Blogi

Pari viime vuotta ovat useaan otteeseen saaneet meidät asuntomarkkinaa työksemme seuraavatkin ymmälleen. Kuluttajien reaktiot taantumaan eivät ole aina vaikuttaneet rationaalisilta.  Nopeat käänteet ovat seuranneet toistaan, ja näkymien hahmottaminen on ollut haastavaa. 90-luvun lamassa näimme korkeiden korkojen tuhoisan vaikutuksen asuntomarkkinoilla. Tässä nykyisessä talouskriisissä taas ongelmia ovat markkinoille kasanneet aivan liian matalat korot.

Kuluttajien, rakentajien, pankkien, välittäjien ja koko yhteiskunnan kokonaisvaltainen etu olisi asuntomarkkinan tasainen ja pitkäjänteinen kehitys. Asuntomarkkinan rakenteellisten ongelmien ratkaiseminen on vaikeaa joka tapauksessa. Lyhyiden korkojen heilahtelujen riepottelemilla markkinoilla se on liki mahdotonta. Esimerkiksi rakentaminenkin on muuttunut herkäksi kuukausitason muutoksia seuraavaksi ajoitusbisnekseksi, jossa kovankaan asuntokysynnän perusteella ei välttämättä uskalleta laajamittaisesti työmaita aloittaa, jos pelätään kysynnän korkojen heilunnan takia taas seuraavassa hetkessä lopahtavan. Tämä sotkee asuntomarkkinan luonnollista kehitystä, kun kysyntään ei vastata tarjonnalla.

Vielä muutama vuosi sitten olin sitä mieltä, että suomalainen käytäntö sitoa asuntolainat vapaasti hyvin lyhyisiin korkoihin on edistyksellinen ja hyvä. Muualla yleinen lainojen sitominen kymmenen tai jopa kolmenkymmenen vuoden kiinteään korkoon vaikutti vanhoilliselta ja tarpeettoman jäykältä.

Kahden viime vuoden tapahtumat ovat omat silmäni avanneet. Nyt olen sitä mieltä, että asuntomarkkinan suurimpia ongelmia on vaikea tai jopa mahdotonta selättää niin kauan, kuin lyhyiden viitekorkojen tuoma epävakaus saa asuntomarkkinan heilahtelemaan kuin kvartaalitaloudessa ikään. Kunkin hetken lyhyiden korkojen taso on todellisuudessa asuntomarkkinoiden kannalta täysin epäoleellinen. Pitkän aikavälin keskimääräinen korkotaso ratkaisee.

Lainojen sitominen lyhyisiin korkoihin saa asuntomarkkinat tanssimaan sellaisten illuusioiden pillin mukaan, joille ei asuntokauppoja tehtäessä juuri kannattaisi korvaansa lotkauttaa. Tilanne on vähän vastaava, kuin auton hankintapäätös tehtäisiin kyseisen yksittäisen päivän sään mukaan. Ei hellepäivänä automaattisesti osteta avoautoa tai lumisena talvipäivänä maastoautoa.

Lainojen sitominen hyvin lyhyisiin korkoihin on syypää suureen osaan asuntomarkkinan nykyisistä ongelmista. Herää epäilys, että ehkäpä monet muut maat eivät olekaan sitoneet asuntolainojaan pitkiin korkoihin pelkkää tyhmyyttään tai vanhoillisuuttaan. Pitkät korot ovat huomattavasti lyhyitä vakaampia. Niiden maltilliset muutokset toisivat vakautta Suomenkin asuntomarkkinoille. Olen kallistunut sille kannalle, että uusien asuntolainojen sitominen alle kymmenen vuoden viitekorkoihin kannattaisi meillä Suomessakin kieltää. Alla kuusi kiteytettyä perustelua.

1. Kun asuntolainat on valtaosin sidottu lyhyisiin korkoihin, korkojen heilahtelu lisää asuntokaupassa sekä hallitsemattomien hintojen nousujen että laskujen todennäköisyyttä. Asuntomarkkina ylireagoi lyhyiden korkojen muutoksiin kumpaankin suuntaan. Nytkin vahdataan silmä kovana prosentin kymmenysten muutoksia lainojen viitekoroissa, vaikka parikin prosenttia korkeammat viitekorot olisivat edelleen alhaisia.
2. Tämä asuntojen hintojen ja kysynnän nopea heilahtelu taas tekee rakennusliikkeistä varovaisia, eivätkä ne uskalla rakentaa tasaisesti uusia asuntoja, vaan taktikoivat ajoituksen kanssa. Tämä vähentää yli ajan rakennettavien asuntojen määrää, nostaa asuntojen hintoja ja tuo epävarmuutta rakennusalan työpaikkoihin. Tässä taantumassa uhannut rakennusalan massatyöttömyys estettiin valtion voimakkaalla elvytyksellä, mutta keinotekoinen elvytys on veronmaksajille kallis ja rakennusalan terveen kustannusrakenteen kannalta ongelmallinen keino työttömyyden torjuntaan.
3. Asuntokaupan tunnelmien vaihtelu lyhyiden korkojen tason mukaan heijastuu myös vuokramarkkinoille, mutta käänteisenä. Asuntokauppamarkkinan käänteet saavat vuokrat ja vuokra-asuntojen kysynnän milloin nopeasti nousemaan ja milloin taas laskemaan, jolloin vuokra-asuntoja päätyy myyntiin. Tasainen kehitys olisi vuokramarkkinoille jopa vielä tärkeämpää kuin asuntokaupalle, koska vuokramarkkinan heilahtelut iskevät usein kohtuuttomasti kaikkein vähäosaisimpiin.
4. Lyhyisiin korkoihin sitominen lisää asuntovelkaisten riskiä talousvaikeuksiin ajautumiseen, koska oma lainanlyhennyskyky arvioiden matalien korkojen aikana usein liian ruusuiseksi. Lainanhoitokulujen ennakoimattomuus ja asuntojen hintojen heilahtelu nostavat väistämättä jonkin verran myös pankkien luottotappioriskejä.
5. Lyhyet korot hämärtävät tavallisen ihmisen tajua normaalista korkotasosta. Esimerkiksi 6 prosentin korkoa käytetään pankkien asiakkaille tehtävissä stressitesteissä ”kauhukorkona”, vaikka vain kaksi vuotta sitten 6 prosenttia oli aivan tavallinen asuntolainan kokonaiskorko. Kesällä 2008 oli 12 kuukauden euribor 5,3 % ja tavanomainen pankin marginaali siihen päälle 0,7 %.  Kolmen kuukauden euriborkin oli silloin 5,0 %. Muistimme on siis hämmästyttävän lyhyt. Jos asuntolainanhakijoiden stressitesteillä haluttaisiin varautua oikeasti korkeiden korkojen jaksoihin, laskelmissa pitäisi käyttää esimerkiksi 8 tai 10 prosentin korkotasoa.
6. Vähintään 10 vuoden kiinteä viitekorko uusissa asuntolainoissa leikkaisi heilahteluja ja spekulointia asuntokaupasta ja rakentamisesta merkittävästi, ja mahdollistaisi pitkäjänteisemmän asuntomarkkinan rakenteellisen kehittämisen. Ihminen on luonteeltaan sellainen, että mikäli lyhyet korot ovat alhaalla ja asuntolainan sitominen niihin on mahdollista, emme voi vastustaa kiusausta. Korkokatot ja muut vastaavat tuotteet eivät riitä asuntomarkkinoiden heilahteluja tasaamaan. Siksi uskon, että mikäli asuntomarkkinan kehitys halutaan jatkossa oikeasti tasaisemmaksi, valvovan isoveljen on asuntolainojen viitekorkoihin Suomessakin puututtava.

Asiaan liittyviä aiempia linkkejä:

www.talouselama.fi/uutiset/article424865.ece

http://vuokraturva.fi//yritys/blogi/halpa-korko-humallutti-asuntokaupan-krapula-vasta-edessae

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva