Luku 6 - Vuokraoikeuden siirto ja jatkaminen
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995
Ajantasaistetut säädöstekstit, joissa säädöksiin tehdyt muutokset sisältyvät säädöstekstiin
- 44 § – Vuokraoikeuden siirrettävyys
- 45 § – Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle
- 46 § – Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua
- 47 § – Kielletyt ehdot vuokraoikeuden siirrosta ja vuokrasuhteen jatkamisesta
- 48 § – Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamisen ja avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen
- 49 § – Vuokralaisen konkurssi
- 50 § – Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely
44 §
Vuokraoikeuden siirrettävyys
Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan, ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä. Jos vuokranantaja ei anna vastausta kuukauden kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun aika vastauksen antamiseen päättyi.
Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.
45 §
Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle
Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jos perheenjäsen, jolle vuokraoikeus siirretään, on välittömästi ennen siirtoa asunut huoneistossa keskeytyksettä vähintään vuoden ja jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. (16.6.2026/531)
Siirron ilmoittamisesta ja vuokralaisen vapautumisesta velvollisuuksistaan säädetään 44 §:n 2 momentissa.
Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.
46 § (16.6.2026/531)
Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua
Jos vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen kuolinpesä on kuolleen vuokralaisen sijaan vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä.
Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yksin eikä huoneistossa asunut vuokralaisen kuollessa tämän 45 §:n 1 momentissa tarkoitettua perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta. Vuokranantajan tulee vuokralaisen kuolemasta tiedon saatuaan viipymättä pyrkiä ilmoittamaan vuokrasuhteen päättymisajankohta kuolinpesälle tai jollekin sen osakkaista. Jollei ketään kuolinpesän osakkaista tavoiteta, vuokranantajan on viipymättä toimitettava päättymisajankohtaa koskeva tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Kuolinpesän, joka haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on, ennen kuin vuokrasuhde tämän momentin nojalla päättyy, kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa.
Sillä, joka oli vuokrannut huoneiston yhdessä kuolleen vuokralaisen kanssa, on oikeus kuolinpesän asemesta jatkaa vuokrasuhdetta. Sama oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on vuokralaiselta jääneellä huoneistossa asuvalla perheenjäsenellä. Vuokrasuhteen jatkamista haluavan on kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus on tehty, kuolinpesän vastuu vuokraehtojen täyttämisestä päättyy ja vastuu siirtyy jatkamisilmoituksen tehneelle.
Riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta tai irtisanomisajan alkamisesta on sovittu, kuolinpesä voi aina sanoa sopimuksen irti niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta säädetään. Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen kanssa, irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloon jääneelle vuokralaiselle yhteisesti. Kummallakin on myös oikeus irtisanoa sopimus omalta osaltaan.
Jos vuokranantaja haluaa vastustaa 2 tai 3 momentissa tarkoitettua vuokrasuhteen jatkamista, hänellä tulee olla siihen perusteltu syy ja hänen tulee kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on ratkaisussaan mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.
46 a § (16.6.2026/531)
Vuokralaisen kuoltua huoneistoon jäänyt omaisuus
Jos huoneiston sisätiloihin, huoneistoon kuuluvalle parvekkeelle taikka muuhun huoneistoon liittyvään yksityiseen sisä- tai ulkotilaan on vuokrasuhteen päätyttyä jäänyt omaisuutta, jonka voidaan olettaa kuuluneen kuolleelle vuokralaiselle, vuokranantaja voi siirtää omaisuuden toisaalle. Vuokranantaja voi kuitenkin heti hävittää jätteet. Jos edellä mainituissa tiloissa oleva omaisuus kuuluu ilmeisesti muulle asukkaalle kuin kuolleelle vuokralaiselle eikä tämä asukas enää käytä huoneistoa, kyseiseen omaisuuteen sovelletaan, mitä 68 a §:ssä säädetään.
Vainajan omaisuuden hoidosta ja haltuunotosta, kuolemantapauksesta ilmoittamisesta oikeudelle ja toimitsijan määräämisestä säädetään perintökaaren (40/1965) 18 luvun 3 ja 4 §:ssä.
Vuokranantajan tulee huolehtia kuolleen vuokralaisen 1 momentissa tarkoitetusta omaisuudesta kuolinpesän lukuun, kunnes se, joka perintökaaren säännösten nojalla on oikeutettu ottamaan pesän omaisuuden haltuunsa tai jonka vastuulla pesän omaisuuden hoitaminen on, ottaa omaisuuden vastaan. Vuokranantaja on vastuussa omaisuudelle tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttamastaan vahingosta.
Kuolinpesän varoista on suoritettava vuokranantajalle asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset noudattaen, mitä pesänselvitysveloista säädetään perintökaaren 21 luvun 1 §:ssä.
46 b § (16.6.2026/531)
Huoneistoon jääneen omaisuuden siirtyminen vuokranantajalle erityistilanteessa
Jos tuomioistuin ei voi määrätä perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitettua toimitsijaa sen vuoksi, ettei kukaan suostu tehtävään, ja toimitsijan määräämisen edellytykset ovat muutoin olemassa, tuomioistuin voi, jos se on tarpeen, vuokranantajan vaatimuksesta vireillä olevassa toimitsijan määräämistä koskevan asian yhteydessä määrätä, että tämän lain 46 a §:n 1 momentissa tarkoitettu kuolleen vuokralaisen omaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle.
Edellä 1 momentissa tarkoitetun määräyksen tarpeellisuutta harkitessaan tuomioistuimen on otettava huomioon:
1) jäämistöomaisuuden määrä ja kokonaisarvo;
2) toimitsijan määräämisen todennäköisyys kohtuullisessa ajassa; ja
3) muut kuin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetut asiaan vaikuttavat seikat.
Tuomioistuimen on tässä pykälässä tarkoitettua määräystä antaessaan otettava soveltuvin osin huomioon, mitä 68 a §:n 4 ja 5 momentissa säädetään. Lisäksi vuokranantajalle asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset on vaatimuksesta korvattava siten kuin 46 a §:n 4 momentissa säädetään.
47 §
Kielletyt ehdot vuokraoikeuden siirrosta ja vuokrasuhteen jatkamisesta
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, huoneistossa asuvan, kuolinpesän tai sen osakkaan 44–46 §:n mukaista oikeutta, on mitätön.
48 §
Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamisen ja avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen
Jos aviopuolisot ovat vuokranneet tai toinen heistä on vuokrannut yhteisenä kotina käytettävän huoneiston, tuomioistuin voi määrätessään heidän yhteiselämänsä lopetettavaksi tai tuomitessaan heidät avioeroon samalla määrätä sen aviopuolison, joka enemmän on asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen aviopuolison vuokrasuhteesta taikka vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta.
Jos muut kuin aviopuolisot ovat vuokranneet huoneiston käytettäväksi heidän yhteisenä asuntonaan, tuomioistuin voi jonkun heistä sitä vaatiessa yhteisen asumisen päätyttyä määrätä huoneistoa eniten tarvitseva tai tarvitsevat jatkamaan vuokrasuhdetta sekä vapauttaa toisen tai muut vuokrasuhteesta taikka vapauttaa heidät kaikki vuokrasuhteesta.
Ennen 1 ja 2 momentissa tarkoitetun määräyksen antamista vuokranantajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräystä vuokrasuhteen jatkamisesta ei saa antaa, jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että vuokranantaja joutuisi määräyksen johdosta kärsimään vahinkoa.
Tuomioistuimen ratkaisu voidaan panna heti täytäntöön, vaikka se ei ole saanut lainvoimaa, jollei ratkaisussa ole toisin määrätty. (16.6.2026/531)
49 §
Vuokralaisen konkurssi
Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen samassa määräajassa asettanut näiden velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Milloin vuokralainen asettaa vakuuden myöhemmin kuin tässä momentissa on säädetty, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista muualla tässä laissa säädetyin perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Konkurssipesä on vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta siltä ajalta kuin se käyttää huoneistoa, vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Huoneiston käyttämisenä ei pidetä sitä, että konkurssipesä yksinomaan jättää huoneistoon velalliselle kuuluvaa omaisuutta. Vuokranantajalle omaisuuden poistamisesta ja huoneiston siivoamisesta aiheutuneet kustannukset ovat konkurssisaatavia. Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksessa ensivuokralaisen konkurssipesä vastaa ensivuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä konkurssin alkamisesta siihen asti, kun jälleenvuokralaiselle on ilmoitettu ensivuokrasuhteen päättymisestä. (17.5.2019/672)
Kun vuokrasopimus purkautuu 1 momentissa mainitulla perusteella, vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.
50 §
Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely
Vuokralaista koskevan yksityishenkilön velkajärjestelyn tai yrityksen saneerausmenettelyn vaikutuksista vuokrasuhteen pysyvyyteen ja vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvoitteiden täyttämiseen säädetään erikseen.
