Blogi

Kirjoitin kaksi viikkoa sitten (24.8.) siitä, miksi asuntojen kauppamäärät nousevat mutta hinnat eivät. Sen jälkeen Tilastokeskus julkaisi (28.8.) heinäkuun asuntokauppatilastonsa, joka vahvisti asian. Yhdistelmän hahmottaminen vaikuttaa kuitenkin olevan edelleen haastavaa.

Tilastokeskuksen mukaan

• vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat heinäkuussa 2025 kuudessa suurimmassa kaupungissa 0,9 % ja suurten kaupunkien ulkopuolella 0,8 % verrattuna vuotta aiempaan ja
   
• kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin heinäkuussa 10 % enemmän vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppoja kuin vuotta aikaisemmin.

Kauppahinnat eivät siis ole vuodessa juuri muuttuneet, koska puhutaan vajaan yhden prosentin muutoksesta. Kauppamäärät taas ovat nousseet varsin selvästi, koska puhutaan kymmenen prosentin muutoksesta. Ero muutoksen mittaluokassa on siis kymmenkertainen. Saan kysymyksiä, miksi hinnat eivät ole laskeneet enempää, jos kerran aiempaa useampi myyjä joustaa pyynnöstään ja kauppamäärän kasvu johtuu siitä. Tässä lisävalaisua.

Vielä vuosi sitten nykyistä harvempi myyjä oli valmis myymään käytetyn asuntonsa sillä hintatasolla, jolla silloin kauppoja tehtiin. Tuo hintataso oli silloin prosentin tarkkuudella sama kuin se hintataso, jolla kauppoja nyt tehdään. Kutsun näitä molempia hintatasoja nykyiseksi hintatasoksi, koska hintataso silloin ja nyt on siis prosentin tarkkuudella sama.

Vielä vuosi sitten nykyisetä pienempi määrä myyjiä oli valmis myymään asuntonsa nykyisellä hintatasolla. He olisivat vielä vuosi sitten halunneet asunnostaan nykyistä hintatasoa enemmän suostuakseen kauppoihin. Siksi kauppoja syntyi vähemmän kuin nyt.

Viimeisen vuoden aikana myyjien ajatuksissa ja odotuksissa on tapahtunut kuluneen ajan tuomaa kypsymistä, joka on johtanut vallitsevan markkinatilanteen hyväksymiseen. Nyt suurempi määrä myyjiä on valmis asuntokauppoihin samalla nykyisellä hintatasolla, jota he vielä vuosi sitten empivät. Siksi asuntokauppoja syntyy nyt enemmän, vaikka hintataso on prosentin tarkkuudella sama kuin vuosi sitten.

Vaikka asuntojen hintataso ei ole vuodessa juuri muuttunut, aiempaa suurempi määrä myyjiä hyväksyy nykyisen hintatason ja tekee sillä kaupat. Siksi asuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet selvästi (+10 %), mutta kauppahinnat eivät (-1 %).

Kauppamäärien kasvu vaikuttaa lisäksi edelleen olevan kasvussa. Jos kauppamäärien kasvu jatkuu, se kertoo yhä vain suuremman joukon asuntojen myyjiä olevan valmis hyväksymään nykyisen hintatason ja tekemään sillä kaupat.

Tehtyjen kauppojen tilastossa ei näy se, että myyjät pyysivät vuosi sitten asunnoistaan yleisesti korkeampia hintoja kuin nyt. Tämä johtuu siitä, että tehtyjen kauppojen tilastossa toteutumatta jääneet myyntiyritykset eivät ole mukana.

Kun katsotaan keskimääräisten hintapyyntöjen tasoa kaikissa julkaistuissa asuntojen myynti-ilmoituksissa, hintapyyntöjen vuodessa tapahtunut lasku sen sijaan osin näkyy. Kokonaan muutos ei hintapyynnöissäkään näy siksi, että vielä hintapyyntöjäkin selvemmin muutosta on tapahtunut siinä, kuinka paljon alle pyydetyn hinnan olevia tarjouksia myyjät hyväksyvät. Tällä hetkellä hyväksytään paljon nykyisen hintatason mukaisia ostajien tarjouksia, vaikka myyjän virallinen hintapyyntö olisi korkeampi.

Ensiasunnon ostajat ja nyt vuokralla asuvat selä sijoittajat hyötyvät markkinatilanteesta. Asunnon vaihtajatkin voivat hyötyä, jos vaihtavat isompaan ja kalliimpaan, koska isomman asunnon hinta on viime vuosina laskenut enemmän ja väliraha on pienentynyt.

Ostajalla on nyt mahdollisuus vertailla rauhassa vaihtoehtoja ja saada kohtuuhinnalla todella hyvin omiin tarpeisiin sopiva asunto. Tällä on paljon arvoa. Sen ymmärtää, kun vertaa nykytilannetta siihen koronarajoitusajan tulikuumaan asuntomarkkinaan, jossa ostaja joutui ostamaan kovaan hintaan sen asunnon, jonka lopulta onnistui ehkä hieman sattumanvaraisesti silloisessa nopeuskilpailussa nappaamaan.

***

Läheskään kaikki myyjät eivät kuitenkaan edelleenkään suostu nykyiseen hintatasoon, vaan pitävät asuntoaan pitkään myynnissä tai keskeyttävät myynnin ja esimerkiksi vuokraavat asunnon väliaikaisesti.

Jos ja kun nykyinen hintataso jossain vaiheessa lähtee nousuun, osa näistä parempia aikoja odottelevista myyjistä on silloin valmis asuntonsa myymään. Käynnistyvä piilotarjonnan purkautuminen voi muuttaa kysynnän ja tarjonnan suhdetta niin, että asuntojen hintojen nousu uudelleen lakastuu.

Myyntilaidan piilotarjonnan määrää emme valitettavasti tarkalleen tiedä, mutta tuntuma on, että sitä on kohtalaisen paljon. Tästä syystä asuntojen hintojen nousua ei vielä toistaiseksi ole näköpiirissä. Yksittäisillä halutuilla niukan tarjonnan alueilla hinnat voivat alkaa nousta vuoden tai kahden sisällä. Laajempaa hintojen nousua saattaa joutua kasvukeskuksissakin odottamaan enemmänkin kuin kaksi vuotta.

Toisaalta pienikin asuntojen hintojen nousu voisi olla sijoittajille merkki siitä, että hintojen pohja on ohitettu ja nyt kannattaa toimia. Jos riittävän moni sijoittaja aktivoituisi yhtä aikaa, se voisi sekä käynnistää että voimistaa asuntojen hintojen nousua. Tämän tekijän vaikutusta on vaikea ennakoida, eli se saattaa yllättää. Sijoittajan oppikirjan mukaan pitäisi ostaa silloin kun on ostajan markkinat.

***

Ylipäänsä asuntomarkkinoiden kannalta on hyvä, että aktiivista kaupankäyntiä on jollain hintatasolla, jossa ostajien ja myyjien hintanäkemykset kasvavassa määrin kohtaavat. Tämän tyyppinen on tilanne juuri nyt.

Ongelmallisinta on, jos ostajien ja myyjien hintanäkemyksissä on niin iso ero, että kauppoja ei synny ja asuntokauppa seisahtuu lähes täysin. Siinä tilanteessa olemme parhaillaan uusien asuntojen kaupassa, jossa ostajien ja myyjien hintanäkemysten väliin on revennyt niin leveä railo, että kauppoja ei tehdä juuri lainkaan.

Lisäksi uudisasuntojen kaupassa kivenä kengässä ovat isot rakennusvaiheen taloyhtiölainat sekä vuokratontit, joiden vuokraehdot eivät aina tunnu kohtuullisilta.

Taloyhtiölainat ovat kaikissa tilanteissa koko taloyhtiön ja siten sen osakkaiden vastuulla olevaa yhteistä lainaa. Velkaosuuksien kohdistamisella yksittäisille osakkaille on suoraan merkitystä lähinnä vain, kun kukin osakas pystyy oman osuutensa hoitamaan. Jos ei pysty, tämän osakkaan huoneisto voidaan ottaa haltuun ja koittaa paikata tilanne vuokraamalla tai myymällä se. Jos näillä toimilla ei tarpeeksi rahaa esimerkiksi hankalan markkinatilanteen takia kasaan saada, tilanne voi olla karu. Taloyhtiölaina on koko taloyhtiön ja siten sen kaikkien osakkaiden vastuulla olevaa yhteistä lainaa, eli käytännössä muut joutuvat maksamaan nekin lainat, joita jotkut osakkaista eivät mahdollisesti pysty maksamaan. Tämä saattaa tuntua jyrkästi oikeustajun vastaiselta.

Taloyhtiölainat ovat kuitenkin yrityslainoja, joita osakkaiden yhdessä omistamalla firmalla on. Tällaista logiikkaa tavallisen kuluttajan on hyvin vaikeaa hahmottaa. Uudiskohteiden taloyhtiölainat ovat kuluttajille liian vaikeita ymmärtää.

Taloyhtiölainat soveltuvat huonosti uusien asuntojen ostamisen rahoitusmuodoksi, koska kuluttajat eivät ymmärrä mitä riskejä ottavat. Sen sijaan kuluttajan itse pankista ottaman asuntolainan logiikkaa on jokaisen helppo ymmärtää. Rahoitusratkaisuna se on selvästi parempi ja turvallisempi. Lisäksi tällöin pankki pyrkii kontrolloimaan, ettei kenellekään kertyisi velkaa yli maksukyvyn. Taloyhtiölainoissa ei tällaista kontrollia ole.

Kun osa osakkaista maksaa uudiskohteen taloyhtiölainan omalla pankkilainalla pois ja osa ei, yhteisen taloyhtiönsä kautta kaikki osakkaat vastaavat edelleen yhdessä niistä taloyhtiölainoista, jotka jäävät jäljelle. Tämä on keskeinen epävarmuutta ostajiin tuova ongelma.

Uudiskohteiden kalliit vuokratontit ja osin kohtuuttomat tontinvuokrasopimukset ovat osaltaan tulppana uusien asuntojen kaupassa. Kun uudiskohteiden kauppa reilut kolme vuotta sitten vielä kävi tulikuumana, vuokratontit eivät juuri menoa haitanneet. Nyt varovaisuus on kasvanut, ja tilanne on toinen. Omalla tontilla olevan käytetyn asunnon saa tässä markkinassa hinnalla, joka usein on vuokratontilla sijaitsevaa uutta asuntoa selvästi edullisempi.

Millaisia uudiskohteita ihmiset sitten haluaisivat ostaa? Ostajat kertovat, että haluaisivat kivojen perheasuntojen uudistuotantoa omille tonteille ja ilman taloyhtiölainoja. Haasteena on, että näin tuotettujen uusien asuntojen hintataso ei tällä hetkellä olisi lainkaan kilpailukykyinen käytettyjen asuntojen kanssa. Lisäksi rakentajilla ei tällä hetkellä oikein ole toimivia rakennusaikaisia rahoitusratkaisuja taloyhtiölainojen vaihtoehdoiksi. Niinpä vapaarahoitteisen asuntorakentamisen pitkäksi venynyt matalasuhdanne jatkuu.

***

Ehdotin kesällä 2023 ratkaisuksi rakentamisaikaisten taloyhtiölainojen kieltämistä, koska ne ovat osoittautuneet liian riskipitoisiksi ja vaikeasti ymmärrettäviksi. Täyskiellon myötä asuntorakentaminen saisi uuden suunnan ja pankit kilpailijoineen selkeän sysäyksen kehittää parempia rakennusajan rahoitusratkaisuja.

Ehdotin myös tarkempaa pakottavaa lainsäädäntöä tontinvuokrasopimuksiin, jotta ehdoiltaan kohtuuttomat yksittäiset tontinvuokrasopimukset eivät pilaisi ihan asiallistenkin vuokratonttien mainetta.

Näihin ehdotuksiin tarttuminen on selvästi vaikeaa, vaikka molemmilla olisi pitkällä aikajänteellä tervehdyttävä vaikutus nykyisiin uusien asuntojen kaupan ongelmiin. Ymmärrän, että nämä muutokset olisivat haastavia. Vaikeisiin ongelmiin toisaalta harvoin on helppoja ratkaisuja tarjolla. Jos mahdollisia ratkaisuja ylipäänsä on, niihin tarttumista kannattaa minusta harkita.

Kootusti taloyhtiölainoista: www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/uusien-asuntojen-isot-taloyhtiolainat-jumittavat-kauppaa-ja-rakentamista-edelleen

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva