Blogi

Korkojen laskun odotetaan piristävän asuntokauppaa ja rakentamisen tyssäämisen sulattavan vuokra-asuntojen ylitarjonnan. Molemmat kehitykset vaikuttaisivat olevan lupaavasti jo aluillaan. Siinä ei kuitenkaan ole koko tilannekuva.

Samanaikaisesti Suomen asuntomarkkinoiden yläpuolelle piirtyy kohtalon kolmio, jonka pitkän jänteen vaikutukset ymmärretään vasta osittain. Sillä, millaisiksi näiden kolmen suuren ja kohtalokkaan osatekijän vaikutukset lopulta osoittautuvat, on ratkaisevaa merkitystä koko suomalaisen asuntomarkkinan suunnalle.

1. Uudiskohteiden taloyhtiölainojen huono maine ja asuntorakentamisen umpisolmu

Uudiskohteiden isot taloyhtiölainat loivat buumin, joka päättyi korkojen nousuun vuonna 2022. Muuttunut tilanne ajoi asuntorakentamisen krapulaan, jossa tulppana ovat samat uudiskohteiden taloyhtiölainat, jotka aiemmin markkinaa kuumensivat. Uusien asuntojen kauppa ja rakentaminen ovat lähes pysähtyneet. Koko toimiala on neuvoton ja kriisissä. Tuntuu jopa, ettei ratkaisua tilanteeseen ole olemassa, koska umpisolmu on niin tiukka.

Asuntorakentamisen hiipumisesta hyötyvät ne, jotka omistavat olemassa olevaa asuntokantaa hyvillä paikoilla. Mitä kauemmin asuntojen uudisrakentaminen pysyy pohjamudissa, sitä todennäköisempää on kasvukeskusten asuntopula vuosikymmenen loppupuolella.

Kaksi taloyhtiölainoja ja asuntorakentamisen umpisolmua tarkemmin käsittelevää blogia vuodelta 2024:
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/asuntorakentaminen-ei-lahde-liikkeelle-koska-silla-ei-ole-uutta-suuntaa-mihin-lahtea
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/uusien-asuntojen-isot-taloyhtiolainat-jumittavat-kauppaa-ja-rakentamista-edelleen

2. Avoimien asuntorahastojen pääomapako hankalassa markkinatilanteessa

Asuntorahastojen vuodenvaihteessa kärjistynyt tilanne vaikuttaa tulleen osalle yllätyksenä. Se ei kuitenkaan ollut varsinaisesti yllätys, vaan paremminkin vääjäämätön lopputulos ja siinä mielessä vain ajan kysymys. Avoimien asuntorahastojen rakenteellinen perusongelma on, että rahastosijoituksille luvataan parempaa likviditeettiä kuin rahastojen sijoituskohteena olevilla asunnoilla on. Kiinteistömarkkinat taas ovat aina olleet sykliset, ja ovat sitä jatkossakin.

Aurinkoisina päivinä sijoittaja saa avoimista asuntorahastoista saa rahansa ongelmitta pois, mutta hyvinä aikoina lunastuksia on tyypillisesti vähän. Heikossa markkinatilanteessa taas lunastuspyyntöjä tulee paljon, mutta silloin rahaston sijoituskohteiden realisointi on hankalaa ja kauppahinnat heikkoja. Siksi sijoittajat eivät saa rahojaan rahastosta ulos normaaliin tapaan, mikä tuntuu olleen monelle suuri yllätys. Rahastosijoituksen myyntitilanteessa ei selvästikään ole riittävästi korostettu sitä, että heikossa markkinatilanteessa sijoittajan rahat voivat olla rahastossa jumissa hyvinkin pitkään.

Avoimien asuntorahastojen kriisistä voivat hyötyä ne, joilla on kykyä pyrkiä ostamaan rahastojen omistamaa asuntokantaa itselleen sopivin ehdoin otollista tilannetta hyödyntäen.

Nykyiset ongelmat ennakoinut blogi vuodelta 2017:
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/asuntorahastoihin-sijoittanut-saa-rahansa-takaisin-vain-jos-niita-pyytaa

3. Asumistukien tehdyt ja yhä tulossa olevat leikkaukset, joiden aiheuttamat kysynnän muutokset ovat iso ongelma runsaiden tukien logiikan varaan rakennetuille vuokrataloille

Yleistä asumistukea on viimeksi kuluneen vuoden aikana leikattu voimakkaasti. Elokuun alusta on edessä iso muutos, kun opiskelijat siirtyvät yleisestä asumistuesta selvästi pienempään opintotuen asumislisään. Suureen osaan vuokra-asunnoista asumistuen tuntuvilla leikkauksilla on vuokria laskeva vaikutus, ja se on ongelma monille asumistukien säilymisen varaan laskeneille sijoittajille.

Hyötyjiä voivat olla ne sijoittajat, jotka omistavat sellaista asuntokantaa, jonka suuntaan tukileikkaukset kysyntää siirtävät. Sellaisissa asunnoissa, joiden kysyntä nousee, vuokrat voivat jopa nousta.

Asumistukien muutoksia tarkemmin käsittelevä blogi kesältä 2024:
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/vuokralaiset-taktikoivat-ja-asuvat-vanhat-avokatiset-asumistuet-loppuun

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva