Vuokralainsäädännön tulevat muutokset

Vuokralainsäädäntö muuttuu 1.10.2026

Eduskunta hyväksyi 2.6.2026 asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (myöhemmin AHVL) muutokset. Muutokset astuvat voimaan 1.10.2026. Myös liikehuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (LHVL) tulee muutoksia.

Lakimuutokset tulevat vaikuttamaan erityisesti vuokravälitykseen mutta myös kiinteistönvälitykseen silloin, kun kohde myydään vuokrattuna.

Siirtymäsäännösten vuoksi asuinhuoneiston vuokrasopimuksiin, jotka on allekirjoitettu ennen 1.10.2026, sovelletaan merkittäviltä osin sopimuksen allekirjoituksen aikaan voimassa ollutta lainsäädäntöä. Tästä johtuen, jos tiedetään, että sopimus tullaan allekirjoittamaan aikaisemmin kuin 1.10.2026, ei sopimukseen tule ottaa ehtoja, jotka ovat ristiriidassa lakimuutosta edeltävän lainsäädännön kanssa. Osapuolet voivat kuitenkin 1.10.2026 tai sen jälkeen yhdessä sopia vuokrasopimuksen ehtojen muuttamisesta. Jäljempänä tässä artikkelissa on selvitetty, mitä lainkohtia siirtymäsäännökset koskevat.

Ennen 1.10.2026 allekirjoitetuissa vuokrasopimuksissa pätemättömiä ovat kaikki sellaiset ehdot, että uuden lain voimaan tultua sovelletaan jotain, mistä voi sopia vain 1.10. alkaen.

Eduskunta on lisäksi antanut lausuman, jolla se vaatii hallitusta ryhtymään tällä hallituskaudella lainvalmisteluun vuokranantajien tiedonsaantioikeuden laajentamiseksi. Tarkoituksena on joskus tulevaisuudessa antaa vuokranantajalle mahdollisuus saada poliisiraportteja käyttöönsä.

Merkittävimmät muutokset AHVL:iin

Vuokrasopimuksen kesto

Luovutaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamisajankohdasta koskevasta sopimustavasta. Lain voimaan tulon jälkeen allekirjoitetuissa sopimuksissa ehto on mitätön, mutta ennen 1.10.2026 allekirjoitetuissa sopimuksissa olevat ehdot ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamispäivästä pysyvät voimassa uudenkin lain aikana.

Jatkossa on mahdollista sopia vuokrasopimus olemaan ensin määräaikainen ja sen jälkeen jatkumaan toistaiseksi voimassaolevana. Sopimus on irtisanottavissa määräajan loppuun.

Vakuus

Jatkossa vakuus kattaa automaattisesti kaikki vuokrasopimuksen velvoitteet, ellei toisin sovita.

Vakuus tulee palauttaa/vapauttaa 14 päivän määräajassa sopimuksen päättymisestä/hallinnan luovuttamisesta tai jos vakuus tai osa siitä aiotaan pidättää, vuokranantajan tulee ilmoittaa 14 päivän määräajassa sen pidättämisestä.

HUOM! Vakuuden laajuutta koskevia sääntöjä noudatetaan vain vuokrasopimuksissa, jotka on solmittu 1.10.2026 tai sen jälkeen. Sama koskee myös vuokrasopimuksessa mahdollisesti sovittuja vakuuden palauttamista koskevia ehtoja.

Tiedoksiannot

Tavallinen tiedoksianto:

Tavallinen tiedoksianto voidaan toteuttaa lähettämällä tavallinen kirje tai lähettämällä tiedoksianto nimenomaisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa.

Sähköistä kanavaa käyttäessä pitää huomioida, jos vastaanottaja ei ole kykenevä käyttämään kanavaa ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastuvan syyn vuoksi.

Tavallinen tiedoksianto katsotaan saapuneen vastaanottajalle 7 päivän (postitse lähetetty) tai 3 päivän (sähköisesti lähetetty) kuluessa, ellei tiedoksianto palaudu/tule virheilmoitus viestin lähettämisestä.

Osapuolilla on velvollisuus pitää yhteystiedot ajantasaisina.

Tiedoksianto yhdelle yhteisvastuulliselle osapuolelle riittää. Tällä on velvollisuus välittää tieto eteenpäin.

Todisteellinen tiedoksianto:

Todisteellinen tiedoksianto koskee ainoastaan seuraavia pykäliä:

54 § (irtisanomisilmoitus)
66 § (purkuilmoitus)
77 § (jälleenvuokralainen haluaa jatkaa vuokrasopimusta)
62 § (varoitus vuokrasopimuksen purkamisesta)

Todisteellinen tiedoksianto voidaan antaa edelleen tiedoksi vanhan käytännön mukaisesti siten, että osapuoli pystyy osoittamaan tiedoksiannon tulleen perille, tai käyttämällä haastemiestä.

Uutena tiedoksiantotapana tulee kahden sähköisen viestintäkanavan käyttäminen. Varsinainen tiedoksianto toimitetaan sähköisesti samaa nimenomaisesti sovittua sähköistä viestintäkanavaa käyttäen, jonka kautta lähetetään tavalliset tiedoksiannot (esim. sähköposti). Lisäksi lähetetään heräteviesti toisessa nimenomaisesti sovitussa viestintäkanavassa (esim. tekstiviesti). Heräteviestissä tulee olla tieto siitä, että tiedoksianto on saatavilla toisessa sähköisessä viestintäkanavassa.

Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

Todisteellinen tiedoksianto tulee antaa jokaiselle vuokralaiselle. Sen sijaan on riittävää, että tiedoksianto annetaan vain yhdelle vuokranantajista.

Lakimuutos sisältää uudet säännökset tuntemattomalle vuokralaiselle annettavista tiedoksiannoista ja ETA-alueen ulkopuolella oleskelevalle vuokralaiselle annettavista tiedoksiannoista.

Ilmoitusvelvollisuus huoneistossa asuvista vuokralaisista

Vuokralaisen on ilmoitettava muut asuntoa käyttävät henkilöt sekä peruste heidän oikeudelleen käyttää asuntoa.

Täysi-ikäisistä asukkaista on ilmoitettava heidän nimensä, syntymäaikansa ja yhteystietonsa.

Tupakointikielto

Oletuksena 1.10.2026 alkaen allekirjoitetuissa vuokrasopimuksissa on, että tupakointikielto on voimassa huoneistossa, parvekkeella yms. tiloissa ellei tupakointia ole erikseen nimenomaisesti sallittu.

Vuokra

Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti vähintään 1 kk ennen vuokranmaksukauden alkua.

Unohtuneita korotuksia ei voi enää periä takautuvasti. Unohtuneet vuokrankorotukset sen sijaan voi tehdä myöhässä siten, että ne tulevat voimaan kuukauden kuluttua niistä ilmoittamisesta.

Esimerkki: 1.10.2026 solmitun vuokrasopimuksen mukaan vuokran määrä on 1000 € ja vuokraa korotetaan 3 % 1.1. Vuokranantaja korottaa vuokraa ensimmäisen kerran 1.1.2028. Vuokranantaja saa korottaa vuokraa 6 %. Ajalta 1.1.-31.12.2027 vuokran määrä on 1000 € eikä vuokranantaja voi periä 3 %:n korotusta takautuvasti. Ennen 1.10.2026 voimassa olevan lainsäädännön mukaan vuokranantaja olisi saanut periä 30 €:n korotuksen takautuvasti.

Käyttökorvausten korotuksesta on ilmoitettava viipymättä. Korvauksen perimisen yhteydessä on annettava tiedot kulutuksesta tai käytöstä sekä mahdollisuuksien mukaan muista korvauksen perusteista.

HUOM! Vuokran korottamista koskevia sääntöjä noudatetaan vain vuokrasopimuksiin, jotka on solmittu 1.10.2026 tai sen jälkeen tai sopimuksiin, joita on muutettu 1.10.2026 tai sen jälkeen.

Velvoittaessaan vuokralaisen muuttamaan pois huoneistosta käräjäoikeus voi vuokranantajan vaatimuksesta velvoittaa vuokralaisen suorittamaan vuokraa tuomion antopäivää seuraavan kuukauden loppuun saakka.

Vuokrasopimuksen siirto perheenjäsenelle

Lisätty edellytys siirrolle: vuokrasopimus on mahdollista siirtää ainoastaan sellaiselle perheenjäsenelle, joka on välittömästi ennen siirtoa asunut huoneistossa keskeytyksettä vähintään vuoden.

Vuokralaisen kuolema

Jos vuokralainen oli vuokrannut asunnon yksin ja asui siinä yksin, vuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista 2 kk kuluttua sen kalenterikuukauden, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta, viimeisestä päivästä.

Kuolinpesä voi jatkaa vuokrasopimusta ilmoittamalla siitä vuokranantajalle.

Vuokranantajan on tiedotettava kuolinpesää sopimuksen päättymisestä.

Vuokranantaja saa siirtää omaisuuden pois huoneistosta, mutta joutuu sen jälkeen huolehtimaan siitä, kunnes pesä ottaa omaisuuden haltuunsa. (HUOM! Omaisuudelle ei voi hakea enää häätöä, kun se on siirretty.)

Tuomioistuin voi tietyin edellytyksin määrätä kuolleen henkilön omaisuuden siirtymään vuokranantajalle.

Irtisanomisaika

Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee. Vuokranantajan irtisanomisaika on 4 kk, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta, ja muussa tapauksessa 3 kk.

HUOM! Ennen 1.10.2026 allekirjoitettuun vuokrasopimukseen sovelletaan vuokranantajan irtisanomisajan osalta vanhoja säännöksiä eli irtisanomisaika on 6 kk, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään 1 vuoden, ja muussa tapauksessa 3 kk. Vuokrasopimuksen osapuolet voivat sopia 1.10.2026 tai sen jälkeen siitä, että sopimuksessa aletaan noudattamaan muutoksen mukaisia vuokranantajan irtisanomisaikoja.

Vuokrasopimuksen purkaminen

Lisätty uusi purkamisperuste: ”muu erittäin painava syy”.

Laajennus: Vuokralaisen toiminta kiinteistön tai rakennuksen yhteisissä tiloissa voi johtaa sopimuksen purkamiseen.

Laajennettu poikkeustilanteita, jossa varoitusta ei tarvitse antaa. Koskee nyt kaikkia purkuperusteita 4–7 (ennen vain 4 ja 6).

Muuttopäivä

Muuttopäivää koskeva oletus muuttuu vuokrasopimuksen päättymispäiväksi. Sopimusvapauden piirissä pysyy kuitenkin edelleen sopia muuttopäivästä myös toisin.

HUOM! Ennen 1.10.2026 solmittuihin vuokrasopimuksiin sovelletaan muuttopäivän osalta vanhaa sääntelyä, elleivät osapuolet sovi asiasta toisin 1.10.2026 tai sen jälkeen.

Lähde: Suomen Kiinteistönvälittäjät ry (SKVL)

Takaisin

Tietopankki