Blogi

Aiemmat katsaukset:

Katsaus vuoteen 2014
Katsaus vuoteen 2013
Katsaus vuoteen 2012
Katsaus vuoteen 2011

 

KATSAUS VUOTEEN 2015

Edellisessä katsauksessamme vuosi sitten totesimme, että olimme jo aiempina vuosina ennakoineet suurempien asuntojen hintojen kääntyvän laskuun, että tämä oli tuolloin tapahtunut ja että suurempien asuntojen reaalihintojen laskua nähtäneen tulevat parikymmentä vuotta.

Monet asiantuntijatkin epäilivät aiempia ennustamme asuntojen hintojen laskusta ainakaan kasvukeskuksissa. Nyt tilanne on toinen, ja ennusteidemme näkemyksestä on tullut yleinen konsensus.

Katsauksissamme on useita vuosia peräkkäin onnistuttu ennakoimaan tulevaa hämmästyttävän hyvin. Nyt suuri yleisökin odottaa asuntojen hintojen laskevan lähitulevaisuudessa, ainakin suuremmissa asunnoissa. Toki vielä ei yleisesti nähdä sitä, että pientalojen osalta hinnanlasku tulee todennäköisesti jatkumaan pitkään myös kasvukeskuksissa, ainakin reaalihinnoilla laskien. Hyvänä voi pitää sitä, että ennusteemme mukaisesta paristakymmenestä vuodesta on yksi vuosi vähemmän jäljellä.

Ennakoimme vuosi sitten, että asuntokaupan volyymit eivät nouse. Näin tapahtui, vaikka tästäkin oltiin yleisesti pääosin eri mieltä, toisin kuin nyt. Pidämmekin ennusteemme ennallaan siltä osin, että kauppamäärät säilynevät suurin piirtein samalla tasolla kuin vuosi sitten.

Näimme viime katsauksessamme myös sen, että asuntojen myyntimarkkinat tulevat katoamaan joiltain alueilta lähes kokonaan. Tästä onkin ollut viime katsauksesta kuluneen vuoden aikana paljon julkista keskustelua, ja myös pankit ovat alkaneet ottaa tämän huomioon lainoituspäätöksissään.

Asuntomarkkinoiden hintakehityksen osalta erityisesti pientaloissa, mutta monella tapaa myös kerrostaloissa, alamme lähestyä autokaupan logiikkaa; mitä arvokkaamman uuden asunnon ostat tänään, sitä enemmän hinta laskee lähitulevaisuudessa. Ensimmäisinä vuosina hinnanlasku on rajuinta, ja laimenee, kun ikää tulee. Pienimmät tappiot saa, kun ostaa toimivan eli hyväpohjaisen mahdollisimman suurelle joukolle sopivan parikymmentä vuotta vanhan asunnon, jota voi käyttää kohtalaisen huoletta muutaman vuoden.

Autokaupan logiikka pätee monella tapaa. Arvokkaimmille asunnoille on hyvin ohut jälkimarkkina, ja likviditeetti on heikkoa. Jos haluat nopean kaupan, on joko käytävä tuuri, jotta saat siedettävän hinnan, tai sitten hintajouston on oltava mittavaa, jotta kauppa syntyy.

Vastaavasti kuin jotkut autokaupatkin pärjäävät, joidenkin asuntokohteidenkin osalta on nähtävissä myös arvonnousua. Sellaisia on kuitenkin kohtalaisen pieni siivu asuntomarkkinoista. Taitavat ammattilaiset pärjäävät autokaupoissakin onnistuen tekemään voittoa, kun sen sijaan suuri yleisö tekee lähes poikkeuksetta tappiota. Näin tulee todennäköisesti käymään myös asuntokaupassa erityisesti niiden osalta, jotka ovat ostaneet pientalon 2010-luvulla tai tulevat ostamaan sen lähivuosina.

Osa asunnoista on toki kuin museoautoja, niitä ei tehdä lisää. Asuntojen osalta keskeistä on tietenkin sijainti. Näiden asuntojen hinnat voivat nousta myös keskipitkällä aikavälillä. Sen sijaan alueilla, joita on suurin osa Suomesta, voidaan rakentaa niin paljon, että se käytännössä vastaa mahdollisuutta tuottaa autoja lähes rajattomasti. Näillä alueilla uuden asunnon ostaessaan häviää enemmän kuin ostaessaan vanhan. Logiikka on hyvin yksinkertainen; uusi muuttuu vanhaksi, kun aikaa kuluu.

Tämän yksinkertaisen logiikan unohtaa jopa moni ammattimainen sijoittaja ostaessaan uusia asuntoja. Heidän perusteensa usein on, että uusien asuntojen hinnat nousevat. Ikään kuin heidän ostamansa asunnot olisivat aina uusia. Uusi ei muutu vanhaksi asuntojen osalta yhtä nopeasti kuin autojen, mutta myös uusi asunto muuttuu vääjäämättä vanhaksi, kun aikaa kuluu.

Katsottaessa historiaa tähän saakka esimerkiksi 70-luvulta asti suurten ikäluokkien asuntotarpeet ovat tehneet sen, että lähes kaikkien asuntotyyppien hinnat ovat nousseet. Ja silloin uutena ostetunkin asunnon arvo on ollut myöhemmin enemmän, koska lähes kaikkien asuntojen hinnat ovat olleet ajan kuluessa enemmän. Nyt pelin säännöt ovat muuttuneet.

Tällä hetkellä suurten ikäluokkien tarpeet ovat muuttumassa ja muuttuneet. Tämä tulee käytännössä lähes tappamaan pientalokaupan niissäkin paikoissa, joissa niin ei ole vielä tapahtunut. Vain kaikkein elinvoimaisimpien alueiden parhaimmat pientaloasunnot ovat sellaiset, joissa ylipäänsä säilyy riittävä likviditeetti.

Näkemyksemme mukaan jos asunnosta ei saada kauppaa kuuden kuukauden kuluessa myyntiin laittamisesta, sillä ei ole toimivaa likviditeettiä. Ja suuri osa myös pääkaupunkiseudun pientaloista kuuluu tähän joukkoon. Näkemyksemme mukaan jatkossa pankitkin tulevat laskemaan pientalojen vakuusarvoja verrattuina kerrostaloasuntoihin niiden selkeästi heikomman likviditeetin vuoksi.

On selvää, että vaikka asuntojen osalta mennään autokaupan logiikan suuntaan, logiikka ei ole yhtä dramaattinen. Uuden asunnon hinta ei putoa puoleen kolmessa neljässä vuodessa, kuten autokaupassa tyypillisesti käy, ja alueelliset erot ovat suuria. Kuitenkin yleislogiikka siitä, että hinta lähtee ensimmäisen omistajan jälkeen nousun sijaan laskuun, on pääsääntö suurimmalla osalla alueita koko Suomessa.

Näkemyksemme mukaan logiikka vanhojen asuntojen osalta myös muuttuu. Niin sanottu korjausvelka on koettu negatiiviseksi asiaksi. Korjausvelka tullaan kuitenkin kokemaan entistä useammin positiivisena asiana, koska elinvoimaisilla asuntomarkkina-alueilla kyseessä on ennemminkin edullinen osamaksujärjestely, jos tulevat korjausinvestoinnit on aidosti huomioitu hankintahinnassa. Tällöinhän asuntoon pääsee kiinni pienemmällä rahamäärällä, jos näkee remontin mahdollisuutena uudistaa asuntoa tai rakennusta nykyaikaisemmaksi.

Ja jos todetusti korjausinvestoinnit on aidosti huomioitu hankintahinnassa, voi korjauksia edeltävän ”korottoman maksuajan” lisäksi jäädä jopa voitolle, eli kustannukset voivat toteutua ennakoitua pienempänä tekniikan kehittyessä. Näkemyksemme mukaan lähivuosina ja -vuosikymmeninä vihdoin käy niin, että myös rakennusalalla kustannustehokkuus tulee lisääntymään.

Pidämme näkemyksemme ennallaan sen osalta, että vanhojen pienten ja pienehköjen kasvukeskuksissa sijaitsevien asuntojen osalta näkymä on kohtalaisen vakaa sekä vuokra- että asuntokauppamarkkinoiden osalta. Toki tässä tulee huomioitavaksi se, että markkina on enemmän turbulentti uusien asuntojen osalta.

Näkemyksemme mukaan uusien asuntojen osalta myös kasvukeskuksissa on joitain poikkeuksia lukuun ottamatta laskupainetta sekä vuokrissa että hinnoissa. Voi toki olla niin, että elvytyksen johdosta pysytään suurin piirtein nykytasolla. Ja toki joitain poikkeuksia on myös vanhoissa asunnoissa, ja siellä on vastaavasti laskupainetta. Kuitenkin yleisnäkymä näyttää erottavan uudet ja vanhat asunnot.

Ja viimevuotiseen tapaan toteamme, että edellä kuvattu on perusskenaariomme ja jonkin shokin, kuten Kreikan euroeron, tapahtuessa tilanne muuttuu luonnollisesti merkittävästi.

 

Helsingissä 17.2.2015

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja

Asuntosalkku Oy
Asuntosalkku Suomi Oy
Asuntoturva Oy
p. 010 2327 300