunnoista edelleen pyydetään. Siksi vapaarahoitteinen uudisrakentaminen on aivan pohjamudissa. Kukaan ei ole keksinyt miten voitaisiin rakentaa lisää edullisia käytettyjä asuntoja, joille olisi nyt paremmin kysyntää niin myynti- kuin vuokramarkkinoilla. Rakentaa voidaan vain uutta ja kallista, ja sen kauppa ei nyt vedä.

Nyt kaupaksi käyvissä käytetyissä asunnoissa on myöskään harvemmin yhtä suuria taloyhtiölainoja kuin uudiskohteissa. Ihmisten on vaikea ymmärtää uudiskohteiden isoja taloyhtiölainoja ja sitä, että niissäkin ihmiset vastaavat välillisesti myös naapuriensa taloyhtiölainoista. Jos joku osakas ei pysty isoa taloyhtiölainaansa maksamaan, se on myös muiden osakkaiden ja koko taloyhtiön ongelma.

Kun korot ovat menneet voimakkaasti ylös ja alas, tämäkin mietityttää. Uudistuotannon pitäisi kenties jatkossa olla velatonta, eli sellaista, jossa jokainen ostaja vastaa omien lainojensa hankkimisesta ja maksamisesta itse. Lisäksi uudistuotannon pitäisi mielellään olla sellaisia asuntotyyppejä, joista käytettyjen asuntojen tarjonnassa olisi aitoa pulaa. Pulaa on lähinnä perhe- ja pientaloasunnoista, mutta uudistuotannossa niistä tulee todella arvokkaita. Yhtälö on hankala.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva